房地產宏觀調控需標本兼治
——析房地產宏觀新調控緣何成效不彰

劉春潮

(黃岡師范學院數計學院,湖北黃岡 438000)

房地產宏觀調控需標本兼治
——析房地產宏觀新調控緣何成效不彰

劉春潮

(黃岡師范學院數計學院,湖北黃岡 438000)

本文用制度分析法和資產預期理論分析了新一輪房地產宏觀調控成效不彰的原因,從社會、經濟、國際、金融泡沫史等角度論證了房地產繼續宏觀調控的必要性,用成本收益理論和機制設計理論提出了房地產宏觀調控需標本兼治的八項措施,尤其是首次提出了盡快提高房地產貸款風險系數、預征房地產風險基金,利用金融辦法來壓縮房地產信貸規模。

房地產;宏觀調控;必要性;標本兼治;制度分析;預期;機制設計

中國社會科學院的 2011《經濟藍皮書》指出2010年是我國房地產的調控之年,房價漲幅從2009年的 25%左右,預計可能下降到 2010年的15%。房價上漲速度雖然放慢了,但仍然高于城鄉居民收入增長速度。2010年全國城鎮居民的房價收入比是 8.76,相當于普通城鎮三口之家 8.76年不吃不喝可買一套 90平米的房子。直接后果就是,有 85%的城鎮居民家庭都無力買房。[1]然而,據《21世紀經濟》報道,截至 12月 1日,萬科 2010年度銷售總額突破 1000億元。這一數字,相當于美國四大住宅公司銷售高峰時的總和。在調控政策不斷推出的 2010年,以萬科為代表的房地產企業,卻創出了歷史最好的銷售業績。[2]種種跡象顯示,中國政府從 2009年 12月開始的、堪稱史上最嚴厲的調控政策的新一輪房地產宏觀調控,壓縮房地產泡沫,似乎卻成效不彰。

一、房地產新宏觀調控緣何成效不彰

(一)現有的城市房地產體制和金融體制,造成住房供不應求、住房成本節節攀升,形成房地產只漲不跌的預期 現有的城市房地產政府壟斷體制造成財源嚴重不足的地方政府利用城市房地產設租尋租,現有的金融體制造成社會資金過度集中在銀行,這樣,現有的城市房地產體制使住房供給人為緊張?，F有的將房地產稅費集中到增量房地產者身上的房地產稅體制、廉價的住房按揭費體制不僅使住房需求被人為地放大,而且使住房成本人為地攀升,造成中國城市住房無限的稀缺性,并且已經形成政府、房地產商、房地產投機者投資者、銀行的四位一體的房價上漲的利益共同體,造成中國房價只漲不跌單邊牛市的預期,導致各種資金想方設法大肆炒作房地產,造成地價房價節節攀升新高不斷。

(二)“穩定房價”提法不科學,造成房地產只漲不跌的預期 中央政府為了防止房地產下跌過快造成金融危機,新一輪房地產宏觀調控提出了“穩定房價”的口號?！胺€定房價”提法不科學,給房地產市場造成政府保障房地產只漲不跌。中國房地產已經過度商品化、金融化,房地產在中國已經成為投機的金融工具,具有“跟漲不跟跌”的羊群性。房地產只漲不跌的預期下,房地產貸款已經成為銀行無風險的優質資產,房地產已經成為投資者和投機者無風險的暴利資產,信貸資金、投機資金、投資資金不斷蜂擁而入造成的房價不斷上漲是房地產暴利的源泉,新一輪房地產宏觀調控,要銀行放棄優質資產,要房地產投資者和投機者放棄暴利,談何容易?

(三)與當前的宏觀經濟政策矛盾 首先,與保增長不同步 ——房地產作為地方政府最偏愛的增長點,既然中央政府要保增長,在土地供給量嚴格受中央控制的情況下,只好讓地價房價同時增長才能保增長。其次,與寬松的貨幣政策矛盾——連續寬松的貨幣政策造成國內流動性大肆泛濫,此時進行房地產宏觀調控猶如抱薪救火,薪不斷火能滅?

(四)與現實經濟狀況矛盾 首先,與地方政府的土地財政格格不入 ——房地產稅費作為地方財政支柱,在沒有新的財政收入來源保障時,地方政府決不會輕易放棄土地財政,也絕不會輕易加大無利可圖保障型住房的投入,新一輪房地產宏觀調控,就變成作為決策者中央政府的雷聲大,作為執行者的地方政府雨點小,房價怎能不漲?其次,與節節攀升的通貨膨脹不合拍——連續寬松的貨幣政策造成國內流動性大肆泛濫,帶來物價不斷上漲,造成通貨膨脹預期不斷增強,資金的強保值需求遇上中央政府穩定房價的強承諾 (只漲不跌),正如干柴遇烈火,房價還能穩定?

