郭松海：讓房價回歸到合理的價位

“如果要降房價，首先就要完善房地產(chǎn)行業(yè)各項制度。”一向敢言的全國政協(xié)委員、山東經(jīng)濟學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟所所長郭松海擲地有聲。

以落實“國八條”調(diào)控為契機的限購政策，目前已經(jīng)在全國近30個城市推行。與此同時，銀監(jiān)會等機構(gòu)推行的緊縮貸款政策，更讓各界對房價下降充滿了期盼。

“房價問題是全社會關(guān)注的焦點。房價問題的重要性，不僅關(guān)系到千家萬戶的民生，而且持續(xù)高漲的房價將危及到國民經(jīng)濟價值體系，九十年代初的日本經(jīng)濟崩盤，近年的美國金融危機，究其原因，都與房地產(chǎn)泡沫形成乃至破滅直接相關(guān)。”郭松海表示。在郭松海看來，中央政府下決心讓房價回歸到合理價位的一個信號是，國務(wù)院總理溫家寶在去年12月26日中央人民廣播電臺中國之聲直播間回答聽眾時表示，“一定要使房價能夠保持在一個合理的水平，抑制房地產(chǎn)泡沫膨脹。”

郭松海表示，1998年根據(jù)聯(lián)合國對96個國家的統(tǒng)計資料，公布房價收入比的中位數(shù)為6.4倍，中位數(shù)與平均值相比較，更趨合理。根據(jù)中國社科院《經(jīng)濟藍(lán)皮書》，2010年我國城鎮(zhèn)房價收入比為8.76，與聯(lián)合國公布數(shù)字相比，房價顯然偏高。根據(jù)2001年到2008年房價同比增長率均值及其標(biāo)準(zhǔn)差，如果按城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年增長10%，房價年增長率3%計，那么，約6年房價可回歸到合理區(qū)間；如果房價增長率在-3%，那么，約2年房價可回歸到合理區(qū)間。“當(dāng)然，各地方房價高低不一，城市人均可支配收入也相差較大，按新國八條各城市確定其新建住房價格控制目標(biāo)也會大相徑庭。但考慮到2010年房價預(yù)計較上年同期上漲15%左右，遠(yuǎn)大于3%，故今年應(yīng)進(jìn)一步加大調(diào)控力度，像抑制通漲一樣調(diào)控房價。”如何讓高房價回歸到合理的價位，郭松海提出了建設(shè)性建議：

一、政府應(yīng)履行社會公共管理職責(zé)，努力使住房價格與大多數(shù)居民家庭的住房支付能力相適應(yīng)。政府的公共責(zé)任在于為所有公民提供生存發(fā)展的必要經(jīng)濟福利和社會福利。當(dāng)前，地方政府要切實承擔(dān)起促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的責(zé)任，切實將房價控制到合理水準(zhǔn)。早在2003年 [18號文]《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》中就指出：要“逐步實現(xiàn)多數(shù)家庭購買或承租普通商品住房”，要增加其供應(yīng)。“對普通商品住房建設(shè)，要調(diào)控土地供應(yīng)，控制土地價格，清理并逐步減少建設(shè)和消費的行政事業(yè)性收費項目，多渠道降低建設(shè)成本，努力使住房價格與大多數(shù)居民家庭的住房支付能力相適應(yīng)。”[18號文] 通知自發(fā)出至今已過去七年多了，但大多數(shù)地區(qū)并沒有很好執(zhí)行，為此，要進(jìn)一步落實地方政府責(zé)任，落實住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責(zé)機制。

二、完善土地招拍掛制度，調(diào)整住房用地的供給結(jié)構(gòu)。社會主義國家的城市土地資源，屬于全民所有，城鎮(zhèn)居民人人都應(yīng)該公平地享有城區(qū)土地的使用權(quán)利。針對目前土地市場交易中存在缺陷, 要在與公眾利益密切相關(guān)的土地供應(yīng)方式上予以調(diào)整,以進(jìn)一步完善經(jīng)營性用地招拍掛制度。在各地安排年度建設(shè)用地指標(biāo)時，應(yīng)優(yōu)先安排用于解決城市低收入家庭住房困難的用地，確保廉租房、公共租賃房、經(jīng)濟適用房和中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地。在 “主城區(qū)”要增加普通商品房用地，“主城區(qū)”不能成為富人集聚地；不能誰給得錢多，土地就由誰來攫取，應(yīng)讓城市的公共資源為廣大群眾所共享。富人提高住房的檔次和水準(zhǔn)，可以到郊外建別墅和高檔房。要把土地利用規(guī)劃作為宏觀調(diào)控的基礎(chǔ)性工具，調(diào)整用地結(jié)構(gòu)，確定各種土地出讓方式的合理比例，使得單位面積用地帶來社會經(jīng)濟效益得到優(yōu)化。

三、積極籌措住房社會保障基金，建立住房社會保障。住房保障作為政府向居民提供的一種公共產(chǎn)品，其效用就是通過轉(zhuǎn)移支付，實現(xiàn)社會收入的再分配，用于解決中低收入者的住房困難，保持分配公平和社會穩(wěn)定。各國政府支出中都有住房保障一項，英國政府此項開支約占GDP的2%以上，占公共支出的5%左右。我國隨著經(jīng)濟實力的增長，也應(yīng)調(diào)整各級政府支出結(jié)構(gòu)，壓縮經(jīng)濟建設(shè)費和行政管理費支出，如現(xiàn)下每年公車消費就超過3000億，具有很大的壓縮空間，將節(jié)省下來的經(jīng)費用于社會保障，提高財政支出中住房社會保障資金的比重，保障保障性住房建設(shè)。

