淺談現(xiàn)代物業(yè)管理企業(yè)的財務管理

海口紡織綜合材料廠 王妙娟

淺談現(xiàn)代物業(yè)管理企業(yè)的財務管理

海口紡織綜合材料廠 王妙娟

近幾年來，我國物業(yè)行業(yè)發(fā)展很快，物業(yè)管理市場環(huán)境日趨成熟，物業(yè)管理行業(yè)面臨著良好的發(fā)展機遇，但同時也面臨著嚴峻的挑戰(zhàn)。而物業(yè)管理企業(yè)的財務管理，無疑是整個物業(yè)管理企業(yè)中一個十分重要的功能系統(tǒng)。這個系統(tǒng)要有效發(fā)揮支撐、保障和引導的功能作用，同樣離不開科學的制度、方法和手段。現(xiàn)代物業(yè)管理企業(yè)財務管理的重要目的是控制成本，節(jié)約開支、減少浪費、降低費用，具有極為重要的作用。

一、現(xiàn)代物業(yè)管理企業(yè)財務管理綜述

（一）現(xiàn)代物業(yè)管理企業(yè)財務管理的基本內(nèi)容 具體包括：一是財務制度管理。財務管理的有關(guān)制度是物業(yè)管理企業(yè)各項財務管理工作正常、有序運作的基礎(chǔ)。物業(yè)管理企業(yè)是以管理及服務為中心的經(jīng)營性企業(yè)，大多通過維修、養(yǎng)護、商場、餐飲、家政服務等多種經(jīng)營途徑擴大資金來源。因此，其財務管理比經(jīng)營單純業(yè)務的企業(yè)要復雜，有關(guān)規(guī)章制度的建立與實施也就顯得更加重要。二是資金籌措管理。物業(yè)管理企業(yè)籌措資金時，應當根據(jù)國家及當?shù)赜嘘P(guān)法律法規(guī)的要求，通過不同的籌資渠道、籌資方式去籌措資金，以滿足企業(yè)各項活動的需要。同時，還要降低資金成本，減少財務風險，提高企業(yè)經(jīng)濟效益，實現(xiàn)財務管理的預期目標。三是成本費用管理。成本費用是物業(yè)管理企業(yè)在為用戶提供管理與服務過程中發(fā)生的資金消耗。通過預算、控制等環(huán)節(jié)實施的成本費用管理，對于合理降低成本，提高經(jīng)濟效益等具有重要意義。四是利潤及分配管理。利潤及分配管理一般包括企業(yè)營業(yè)收入管理、利潤管理以及利潤分配管理等內(nèi)容，尤其是企業(yè)收益的分配會直接涉及到各方面的近期和長遠利益，以及未來的積極性等問題。物業(yè)管理企業(yè)應當通過搞好經(jīng)營決策、利潤計劃與分配，確保各方利益。

（二）現(xiàn)代物業(yè)管理企業(yè)財務管理的任務 具體包括：一是籌集和管理資金。籌集資金是為了保證物業(yè)經(jīng)營需要，管理資金是為了加快資金的周轉(zhuǎn)，不斷提高資金運用的效能，尤其是提高自有資金的收益率。二是經(jīng)濟核算。通過財務管理活動加強經(jīng)濟核算，改善經(jīng)營管理，降低修繕、維修、養(yǎng)護成本，不斷降低消耗，增加積累，提高投資效益和經(jīng)濟效益。三是實行財務監(jiān)督，維護財經(jīng)法律。物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營、管理、服務，必須依據(jù)國家的方針、政策和財經(jīng)法律以及財務計劃，對企業(yè)的各項開支和各項經(jīng)濟指標都要進行監(jiān)督，使資金的籌集合理合法，資金運用的效果也不斷提高。同時，要在分配收益上嚴格遵守國家規(guī)定，及時上繳各種稅金，彌補以前年度虧損，提取法定公積金、公益金，并向投資者分配利潤。四是多元經(jīng)營。積極組織資金，開辟物業(yè)管理企業(yè)的多種經(jīng)營市場，“一業(yè)為主，多種經(jīng)營”，不斷尋求物業(yè)管理企業(yè)多種經(jīng)營的新的生長點，不斷拓展物業(yè)經(jīng)營的新領(lǐng)域，形成新優(yōu)勢。

