讓制度為8000億社會(huì)資金護(hù)航

◎ 華高萊斯國(guó)際地產(chǎn)顧問(wèn)（北京）有限公司 譚紅艷

作為今年房地產(chǎn)調(diào)控的重頭戲——1000萬(wàn)套的保障性住房計(jì)劃，進(jìn)展情況并非如計(jì)劃制定之初設(shè)想的那樣順利，如今年時(shí)間過(guò)半，龐大的社會(huì)資金仍在門(mén)外徘徊，保障房的建設(shè)仍主要靠政府單方面推進(jìn)，計(jì)劃實(shí)施舉步維艱。

根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部公布的計(jì)劃，今年1000萬(wàn)套保障房建設(shè)所需的約1.3萬(wàn)億元資金中，約有8000億元將通過(guò)社會(huì)機(jī)構(gòu)和保障對(duì)象及其所在企業(yè)籌集。如何撬動(dòng)規(guī)模如此之大的社會(huì)資金，不僅關(guān)系著我國(guó)住房保障體制建設(shè)，也將直接影響地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展與經(jīng)濟(jì)走勢(shì)。本文以保障體系中各類(lèi)住房為骨架，從成本、周期、風(fēng)險(xiǎn)等指標(biāo)剖析各類(lèi)保障性住房建設(shè)所需資金的特點(diǎn)，從環(huán)境、運(yùn)作模式等方面總結(jié)目前存在的各種渠道資金所面臨的問(wèn)題，探索破解保障房建設(shè)資金瓶頸之道。

我們住房保障體系架構(gòu)及資金壓力

從2007年全面推進(jìn)住房保障以來(lái)，為實(shí)現(xiàn)“住有所居”，在體系建設(shè)上，目前住房城鄉(xiāng)建設(shè)部初步形成了廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、租賃房、限價(jià)房四個(gè)層次；其建設(shè)規(guī)模，在今年房地產(chǎn)調(diào)控的背景下，被提升至1000萬(wàn)套，同比增加72.4%。

但迅速膨脹的規(guī)模背后，是地方政府不堪重負(fù)的資金壓力。一方面，完成1000萬(wàn)套保障房的建設(shè)，投資金額將高達(dá)1.3萬(wàn)億，中央和地方政府投資僅有5000億，社會(huì)機(jī)構(gòu)募集將達(dá)到8000億。盡管現(xiàn)在各地都在積極嘗試引入各類(lèi)社會(huì)資金，但收益低、回收周期長(zhǎng)、制度建設(shè)不全等，仍是阻礙社會(huì)資金進(jìn)入的重要因素。

另一方面，“重租輕買(mǎi)”將成為住房保障的新導(dǎo)向。今年各級(jí)政府計(jì)劃投資的5000億資金，將主要用于廉租住房和公共租賃住房。也就意味著，占比六成的棚戶區(qū)改造、經(jīng)濟(jì)適用房和兩限房，將主要依賴(lài)社會(huì)資金建設(shè)。

根據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公布信息，2011年全國(guó)計(jì)劃開(kāi)工1000萬(wàn)套保障房中，各類(lèi)住房分配方案及投資額估算如表1所示。

如何利用政府融資平臺(tái)，撬動(dòng)8000億的社會(huì)資金？目前公積金、社保基金、險(xiǎn)資、私募等都在試點(diǎn)之中，但從實(shí)現(xiàn)規(guī)模上，仍杯水車(chē)薪，距實(shí)際需求相差甚遠(yuǎn)。

表1 2011年全國(guó)政策性住房建設(shè)方案

表2 2010-2011年保障房資金來(lái)源結(jié)構(gòu)

圖1 棚戶區(qū)改造一般流程及資金風(fēng)險(xiǎn)示意

由于不同保障房屋的形式，有其既定的保障人群和運(yùn)作模式，也決定了對(duì)資金的需求及回報(bào)大都不同。如何有的放矢的選擇合適的社會(huì)資金，還需從各類(lèi)保障體系的資金回報(bào)模式分析著手。

棚戶區(qū)改造資金回報(bào)：借保障房聯(lián)動(dòng)土地開(kāi)發(fā)