四、實行地區(qū)差別化的市場調(diào)控政策。依據(jù)國發(fā)［2010］10號，“各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標(biāo)，”各地控制目標(biāo)有所差異，其相對應(yīng)地調(diào)控措施、調(diào)控力度也應(yīng)有所區(qū)別。北京、上海等城市房價收入比在十幾倍，而一些二、三線城市房價收入比則在6.4倍左右，前后二者在調(diào)整住房用地的供給結(jié)構(gòu)如增加限價商品住房用地計劃供應(yīng)量上要有所不同；在住房信貸上也應(yīng)有所差別，在國家統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上，對貸款購買第二套住房家庭的首付款比例和利率上也要有所差異；在限購令實施細(xì)則上也應(yīng)有所區(qū)分，無須完全照搬北京的“限購令”。

五、建立多元化的住房生產(chǎn)供應(yīng)模式。各級政府要引導(dǎo)一些有品牌、有實力的國有企業(yè)開發(fā)中低價位普通商品住房，為房地產(chǎn)開發(fā)市場樹立表率。也可由政府組建住宅投資公司，成立以承擔(dān)社會責(zé)任為主，盈利為輔的集團(tuán)公司，開發(fā)廉租住房、公共租賃房、經(jīng)濟適用住房及限價房。實際上，世界上許多國家，特別是當(dāng)住房成為嚴(yán)重社會問題的時侯，多是由政府開發(fā)社會公房的。另外，也可由住房合作社來建設(shè)保障性住房，住房合作社是世界上許多國家解決居民住房問題的重要途徑。這樣，就可以打破只能由開發(fā)商一家生產(chǎn)商品房的壟斷局面；住房市場要開放，不論哪種建房方式，只要能為居民提供成本低、品質(zhì)高的住房，就應(yīng)得到政府的支持和幫助。

六、規(guī)范政府及相關(guān)部門不合理的涉房收費項目，降低收費標(biāo)準(zhǔn)。住房開發(fā)過程中的各種收費繁多，提高了房地產(chǎn)開發(fā)成本，最終打入房價，轉(zhuǎn)嫁給購房者。為此，應(yīng)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)行政審批和收費制度改革，如項目可實行所在區(qū)域的規(guī)劃環(huán)評，區(qū)域內(nèi)單個開發(fā)項目不再單獨辦理；又如嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)收費項目，對空氣監(jiān)測費、項目可研費用應(yīng)不再收取；對用地規(guī)劃測圖費、防空地下室異地建設(shè)費、新墻體材料專項資金等，應(yīng)合理降低收費標(biāo)準(zhǔn)。再如對一些經(jīng)營性服務(wù)收費行為，如天燃?xì)庑略鲇脩艚ò矁r格、電力新增用戶配套費、有線電視新增用戶收費等應(yīng)合理定價，不得壟斷定價。

七、積極穩(wěn)妥地推進(jìn)房產(chǎn)稅，抑制房地產(chǎn)的過度投資行為。要積極穩(wěn)妥地推進(jìn)房產(chǎn)稅，做好房產(chǎn)稅“十二五”規(guī)劃的實施方案，要實行差別性的稅收政策，區(qū)分消費性需求和投資性需求；對三套住宅或三套以上住宅，應(yīng)按面積或按套數(shù)實行累進(jìn)制稅率，對過多投資性購房征收較高稅額，以提高其保有成本，降低其收益預(yù)期，以此來約束過度投資、投機炒房行為。也可借鑒法國、韓國的經(jīng)驗，開征房產(chǎn)閑置稅，開征房產(chǎn)空置稅有法理依據(jù)，稅制要素的設(shè)計簡便易行，可操作性強；以此可減少對大城市稀缺土地資源的浪費，減少對公共資源享有不公平的影響。

八、更多地培育住房租賃市場。租賃和銷售是住房市場中兩種基本的流通和消費方式,住房租賃市場與住房買賣市場,應(yīng)該是兩個并重發(fā)展的市場。據(jù)資料顯示，從改革開放30多年住房建設(shè)的總量、年住房增量和城鎮(zhèn)人均住房面積來看，從位于城鄉(xiāng)結(jié)合部的相當(dāng)部分社區(qū)生活已趨成熟的數(shù)量巨大的“小產(chǎn)權(quán)房”來看，大致估算，我國城鎮(zhèn)住房供應(yīng)并不是那么短缺，問題在于住房資源的分配不均，富有與短缺并存。當(dāng)前，大規(guī)模建設(shè)公共租賃房是必要的，但畢竟有個滯后期限；為此要增加租賃市場的有效供給，可以在住房空置率高的特大城市開征閑置稅，迫使大量閑置住房進(jìn)入市場，進(jìn)而在一定程度上能夠穩(wěn)定住房出租價格。我們要集約利用現(xiàn)有的土地、房產(chǎn)資源，調(diào)整住房資源的分配方式和使用方式，當(dāng)前政府應(yīng)運用政策推進(jìn)住房租賃業(yè)務(wù)，加大向存量市場拓展力度，改變長期以出售為中心的住房流通格局，從長遠(yuǎn)來看，這對消費者和經(jīng)營者都是有利的，也有利于房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。