二、現(xiàn)代物業(yè)管理企業(yè)財務管理完善措施

（一）加強固定資產(chǎn)管理 物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)管理要做好以下工作：設(shè)置專門管理機構(gòu)，配備相應管理人員，建立健全各項管理制度。建立健全管理帳卡，實行帳卡制度，即財會部門負責總賬；財產(chǎn)管理部門負責明細賬；使用部門負責建臺賬。實行責任制管理。物業(yè)管理企業(yè)的貴重儀器、設(shè)備要指定專人管理，制訂操作規(guī)程，建立技術(shù)檔案和維護、保養(yǎng)、交接以及使用情況報告制度。財產(chǎn)物資管理部門與財會部門要定期對固定資產(chǎn)進行清查、核實，做到賬實相符、賬賬相符。固定資產(chǎn)的購置和修繕要充分考慮工作需要和財力可能，根據(jù)任務、技術(shù)條件和配套設(shè)施確定。特別是對萬元以上大型設(shè)備的購置要進行科學論證，防止盲目性。新建房屋要按照基本建設(shè)程序報主管部門審批。新增加的固定資產(chǎn)要及時組織驗收入賬并及時投入使用。固定資產(chǎn)的拆遷、調(diào)出、報廢必須報主管部門審批。固定資產(chǎn)的變價收入應轉(zhuǎn)入專用基金，用于固定資產(chǎn)的更新。對盤盈、盤虧的固定資產(chǎn)，均應查明原因，按規(guī)定進行賬務處理。同時，定期開展清產(chǎn)核資，可以明晰各類資產(chǎn)特別是經(jīng)營性資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，有利于推動物業(yè)管理企業(yè)企業(yè)資產(chǎn)的優(yōu)化配置，促進閑置資產(chǎn)的有效使用。盤虧報損的固定資產(chǎn)，屬于不可抗拒的原因造成的，要按照有關(guān)規(guī)定和資產(chǎn)報廢的審批權(quán)限，及時辦理核銷；屬于人為原因造成的，要追究責任，并按價賠償；屬于貪污盜竊，有意破壞公共財產(chǎn)的，應當依法追究，嚴肅處理。同時，加強各物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)科學化管理意識。要求各部門重視對固定資產(chǎn)管理工作，建立固定資產(chǎn)科學化管理程序，該記入固定資產(chǎn)的及時記入固定資產(chǎn)，該對帳的各部門及時做好對帳工作，確保企業(yè)資產(chǎn)的不流失。

（二）加強財務核算 物業(yè)管理企業(yè)的財務核算是以價值形式反映和監(jiān)督企業(yè)及企業(yè)內(nèi)部各核算單位生產(chǎn)經(jīng)營過程的勞動消耗、物質(zhì)消耗和資金占用及其經(jīng)濟效果的方法。

財務核算的作用：其一，它用一系列價值指標為考核和評定物業(yè)管理企業(yè)及企業(yè)內(nèi)部各核算單位的經(jīng)營管理成果提供了系統(tǒng)和完整的資料。其二，通過財務核算程序?qū)ξ飿I(yè)管理企業(yè)及企業(yè)內(nèi)部各核算單位的管理服務過程的活勞動消耗、物質(zhì)消耗和資金占用等實施有效的監(jiān)督。其三，通過提供現(xiàn)狀及未來的各種經(jīng)濟信息，使管理者做出正確的決策，并盡快采取措施，以實現(xiàn)既定的目標。