棚戶區(qū)改造屬于城中村改造的一部分，由于其建設(shè)用地并非凈地，因此在保障對(duì)象、資金訴求等方面，與其他保障房存在明顯差異。此外，由棚戶區(qū)改造帶來(lái)的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，為商業(yè)化運(yùn)作帶來(lái)一定空間，也更容易贏得資本市場(chǎng)上資金的青睞，因此也是開(kāi)發(fā)企業(yè)最樂(lè)于參與的保障房類(lèi)型。

現(xiàn)階段，棚戶區(qū)改造的運(yùn)作模式方面，根據(jù)地方政府的財(cái)政能力，分為政府主導(dǎo)型和企業(yè)主導(dǎo)型。政府主導(dǎo)模式下，其資金來(lái)源主要是財(cái)政劃撥或財(cái)政擔(dān)保下的銀行貸款，今年中央財(cái)政在棚戶區(qū)改造中的預(yù)算為400億，截至目前，財(cái)政部已經(jīng)下發(fā)160億。此外，公積金貸款建設(shè)棚戶區(qū)改造的試點(diǎn)也在進(jìn)行之中，但資金規(guī)模較小，且時(shí)間短，約為3年，相對(duì)長(zhǎng)達(dá)3～5年的棚戶區(qū)改造周期，還貸壓力較大。

而在企業(yè)主導(dǎo)的模式下，其資金來(lái)源主要是銀行貸款和資本融資，其盈利主要得益于其商業(yè)化的運(yùn)作模式。一般情況下，資金由三部分構(gòu)成：土地一級(jí)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，一部分定銷(xiāo)安置房，以及可以銷(xiāo)售的商業(yè)配套。聯(lián)動(dòng)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目如果有政府回購(gòu)，那么政府給予土地整理方的回報(bào)通常在12～15%。此外，更為吸引企業(yè)的是，與城中村改造類(lèi)似，在一級(jí)開(kāi)發(fā)之后，將有可能獲取該地塊上商品房的開(kāi)發(fā)權(quán)，不僅可以規(guī)避在公開(kāi)市場(chǎng)上高成本拿地，而且還能享受商品房開(kāi)發(fā)的高額利潤(rùn)。

從目前已有融資渠道看，企業(yè)主導(dǎo)的銀行貸款仍然是主體。雖然政府債券和公積金增值收益也有參與，但體量都比較小。其實(shí)，從棚戶區(qū)改造的資金訴求來(lái)看，由于要先期給予拆遷補(bǔ)償和安置費(fèi)，資金壓力主要集中于開(kāi)發(fā)前期，且拆遷補(bǔ)償和時(shí)間的不確定性高。而開(kāi)發(fā)后期隨著銷(xiāo)售的展開(kāi)，土地升值空間加大，利潤(rùn)空間也隨之提升，企業(yè)的資金壓力也會(huì)大大降低。因此，對(duì)于此類(lèi)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，主要解決的就是資金投入和收益在時(shí)間上的不對(duì)稱(chēng)問(wèn)題，以及潛在的拆遷風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。只要解決了這兩方面的顧慮，此類(lèi)項(xiàng)目完全可以通過(guò)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身的商業(yè)化運(yùn)作來(lái)完成，而不需要太多的政府資金介入。政府在此類(lèi)項(xiàng)目中需要扮演的更多的將是一個(gè)前期協(xié)調(diào)和擔(dān)保的角色，保證和強(qiáng)化棚戶區(qū)改造的商業(yè)化運(yùn)作空間，讓企業(yè)在一級(jí)開(kāi)發(fā)甚至二級(jí)開(kāi)發(fā)中獲利，調(diào)動(dòng)企業(yè)自主參與的積極性。

經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房資金回報(bào)：全產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢(shì)拓展利潤(rùn)

相對(duì)于棚戶區(qū)改造的毛地開(kāi)發(fā)，經(jīng)適房和兩限房的開(kāi)發(fā)難度要降低很多。首先，建設(shè)地塊多為行政劃撥的凈地，這就大大減少了前期準(zhǔn)備的時(shí)間和風(fēng)險(xiǎn)；其次，由于其戶型、結(jié)構(gòu)相對(duì)固定，因此其建安成本和建設(shè)難度就相對(duì)簡(jiǎn)單，也就意味著，此類(lèi)保障性住房對(duì)資金的訴求，基本上就是相對(duì)期限較短，開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較低，在可承受成本上，低于棚戶區(qū)改造，高于廉租房和公租房。

