淺析土地登記的技術支持

張曉明

淺析土地登記的技術支持

張曉明

福建省省級土地登記中心

隨著高新技術發展突飛猛進，各種技術和方法在土地登記中的應用也在發展和更新，該文淺析了土地登記的四大重要技術，通過這些技術的有機結合，將使土地登記逐步走向科學、高效、規范、公正，真正實現土地登記制度降低交易成本的核心價值。

土地登記 技術應用 降低交易成本

技術與法律、行政均屬于土地登記的重要手段，尤其在高新技術發展突飛猛進的時代，土地登記的準確、快速、全面、方便必須依賴技術進步，涉及土地登記的技術和方法有很多，其中地籍調查技術、地理信息系統技術、辦公自動化技術和互聯網技術是最重要的。

1 地籍調查技術

地籍調查技術是由土地登記機構對申請登記的土地采取實地調查、核實、測量、定界、成圖等措施，查清宗地的地理位置、權利性質、界線、面積、用途及土地權利人的有關情況，為權屬審核、注冊登記、頒發土地證書提供依據。地籍調查制度是土地登記制度的重要組成部分，在一些國家和地區，地籍調查又是土地登記的一個重要環節。地籍調查分為土地權屬調查和地籍測量兩部分。土地權屬調查對宗地的各項情況進行實地調查，并在現場標定土地權屬界線，繪制宗地草圖，調查土地用途，填寫地籍調查表，為地籍測量提供工作草圖和依據。地籍測量是在土地權屬調查基礎上，借助測量儀器，以科學方法測量宗地，界定權屬界線、標示界址點位置、形狀及地類界線并計算其面積，繪制地籍圖，填寫登記表、卡、冊。地籍測繪成果包括地號、宗地圖、標準分幅地籍圖、界址點坐標成果、宗地面積等。地籍測量成果為土地登記提供圖件資料來源。數字地籍測量是目前先進的地籍測量技術和方法，用現代測量儀器(全站儀、衛星定位系統GPS等數字化采集設備)進行實地數據全解析采集得出地籍信息數據，傳輸到計算機中，再利用相應的應用軟件對采集數據加以處理，最后輸出并繪制各種所需的地籍圖件和表冊。它是以計算機、衛星定位系統、光電測距等科技為基礎發展起來的高新技術，改變了過去白紙成圖的作業模式，以精確、高效的特點在完成地籍測量的同時還可建立地籍圖形數據庫。

2 地理信息系統技術

地理信息系統是對描述地理環境信息的地理坐標及相關信息進行采集、存儲、管理、查詢、分析、顯示和制圖的計算機軟硬件相結合的綜合性技術系統。由于GIS具有反映地理空間關系及綜合、統計各種空間和屬性信息能力的特性，可將大量的航空像片、衛星像片和補充調查的信息，通過計算機軟硬件的運作，建立直觀的多類型、多層次、多功能的數據庫、圖、表，為地籍調查和土地資源調查提供先進的技術手段，以及為土地資源的演變和地籍變更等土地管理提供重要的科學基礎資料。GIS概念是由加拿大測量學家R·P·Tomlinson于1963年首次提出的，并在加拿大建立了世界上第一個地理信息系統。國際上GIS首先應用在資源調查和研究方面，并陸續建立了各種類型的地理和資源信息系統，達1000種以上。到現在GIS技術已進入了成熟階段，由過去單一功能分散系統，已成為多功能信息共享系統，并致力于人工智能的研究和應用。目前土地登記的信息化已經取得廣泛的認可，各國和地區設有諸多法律規定。我國臺灣地區早在1986年，即對《土地登記規則》增訂了一條：“土地登記作業，得以電子處理，另定之。”德國《土地登記條例》對土地登記簿的計算機管理作了專門的規定:計算機管理土地登記簿的范圍、內容;用計算機自動化數據管理的土地登記簿與傳統書面土地登記簿的地位和關系;數據管理的原則；開發和建立有關軟件系統的批準要求等。加拿大安大略省《土地權利法》規定：如果登記書面記錄是以電子中介或者磁性中介記錄，并符合一定的記錄方式，就可以被認為跟原始契約或記錄擁有同樣的效果。