物業(yè)管理企業(yè)財務核算方法，一般包括：設(shè)置與運用會計科目，以便對各種管理與服務業(yè)務進行分類。復式記賬，既每一項業(yè)務發(fā)生后，在兩個或兩個以上的會計科目中相互關(guān)聯(lián)地進登記；填制、審核會計憑證，確保記錄的可靠、完整、合理、合法。登記賬簿，確保全面、系統(tǒng)、連續(xù)地記錄經(jīng)濟活動；成本計算，在計算經(jīng)營過程中全部費用的基礎(chǔ)上，按照一定的成本核算對象進行歸集，確定各個核算對象的總成本和單位成本。財產(chǎn)清查，通過盤點實物，核對賬目，查明財產(chǎn)物質(zhì)、資金的實有數(shù)額和占用情況。編制會計報表，以一定的表格形式，定期總括地反映企業(yè)經(jīng)濟活動的過程和結(jié)果，考核預算的執(zhí)行情況。

物業(yè)管理企業(yè)財務核算時應注意的問題主要有：要按財務核算單位和部門分別建檔核算；會計賬目要以人民幣為記賬單位；要明確核算時效；實現(xiàn)規(guī)范化核算；財務會計人員要認真審核各種原始憑證；一切未使用的重要的空白憑證，并由主管會計清查核實，定出核算制度。

（三）確定精細管財觀念 科學管理的保障是民主管財。民主管財?shù)目茖W性體現(xiàn)在“管財決策者”。陽光透明的民主管財是實現(xiàn)精細管財科學化的重要保障。充分發(fā)揚民主，不搞“家長制”，不搞“一言堂”，對重大財務決策堅持民主討論，集體研究；經(jīng)費管理從嚴，在民主集中制的基礎(chǔ)上，堅持“一支筆”、“一本賬”、“一盤棋”。科學管理的前提是專業(yè)管財。專業(yè)管財?shù)目茖W性體現(xiàn)在“管財執(zhí)行者”本身，高素質(zhì)的財會專業(yè)隊伍是實現(xiàn)精細管財科學化的首要條件，要滿足現(xiàn)階段物業(yè)管理企業(yè)財務管理的發(fā)展需求，財務人員除傳統(tǒng)的財務核算能力外，還應該具備預測決策能力、溝通協(xié)調(diào)能力、開拓創(chuàng)新能力。現(xiàn)代物業(yè)管理企業(yè)要高度重視財務工作，對財務人員必須加強政治修養(yǎng)、增強法制觀念、強化職業(yè)道德和誠信教育，營造出良好的職業(yè)道德氛圍；必須對財務人員加強后續(xù)教育、加大培訓力度，營造出濃厚的業(yè)務學習氛圍；必須穩(wěn)定財務隊伍、關(guān)心財務人員成長，營造出和諧的財務工作氛圍。

（四）強化經(jīng)營風險意識 加強風險管理是現(xiàn)代物業(yè)管理企業(yè)管理體系中不可或缺的重要組成部分，就當前來看，在許多物業(yè)管理企業(yè)存在著風險意識淡薄、風險機制缺損，風險管理弱化的現(xiàn)象，樹立風險意識是識別風險、化解風險的前提，也是建立健全風險防范機制的思想基礎(chǔ)。從實際來看，由于風險意識不足導致的風險或者潛在風險占相當比重。有的單位施工不訂合同；訂立合同時不仔細推敲；有的對合作方資質(zhì)和業(yè)務實力毫無所知；有的合同本身和法律相悖，屬于無效合同；有的對經(jīng)濟文書、契約保管不善，造成損壞或者遺失，諸如此類都與風險意識淡薄有關(guān)。面對這種狀況，必須強化風險意識，進行風險意識的全員滲透。在激烈的物業(yè)管理企業(yè)間競爭面前，風險意識必須滲透到物業(yè)管理企業(yè)各個層次和各個方面，在全體員工中普遍形成一種風險意識和危機意識。特別是各級領(lǐng)導干部，一定要樹立風險觀念，每—個經(jīng)濟行為和經(jīng)濟過程都要想到風險。只有這樣，才能未雨綢繆，防患于未然。

［1］周雅瓊：《淺述現(xiàn)代物業(yè)管理企業(yè)的財務管理》，《現(xiàn)代經(jīng)濟》（現(xiàn)代物業(yè)下半月刊）2009年第10期。

（編輯 杜昌）