(五)房地產政策經濟適用房定位不科學2003年 8月出臺《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》導致房地產瘋狂上漲的不科學定位政策至今沒有糾正,該政策將中低收入者的經濟適用房人為擴大到商品房范疇,經濟適用房用地高出讓金且須“招 ”、“掛 ”、“拍 ”——讓民生必需品走奢侈品的銷售模式,從此經濟適用房土地價格不斷上漲,經濟適用房價格也隨著不斷上漲,造成經濟適用房越來越不經濟,以致形成夠條件的買不起超條件的造假買,這是經濟適用房定位不科學的房地產政策的必然結果。

二、房地產繼續宏觀調控的必要性

(一)不斷上漲的高房價加速了貧富分化,加劇了社會危機 中國高房價的實質是政府利用住房的剛需性和政府城市土地壟斷造成的稀缺性,向無房少房的中低收入者過度征稅,和投資者、投機者利用中低收入者的廉價存款炒高房地產價格來剝削無房少房的中低收入者。不斷上漲的高房價加速了社會貧富兩極分化,一極是財政收入年年超常增長的各級政府和房地產暴富的少數投資者、投機者,另一極是越來越多的房奴、蝸居、蟻族、鼠族等多數新型貧困者——新的社會不和諧鴻溝不斷在加深拓寬。

(二)房地產上漲加劇了潛在的金融風險房地產持續上漲使大量資金持續投向房地產,其中銀行的信貸資金比重越來越大,信貸資金的杠桿作用吹大房地產泡沫,在只漲不跌的預期下,銀行風險意識日趨淡薄,加上負責盈利不負責虧損的代理激勵機制,銀行只追求短期盈利不顧長期風險,不斷加大房地產信貸的比例與規模,不斷地助長房地產泡沫。但是,房地產市場有其內在運動規律,政府坐莊托市造成房地產只漲不跌單邊瘋狂牛市沒有可持續性,總有一天房地產泡沫會破裂,并且泡沫越大跌得越厲害。一旦房地產價格暴跌,銀行的房地產壞賬就會急劇放大,銀行巨額虧損,造成資不抵債,引發金融危機乃至經濟危機甚至社會危機。

(三)不斷上漲的高房價是向無房少房的中低收入者過度征稅,不利于非住房消費,不利于擴大內需 政府利用住房的剛需性和政府城市土地壟斷造成的稀缺性向無房少房的中低收入者過度征稅,財政收入四成以上來自占 GDP7%的房地產,GDP年年高歌猛進、國家稅收年年超常增長,不斷上漲的高房地產價加大了無房少房的中低收入者的稅負,無房少房的中低收入者的住房成本從此開始急劇上升,透支了無房少房的中低收入者的消費能力,壓縮了非住房消費需求。

(四)用來自無房少房的中低收入者的房地產的超額過度稅收補貼出口,不利于貿易平衡,加劇了國際貿易摩擦,不利于國際經濟再恢復平衡

隨著國內非住房消費逐年萎縮,為了保就業,中國政府不得不用來自無房少房的中低收入者的房地產的超額過度稅收進行各種各樣的補貼來刺激出口,以致貿易年年創順差,全球最大外匯儲備國的外匯儲備年年創新高、國際貿易摩擦愈演愈烈,導致失衡的全球經濟越來越難恢復平衡。

(五)房地產繼續大肆上漲沒有可持續性中國的房地產價格不可能無限地一直漲上去,即使政府百般呵護,房地產泡沫遲早總會有一天會耗盡中國所有的資源與資金——不斷上漲的房地產推動勞動力成本土地成本不斷上漲,導致非房地產企業的國際競爭力不斷下降,從而貿易順差不斷下降乃至逆差,外資流入不斷減少乃至凈流出——央行的貨幣發行量被迫減少——失去漲力而破裂;而且高房價的大多數最終接盤者多為城市無房少房的居民和城市化帶來新增城市人口,他們絕大多數是中低收入者,內在的漲力極為有限,總之,房地產繼續大肆上漲沒有可持續性。

三、房地產宏觀調控需標本兼治

(一)盡快用金融辦法來壓縮房地產信貸規模 1.提高房地產貸款風險系數。央行和銀監會應盡快頒布新房地產信貸條例規定按房地產信貸占銀行總資產的比例累進提高房地產貸款風險系數,不妨先將房地產貸款風險系數基點提高 10%-20%,然后按房地產信貸占銀行總資產的比例每超出平均數的 1%提高超出的房地產貸款風險系數 5%,增加房地產貸款資本金。

2.盡快預征房地產風險基金。央行和銀監會應盡快頒布新房地產信貸條例,規定按房地產信貸占銀行總資產的比例累進對房地產信貸總額預征 10%-20%房地產風險基金上交央行或銀監會新設立的房地產風險基金司,然后按房地產信貸占銀行總資產的比例每超出平均數的 1%提高超出的房地產貸款風險基金 5%,應對房地產信貸風險,規避銀行負盈不負虧的代理風險,減少納稅人救助成本。