圖2 綠城保障性住房盈利模式示意圖

目前此類(lèi)保障房的運(yùn)作模式主要是兩種：企業(yè)代建和企業(yè)投資開(kāi)發(fā)。在企業(yè)代建模式下，資金和土地均來(lái)自政府，企業(yè)只負(fù)責(zé)建設(shè)，開(kāi)發(fā)完之后，由政府回購(gòu)，其收益主要是以管理費(fèi)的名義獲取建安工程的3%。此類(lèi)模式下，盡管收益固定微薄，但企業(yè)無(wú)需融資，承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)較小，在獲取快速周轉(zhuǎn)的資金流的同時(shí)，也樹(shù)立了品牌形象，更重要的能夠與各地政府建立和鞏固良好的合作關(guān)系，加強(qiáng)獲取土地的能力。在該模式下，名利雙收的非綠城莫屬。在杭州，過(guò)半的保障房代建項(xiàng)目均由綠城獲取。在獲取穩(wěn)定資金流的同時(shí)，綠城品牌在杭州市場(chǎng)的號(hào)召力至今無(wú)人能敵。此外，綠城是通過(guò)其所擁有的上游規(guī)劃設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)來(lái)實(shí)現(xiàn)其保障性住房開(kāi)發(fā)盈利目標(biāo)，將毛利拓展到10%。

表3 棚戶區(qū)改造目前已有的融資渠道

相較固定的企業(yè)代建模式，企業(yè)投資開(kāi)發(fā)模式中，開(kāi)發(fā)企業(yè)要承擔(dān)先期的開(kāi)發(fā)投資，直到政府完成回購(gòu)，才能收回投入資金，如果政府未能按期履行回購(gòu)協(xié)議，就可能給企業(yè)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。之前龍湖、萬(wàn)科等多家開(kāi)發(fā)企業(yè)就曾因?yàn)檎茨馨雌诨刭?gòu)，導(dǎo)致其開(kāi)發(fā)的兩限房項(xiàng)目非但未能盈利，反而由于資金占?jí)褐Ц叮坏貌挥?jì)入企業(yè)虧損，或者計(jì)入公共慈善事業(yè)項(xiàng)。

從目前已有的融資渠道看，債務(wù)資本市場(chǎng)在此類(lèi)保障房中表現(xiàn)更為活躍。政府開(kāi)始賦予保障性住房建設(shè)的開(kāi)發(fā)商以制度性紅利，而這種好處在國(guó)內(nèi)信貸收緊、房地產(chǎn)融資哀鴻遍野之時(shí)顯得尤為突出。近期，以保障房的名義城投類(lèi)企業(yè)開(kāi)發(fā)頻繁登陸債券市場(chǎng)。4月份，鎮(zhèn)江市國(guó)有資產(chǎn)投資公司、舟山市交通投資公司、東營(yíng)市資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司、北京豐臺(tái)區(qū)國(guó)有資本經(jīng)營(yíng)中心紛紛發(fā)債，擬共募集59億元。近日，首開(kāi)擬在銀行間市場(chǎng)發(fā)行不超過(guò)43億元的中期票據(jù)，直接用于目前在建的北京朝陽(yáng)常營(yíng)、小屯馨城、大興康莊、順義英各莊等保障房項(xiàng)目。

同時(shí)，在此類(lèi)保障體系下出現(xiàn)新興融資模式：社保基金和險(xiǎn)資。社保基金方面。出于控制風(fēng)險(xiǎn)，保值增值的考慮，對(duì)保障房項(xiàng)目仍然有嚴(yán)格的審查，而且目前只有全國(guó)社保基金理事會(huì)在進(jìn)行投資運(yùn)營(yíng)，地方各個(gè)省市只是做實(shí)個(gè)人賬戶，因此短期內(nèi)很難在全國(guó)推廣，資金支持規(guī)模也不會(huì)很大。

