試論我國住宅小區的物業管理

劉 穎

0 引言

“物業”一詞是最早出現于英國，后由我國香港傳入大陸，并被普遍接受應用的一個專有名詞，表示房地產或不動產。“物業管理”則是指為產權所有人管理不動產的服務。這種服務在國外已經有一百多年的歷史，而成為一個新興行業，在我國始現于20世紀80年代初期。近年來，隨著我國城市建設步伐不斷加快，物業管理行業的規模也在不斷壯大。物業管理行業的迅速發展為現代人的生活帶來了便利，提高了居民生活水平;但是，由于相關制度尚不健全，物業管理糾紛仍時有發生。這些糾紛的存在影響了居民生活質量，也影響了社會穩定與和諧。本文從我國目前小區物業管理現狀入手，從制度建構的角度尋找問題的原因以及相應對策。

1 我國物業管理的現狀

1． 1 立法現狀

目前，我國關于物業管理的法律規定主要有:

1)憲法。《憲法》是我國的根本大法，其中有關城市住宅管理、公民基本權利義務的規定是物業管理立法的基本依據和根本原則。例如第39條規定:“中華人民共和國公民的住宅不受侵犯。禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅。”

2)法律。我國有多部法律涉及到物業管理。例如，《民法通則》第83條對于相鄰關系的規定;《合同法》對于委托合同的規定;《土地管理法》(2004)、《城市房地產管理法》(1994)、《城市規劃法》(1989)中均有對于物業管理內容的涉及。在這些法律中，2007年3月16日全國人大十屆五次會議通過的《中華人民共和國物權法》尤為引人注目，其中對物業管理公司、業主委員會的地位首次進行了明確，規定了建筑物區分所有權等涉及物業管理的內容。這些規定有利于我國物業管理走上科學化、現代化的道路。

3)行政法規。《物權法》出臺之前，2003年6月由國務院頒布了中國第一部物業管理行政法規——《物業管理條例》，它在規范我國物業管理服務方面起著重要作用。另外，相關行政法規還有《城市綠化條例》(1992)、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》(1990)、《城市私有房屋管理條例》(1983)等等。

4)地方性法規。我國多地都制定有地方性法規，例如《山西省物業管理條例》(2004)、《廣東省物業管理條例》(1998)、《上海市居住物業管理條例》(1997)等。

5)行政規章。行政規章主要是住房與城鄉建設部制定的為多，例如《城市新建住宅小區管理辦法》(1994)、《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》(1996)等。

6)司法解釋。最高人民法院也就物業管理服務中的一些問題做出了司法解釋，例如《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(2009)、《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(2009)等。

1． 2 物業管理糾紛仍然存在

自80年代初期我國物業管理制度建立以來，物業管理服務行業已經得到了很大發展。從事物業服務的企業越來越多，政府監管逐漸加強，執業水平不斷得到提高。但是，在我國小區物業管理過程中，仍存在著種種問題。例如業主維權意識薄弱，業主委員會不能有效維護業主權益;物業收費標準不明，亂收費;物業管理人員素質低，服務水平差等等。這些問題的存在制約著物業管理業的發展，也影響著居民生活質量的提高和居住環境的改善，因此，必須得到有效解決。

2 物業管理中存在問題的原因

2． 1 物業管理相關立法尚不完善

從目前立法情況來看，我國物業管理方面缺少法律層面的立法。現在有關物業管理的法律條文效力最高的就是2007年出臺的《物權法》。物權法雖然對物業管理有所規定，但是原則性強，實際可操作性弱。

行政法規方面，專門就物業管理進行規定的僅有《物業管理條例》這一部。其對明確物業管理過程中各方主體權利義務，規范物業管理企業行為，解決各種實際問題起到了重要作用。但是，作為一部行政法規其仍有一定局限性，對一些新問題和實際矛盾沒有作出規定。

地方性立法雖然近年來有很多，但是由于我國各地經濟發展不平衡，物業管理水平不一，因此地方性立法呈現出立法技術、內容與權限不一的特點。甚至有些地方性立法與《物業管理條例》相沖突。這些情況亟需規范與完善。