(二)緊縮貨幣收緊流動性 緊縮貨幣收緊流動性是抑制通貨膨脹和資產價格泡沫的必由之路,因此,盡快降低過高貨幣發行量,升息讓存款利息不再負實際利率,升值讓人民幣國際購買力提高,這樣不僅讓投資者、投機者無法利用中低收入者的廉價存款炒高房地產價格來剝削中低收入者,而且讓中低收入者的存款不再縮水,讓中低收入者的購買力提高,從而提高中低收入者的消費能力。

(三)盡快利用新稅收調控房地產市場,抑制房地產市場的投資需求 1.開征房地產綜合稅鼓勵節約用地和節約住房。既征收土地的增值稅,又征收房地產的奢侈稅,應以城市為單位對所有的房地產的住房面積和土地面積按市場價格加權折合成新的住房面積和土地面積,扣除本城市人均折合后的住房面積和土地面積后,分別統一征收負累進房產稅和地產稅。允許再扣除購租成本(可考慮利息成本),使多占土地者和多占住房面積者多交地產稅和房產稅——國有資源收益稅,避免現有的房地產稅早買者低稅率晚買者高稅率、早買的多占土地者和多占住房面積者獨享房地產瘋漲暴利——地方政府新建城市基礎設施產生的房地產級差地租造成國有資產收益無形在流失的弊端。不妨立法設計為:(1)對高出本市平均折合住房面積和土地面積分別統一征收累進房產稅和地產稅——鼓勵節約用地和節約住房。(2)對低于本市平均折合住房面積和土地面積分別統一征收累退房產稅和地產稅——強化政府的住房保障責任。

2.征收時間累進房地產空置稅抑制囤地囤房——國有資源浪費稅。一律按市場價格再征收時間累進的房產、地產空置稅,不妨立法設計為第一年征收 10%的空置稅,第二年征收 20%的空置稅,第三年征收 40%的空置稅,第四年無償征收空置的房產、地產,將收回的空置的房產作為保障型住房,以此來鼓勵存量住房出租,加大存量住房的出租率,降低房租,降低保障型住房的需求。

3.征收時間累退二手房地產賣方印花稅抑制炒房——國有資源穩定稅。半年以內征收 50%的印花稅,然后前五年按增加每半年降低 5%,第五年后按增加每半年降低 0.5%,直至 1%后保留不變。

(四)積極引導全社會參與保障型住房建設,全方位拓寬保障型住房建設融資渠道,加大保障型住房建設力度 將小產權房、自建房、集資房重新納入保障住房的范疇,鼓勵社保基金、保險資金投入保障型住房,甚至可以考慮發行保障型住房長期建設國債。

(五)回歸房地產的民生本位,加快住房保障立法,強化各級政府住房保障責任 應加快住房保障立法,用法律規定地方政府必須保障居民人人應享有最低住房面積的基本居住權,政府無法保障買得起房,但是必須保障租得起住房。政府應借鑒德國政府長期穩定房地產市場特別是長期穩定房租的基本立法與執政經驗以及新加坡保障型住房的經驗,可將 80%的居民納入保障型住房的覆蓋范圍(中低收入者應保盡保),而且必須穩定房租并保障租房者的長期租房權,所有的保障型住房實行政府定價——保障型住房的交易價格和房租統一由政府規定最高限價,違者政府沒收非法所得并加倍罰款,所有保障型住房居住者和申請者退休前每年必須繳納保障型住房公積金——如個人所得的 10%,減輕政府財政負擔。

(六)加快財稅體制改革,保障地方政府有充足的稅收 加快財稅體制改革,壓縮行政成本,擴大地方政府的稅源與稅基,保障地方政府有充足的稅收,使地方政府的收入不再主要依賴新增房地產的稅費,徹底擺脫地方政府土地財政與房地產宏觀調控矛盾的尷尬局面。

(七)加快金融體制改革,鼓勵適度競爭,提高金融效率與效益 加快發展資本市場使資本市場與信貸市場平衡發展,尤其是大力發展債券市場使債券市場與股票市場平衡發展,降低資金過度向大銀行集中的積弊。積極支持發展為中小企業服務的中小金融機構和區域交易所,中央銀行應盡快建立覆蓋中小金融機構的全國統一結算體系和全國存款保險制度,進一步分流大銀行的資金。從根本上抑制銀行尤其是大銀行的房地產信貸。

(八)改善內資投資環境,拓寬內資投資渠道改善內資投資環境,拓寬內資投資渠道,能分流資金,使千軍萬馬直奔房地產的畸形局面從根本上得到扭轉。

[1]中國社會科學院.2011《經濟藍皮書》[OL].中國網,2010-12-7.

[2]萬科銷售額提前 4年破千億樓市調控再失效[N].21世紀經濟,2010-12-3.

D035-3

A

1003-8078(2011)02-150-04

2011-01-04

10.3969/j.issn.1003-8078.2011.02.46

劉春潮 (1968-),男,湖北麻城人,黃岡師范學院數計學院講師,理學碩士。

責任編輯 周覓