險(xiǎn)資方面，目前已經(jīng)出現(xiàn)：太平洋—上海公共租賃房項(xiàng)目債權(quán)投資計(jì)劃、太平洋—泰州長(zhǎng)江大橋債權(quán)投資計(jì)劃、平安—城投控股保障房項(xiàng)目債權(quán)投資計(jì)劃。在商業(yè)性融資方式中，保險(xiǎn)無(wú)疑是成本最低的。然而，目前險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)在債權(quán)投資方面并未完全放開(kāi)，金融產(chǎn)品及風(fēng)險(xiǎn)控制體系并未健全。對(duì)于商業(yè)運(yùn)作、盈利第一的險(xiǎn)資，為保證其投資保障房項(xiàng)目收益，政府應(yīng)對(duì)保險(xiǎn)資金參與的保障房項(xiàng)目給予一定的稅收支持，減免相關(guān)稅費(fèi)。

表4 經(jīng)適房和兩限房目前已有的融資渠道

通過(guò)分析可以得到，在政府給予一定支持的基礎(chǔ)上，經(jīng)濟(jì)適用房和兩限房也可以由更多的企業(yè)為主體來(lái)完成。然而，不容忽視的是，此類(lèi)保障房所面臨的風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自政府回購(gòu)承諾。如果政府回購(gòu)延期，或分配環(huán)節(jié)不明，那對(duì)企業(yè)而言不僅意味著資金成本上升，也可能導(dǎo)致回報(bào)的喪失。因此，如何規(guī)避政府信用風(fēng)險(xiǎn)、制定清晰的分配環(huán)節(jié)，保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期不會(huì)拖延必將是提升項(xiàng)目利潤(rùn)、吸引社會(huì)資金進(jìn)入的關(guān)鍵點(diǎn)。

廉租房資金回報(bào)：政府持續(xù)性的租賃補(bǔ)貼

由于廉租房是收租型保障性物業(yè)，且租金遠(yuǎn)低于市場(chǎng)水平，因此廉租房的資金回報(bào)率在保障房中屬于最低的，如果沒(méi)有補(bǔ)貼很難以對(duì)企業(yè)和社會(huì)資金形成吸引力。

其資金壓力包括兩部分，前期建設(shè)資金和后期的持續(xù)運(yùn)營(yíng)資金。在建設(shè)資金籌集方面，仍是以中央財(cái)政補(bǔ)貼為主，公積金貸款、社保基金貸款為輔，其收益主要來(lái)自政府的回購(gòu)。或者與商品住宅地塊捆綁開(kāi)發(fā)，利用商品房的高額利潤(rùn)彌補(bǔ)廉租房的成本。

然而，對(duì)于廉租房而言，其核心的資金訴求并非僅僅源自前期建設(shè)資金，更包含后期的持續(xù)運(yùn)營(yíng)壓力。通常廉租房租金尚不能維持整個(gè)項(xiàng)目的后期管理、維護(hù)費(fèi)用。目前，公租房的運(yùn)營(yíng)還是主要依賴(lài)政府的租賃補(bǔ)貼維持。以北京麗景園項(xiàng)目為例，其標(biāo)準(zhǔn)租金為33.6元/平方米，低保家庭只需負(fù)擔(dān)其中5%，約為1.68元/平方米，剩余95%全部由政府補(bǔ)貼。

廉租房最好的模式就是房地產(chǎn)信托投資基金，即現(xiàn)在備受期待的REITs。該類(lèi)房屋建成后主要用于出租而非出售，投資回報(bào)期一般在10年左右，類(lèi)似于商業(yè)物業(yè)等項(xiàng)目。按照國(guó)際慣例，廉租房REITs的收益可以達(dá)到7%到8%，不過(guò)這都是在有成熟的廉租房市場(chǎng)和廉租房運(yùn)營(yíng)企業(yè)的前提下才能實(shí)現(xiàn)。然而，在中國(guó)配套產(chǎn)業(yè)鏈尚不完善，租金收入尚依賴(lài)政府補(bǔ)貼的情況下，能否達(dá)到國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)存在很大疑問(wèn)。唯一可行的辦法就是浦東的做法，將廉租房和商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)等有較高回報(bào)的物業(yè)進(jìn)行打包，這樣可以平衡廉租房幾乎零收益率的處境。