2． 2 物業管理配套制度有所欠缺

2．2．1 職責不明，物業管理交接混亂

實踐中，有部分開發商與物業管理公司同屬一家企業，甚至物業管理公司是開發商的子公司。由于存在利益關系，業主往往在入住前就被開發商要求簽訂物業服務合同同意由開發商指定的物業公司負責小區物業事務。業主往往急于入住而草率接受該合同。在這種情況下一旦發生物業管理糾紛，因為物業管理合同已經存在，業主往往處于不利地位。而對某些質量及配套設施問題，由于開發商與物業管理公司交接混亂，缺少嚴格的驗收程序，開發商會推卸責任，而物業公司則無力承擔該責任，業主的合法權益無法得到保障。

另外，在前后兩家物業公司的交接過程中有時也存在著混亂的情況。例如前物業公司雖然已經落聘，但是出于利益的驅動或報復的心理，仍控制著小區物業管理權，從而導致后物業公司無法正常實行管理和服務。甚至有的前物業公司在撤離時不進行財務交接或故意破壞小區設施，直接導致業主們的經濟損失并影響到正常生活秩序。

2．2．2 物業收費標準不透明，物業費糾紛存在

在物業管理過程中，最典型的糾紛之一就是物業費糾紛。一些物業管理公司的收費行為存在不規范的情況，使得業主對于所交費用的數目是否合理存在質疑。再加上有些物業管理公司管理不到位，服務水平低，更增加了業主的不滿。于是，拒繳或拖延繳納物業費就成為業主表示不滿的方式之一。費用繳納的延緩必將影響到物業服務的水平和業主生活質量，業主的不滿繼續增加。而物業公司又往往采取停水、停電、停暖等方式進行催繳，導致矛盾最終激化。

3 完善物業管理制度的措施

3． 1 提高立法層次，完善立法內容，調整相關法律規定

隨著生活水平不斷提高，人們的生活已經離不開物業管理服務。由于目前相關法律制度的欠缺，物業服務糾紛日益增多。解決這些問題應當從完善相關立法著手。

首先，出臺國家層面的物業管理法律規范《物業管理法》是有必要的。作為一部全國統一的物業法律規范，《物業管理法》應當明確物業管理各個主體的權利義務以及相互之間的法律關系。其中既包括業主、物業管理企業、開發商等平等民事主體之間的權利義務關系，也包括具有監督權的各行政主體與被監督者物業服務企業之間的行政法律關系。同時，各個主體在物業管理過程中的法律責任也要予以明確。平等民事主體之間主要承擔民事責任;行政主體與相對人則要承擔相應的行政責任。而且，《物業管理法》要建立和完善業主、業主委員會的救濟途徑，只有建立有效的救濟制度，業主的合法權益才能得到根本保障。

其次，以《物業管理法》和《物業管理條例》為依據，規范相關立法。各級地方立法部門和政府應當根據上位法的原則和具體規定，對本部門制定的物業管理法律規范進行整理，按照“下位法服從上位法”的原則予以調整，保持上下立法協調一致。

3． 2 建立健全物業管理公司準入制度，明確責任承擔

首先，在《物業服務企業資質管理辦法》的基礎上建立一套標準明確的物業管理公司準入制度，從嚴把握物業服務市場的準入門檻，提高物業公司自身水平，鼓勵專業公司進入物業管理市場。對于物業管理公司具體從業人員，必須經過培訓，具備了相應的專業知識才能上崗。

其次，完善交接程序，明確各自責任。開發商與物業管理公司應當按照《物業管理條例》第二十九條規定的內容進行交接。除此之外，對于交接期限、備案方式等內容也應當進一步明確。如果一方主體未能按照法定期限和內容提供交接資料則要承擔相應的法律責任。

物業公司之間的交接也要在法定期限內進行。如果前物業公司未完成而撤離，造成業主合法權益受到損害，也要承擔相應的法律責任，例如賠償責任，甚至喪失從業資格等。

3． 3 明確物業管理收費標準，公開收費及開支情況，接受監督

物業公司應當向業主明示物業費收費標準，例如每月收費與開支情況，不同服務的收費價格等等。通過這種公開的方式接受業主的監督。價格行政管理部門和房地產行政管理部門應當嚴格按照《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》的有關規定，細化物業費收繳實施辦法，加強對于物業管理公司收費行為的監管。如果發現收費存在不合理、不合法的情況，要及時制止并要求物業管理公司承擔相應的法律責任，例如警告、罰款等。

4 結語

物業管理水平的高低影響著居民的生活質量，物業糾紛的存在影響著社會的穩定。因此，我們應當正視住宅小區物業管理過程中出現的種種問題，并從制度上予以根本的解決。這對于保障人民合法權益，構建和諧社會均有著重要的意義。

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