3 辦公自動化技術

辦公自動化是20世紀70年代興起并正在飛速發展的技術，是計算機應用的一個重要領域，信息化社會的主要標志之一。主要指辦公信息處理的自動化，它利用先進的技術，使人的各種辦公業務活動逐步由各種設備、各種人機信息系統來協助完成，達到充分利用信息、提高工作效率和工作質量、提高生產率的目的。第一代OA是在20世紀80年代中期到90年代中期以個人電腦、辦公套件為主要標志，實現了數據統計和文檔寫作電子化，即將辦公信息載體從原始紙介質方式轉向電子方式。從20世紀90年代中期開始的第二代OA系統以網絡技術為主要特征，實現了工作流程自動化，即將收發文從傳統的手工方式轉向工作流自動化方式。第二代辦公自動化系統，實現了不同職能部門間的工作流程自動化，從而使辦公的效率得到較大的提高。第三代OA是融信息處理、業務流程和知識管理于一體的應用系統。它以知識管理為核心，提供豐富的學習功能與知識共享機制。與第二代相比，第三代OA不僅模擬和實現了工作流的自動化，還模擬和實現了工作流中每一個單元和每一個工作人員運用知識的過程。第三代OA系統的突出特點是:實時通信、實時交流。土地登記是土地管理工作的基礎工作，土地登記資料不僅包括用地者提交的各種辦文材料(如土地登記申請書、申請者身份證明、土地權屬來源證明)，還包括土地登記業務過程中形成的各種材料(如地籍調查表、地籍圖、土地登記審批表、土地登記卡等大量表、卡、冊、簿、證書，以及與之相關的圖件)。土地登記采用手工作業方式雖然可以完成日常業務工作，但效率低下。隨著土地管理的不斷發展，日益增加的業務量，土地信息的現實性要求、地籍圖件的生產和快速更新的要求，土地登記只有從單一靠傳統的手工處理公文轉向辦公自動化發展。土地登記業務需要多個業務部門的協同完成，檔案資料要在多個部門、不同地點之間進行周轉。傳統土地登記有關檔案資料的傳遞主要以手工方式在承辦人之間進行，這種方式難以實現對土地登記業務辦理的有效跟蹤管理，容易出現公文逾期未辦的現象。辦公自動化利用計算機等先進的辦公設備把物理的死檔案轉為電子的活檔案，建立一個自動化、一體化的工作流，控制所有相關數據、工作內容以及工作狀態在計算機網絡上流動，實現聯網辦公自動化和業務工作的跟蹤監控管理。

4 互聯網技術

隨著計算機技術的發展，互聯網已經成為GIS的新的操作平臺。互聯網改變GIS數據信息的獲取、傳輸、發布、共享、應用和可視化等過程和方式，為GIS數據提供者在WWW上提供方便的GIS數據信息發布與共享方式，GIS用戶界面的WWW化，WebGIS將是GIS發展的大勢所趨。互聯網已經滲透各行各業，信息高速公路上奔跑著越來越多的信息，隨著Internet技術的不斷發展和人們對地理信息系統(GIS)的需求，利用Internet在Web上發布和出版空間數據，為用戶提供空間數據瀏覽、查詢和分析的功能，已經成為GIS發展的必然趨勢。于是，基于Internet技術的地理信息系統——webGIS就應運而生。webGIS應是一個交互式的、分布式的、動態的地理信息系統，是以網絡為中心的地理信息系統，它使用互聯網環境，為各種地理信息系統應用提供GIS功能(如分析工具，制圖功能)和空間數據及其數據獲取能力。webGIS是web技術和GIS技術相結合的產物，是利用Web技術來擴展和完善地理信息系統的一項新技術。由于HTTP協議采用基于GIS的請求/應答機制，具有較強的用戶交互能力，可以傳輸并在瀏覽器上顯示多媒體數據，而GIS中的信息主要是需要以圖形、圖像方式表現的空間數據，用戶通過交互操作，對空間數據進行查詢分析。這些特點，使得人們完全可以利用Internet來尋找他們所需要的空間數據，并且進行各種操作。

5 結論

正是上述四種技術的應用和進步在不斷推動著土地登記朝著科學化、現代化、信息化發展。地籍調查是土地登記傳統的基礎技術，地籍測量技術用于精確、快速地獲取和處理土地登記的基本信息;地理信息系統技術應用于土地登記中涉及屬性和空間的海量數據的收集、處理以及土地信息系統的建立；現代辦公自動化技術則為提高辦公效率和辦公質量，實現土地登記無紙化辦公服務;互聯網為土地登記的信息交換、信息搜索、共享和發布提供了便捷、經濟的技術支持，為實現土地登記的公示作用提供更堅實的物質基礎。這些技術的有機結合，使土地登記逐步走向科學、高效、規范、公正，真正實現土地登記制度降低交易成本的核心價值。

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