針對(duì)今年新增的160萬(wàn)套廉租房，其潛在的巨額管理、維護(hù)資金需求，僅靠政府財(cái)政補(bǔ)貼顯然已不現(xiàn)實(shí)。如何撬動(dòng)社會(huì)資金，有兩種思路：首先，拓展租金收入來(lái)源，從而拉近與市場(chǎng)租金水平的差距。采用BOT模式，對(duì)于廉租房小區(qū)進(jìn)行BOT招標(biāo)。中標(biāo)的開(kāi)發(fā)商獲得小區(qū)建成后一定年限內(nèi)的獨(dú)家運(yùn)營(yíng)權(quán)，并且在運(yùn)營(yíng)年限結(jié)束后無(wú)償交予政府。這其中，社區(qū)內(nèi)的商業(yè)資產(chǎn)、酒店以及其他商業(yè)物業(yè)的收入預(yù)期是吸引開(kāi)發(fā)商參與BOT的關(guān)鍵點(diǎn)。其次，嘗試廉租房的“租售并舉”模式，將廉租房與經(jīng)濟(jì)適用房形成有機(jī)銜接，以銷(xiāo)售收入分解地方財(cái)政的租賃補(bǔ)貼壓力。目前，福建和新疆都開(kāi)始了此類(lèi)模式的試點(diǎn)，廉租房出售對(duì)象是低保家庭，購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán)，不得直接上市交易，因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)的，經(jīng)批準(zhǔn)由當(dāng)?shù)卣丛瓋r(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購(gòu)。

公共租賃房資金回報(bào)：良好的租金收益加可變現(xiàn)的資產(chǎn)

2011年起，從中央到地方，公租房建設(shè)已經(jīng)成為保障性住房建設(shè)的主力，目前在財(cái)政部已下發(fā)的617億資金中，用于公租房建設(shè)的資金高達(dá)340億，足以說(shuō)明政府在公租房上的支持力度。

同樣作為收租型保障性物業(yè)，其建設(shè)模式及資金訴求特點(diǎn)與廉租房相似。目前其建設(shè)模式主要分為兩類(lèi)：在土地資源稀缺的城市，主要在商品地塊中配建，建成之后由政府回購(gòu)。北京商品地塊配建比例已近30%，上海為5%，廣州為17%，杭州為10%。

而在土地資源相對(duì)充足的二三線城市，重慶、常州等，已經(jīng)出現(xiàn)公租房的集中開(kāi)發(fā)。目前，重慶主城區(qū)規(guī)劃有21個(gè)公租房社區(qū)，規(guī)模在100萬(wàn)以上的小區(qū)達(dá)8個(gè)，其中最大的龍洲灣片區(qū)建筑規(guī)模為190萬(wàn)平方米，能提供3萬(wàn)套住房。

由于公租房保障對(duì)象范圍更廣、層次更高，其租金與市場(chǎng)水平差距縮小，一般為市場(chǎng)水平的60～80%，因此較易受到社會(huì)資金中追求回報(bào)周期長(zhǎng)、利潤(rùn)相對(duì)較低的基金及險(xiǎn)資的青睞。

首例保險(xiǎn)資金以債權(quán)方式投資不動(dòng)產(chǎn)，是上海的公共租賃房項(xiàng)目，募集資金40億元，主要用于上海地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司在上海市區(qū)建設(shè)的約50萬(wàn)平方米公共租賃住房項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。基金方案按照租金和地價(jià)聯(lián)動(dòng)方式運(yùn)作，預(yù)計(jì)租金水平達(dá)到市場(chǎng)的60～80%，收益預(yù)期為5～10%。

此外，在政策傾斜的背景下，首只以民間資本投資為主的保障房建設(shè)投資基金——建銀精瑞公共租賃住房建設(shè)投資基金也在蠢蠢欲動(dòng)。基金的操作模式是，政府用一定幅度的優(yōu)惠價(jià)格供應(yīng)土地，再由基金出錢(qián)拿地，委托開(kāi)發(fā)商承建、運(yùn)營(yíng)管理，建成后以租金和政策性補(bǔ)貼向投資者返利。其投資回報(bào)率預(yù)期在5～12%，租金水平預(yù)估為市場(chǎng)價(jià)的50～80%。

與資金回報(bào)相對(duì)成熟清晰的經(jīng)適房等項(xiàng)目比較，公租房的盈利模式尚不清晰，險(xiǎn)資方面主要面臨的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自國(guó)家政策的變化、公租房的建設(shè)進(jìn)度和運(yùn)營(yíng)水平，而尚在襁褓之中的基金面臨的風(fēng)險(xiǎn)則來(lái)自獲取房源的成本、公租房租金價(jià)格、財(cái)政貼息幅度、稅收優(yōu)惠政策以及退出方式。

表5 商品房地塊配建公租房

表6 各類(lèi)保障住房體系資金回報(bào)體系示意

但值得注意的是，僅靠租金收入這一單一的盈利模式將使投資回報(bào)期長(zhǎng)達(dá)數(shù)十年。根據(jù)媒體披露的數(shù)據(jù)，萬(wàn)科在廣州首個(gè)企業(yè)主導(dǎo)的公租房項(xiàng)目萬(wàn)匯樓，運(yùn)營(yíng)3年至今依然未找到合理的盈利模式。萬(wàn)科在該項(xiàng)目上包括土地價(jià)款在內(nèi)的總投資為4624萬(wàn)元，即使除去其中1500萬(wàn)元是萬(wàn)科的“企業(yè)公民社會(huì)責(zé)任”的專(zhuān)項(xiàng)費(fèi)用，按照每月項(xiàng)目租金收入扣除管理運(yùn)營(yíng)費(fèi)用后的利潤(rùn)5萬(wàn)余元計(jì)算，這意味著萬(wàn)科在萬(wàn)匯樓項(xiàng)目上的投資需要50多年才可以收回。

設(shè)計(jì)合理投資回報(bào)方案、保證投資資金安全退出是吸引社會(huì)資金進(jìn)入的關(guān)鍵，可以借鑒重慶的公租房盈利模式——良好的收益加上可變現(xiàn)的資產(chǎn)。通過(guò)低于市場(chǎng)40%的租金來(lái)提高出租率，同時(shí)以租售實(shí)現(xiàn)建設(shè)資金的退出。

根據(jù)華夏銀行重慶分行人士介紹，在華夏銀行投資建設(shè)的公租房項(xiàng)目中，公租房及廉租房租金收入僅占預(yù)測(cè)的全部收入的13.96%，收入的大頭來(lái)自公租房銷(xiāo)售，占69.17%，租售結(jié)合才能使項(xiàng)目本身的現(xiàn)金流足以覆蓋貸款本息。租金收入僅可償還貸款利息，本金靠公租房銷(xiāo)售及財(cái)政投入償還。

根據(jù)重慶公租房管理規(guī)定，在租賃5年期滿后，符合條件的承租人可以購(gòu)買(mǎi)居住的公租房。公租房的出售價(jià)格以綜合造價(jià)為基準(zhǔn)，但不能入市交易。黃石模式亦如此，運(yùn)用“共有產(chǎn)權(quán)”、“后期可租可售”等形式來(lái)保障公租房的退出，但是再次出售時(shí)，只能由政府回購(gòu)，并且回購(gòu)價(jià)格為原銷(xiāo)售價(jià)格加同期銀行存款活期利息。

通過(guò)上述分析，可以看到，1000萬(wàn)套的保障房建設(shè)，我們?nèi)狈Φ牟皇琴Y金，更重要的是好的制度規(guī)劃和體系。棚戶區(qū)改造、經(jīng)適房、兩限房以及公租房，完全可以在一個(gè)優(yōu)化制度下由社會(huì)資金和開(kāi)發(fā)企業(yè)主導(dǎo)完成，政府所需要做的更多的是通過(guò)稅收、福利等制度設(shè)計(jì)，保證企業(yè)和社會(huì)資金的回報(bào)率和回報(bào)周期；而僅有廉租房是真正需要政府為主導(dǎo)，真金白銀投入完成的。