人民幣居民住宅購買力平價的測算

徐成剛，汪 靜

（三峽大學 經濟與管理學院，湖北 宜昌 443002）

0 引言

作為國民經濟重要的產業部門，中國居民住房的發展水平引人關注。在國際可比意義下，中國住宅產業的經濟實力有多大，住房消費在什么水平上，關于這類問題的科學研究與回答對于我國的宏觀決策與長期規劃具有重大意義。在此意義下，我國公司企業將面臨著學習和借鑒國外不同企業不同經驗，也只有在國際可比條件下，科學地研究了我國建筑勞動生產率水平和產業發展的特點與國際同行的差別，這一借鑒才有意義。

因匯率的某些缺陷，上個世紀50年代，美國經濟學家吉爾伯特和克拉維斯等分別從事了歐洲經濟合作組織（OEEC）的兩項研究，核心內容是測算購買力平價指數(PPPs)，作為貨幣折算系數以取代匯率，解決各國國內生產總值（GDP）的國際可比問題，這就是今天由聯合國統計委員會主持的“國際比較項目（International Comparison Program,ICP）”的最初形式。目前ICP項目已形成了系統的方法體系，為建筑部門的產值國際可比旨在任何兩國之間進行提供了一個科學的實踐指南，也為探索其他新方法奠定了較為成熟的思想基礎。在這個背景下，本文闡述了ICP項目建筑部門測算購買力平價指數的方法，對測算人民幣居民住宅購買力平價的領域和途徑做了探討。

1 方法

國家不同，建筑統計對象和統計單位可能是不同的；建筑品價格結構在國家之間是否存在趨同將決定兩國之間是否可比。如能按照統一標準的定價起點進行價格收集和編輯，所采用的指標口徑，數據收集方法，匯總方法都是國際可比的，因此最終得出的數字結果在經濟意義上是可比的，即它們所包含的建筑活動是相同的，這樣就使得建筑品經濟價值在兩國之間可比能夠解決一個關鍵性問題。

另一個核心問題是圍繞著基本定價落在哪個層次上更為合理，因為從上到下，在建筑項目、子工程和建筑材料的不同層次上，核算基本價格落點不同，包含的建筑信息就會不同，這對于一個建筑價格采集模塊而言，如何在建筑的世界特征和各國獨有特征之間尋求平衡表達，滿足可比性和代表性的程度具有不同意義。

ICP項目針對上述問題，總結了以往的經驗和標準項目法（Standard Project Method,SPM）遇到的情況，即調查取樣負擔較重，成本昂貴，在發達國家與發展中國家之間質量難以協調的困難[1]；圍繞著項目工程清單（Bill Of Quantity，BOQ）進行“信息縮減”，減少對專家的依賴，減輕調查采價負擔。在上一輪（2003～2006）ICP活動中，Walsh and Sawhney將建筑成分法(Basket Of Construction Components，BOCC)引入到發展中國家開展實踐[1]；挑選了開放程度較高的11個中國城市作為采價試點。BOCC法克服了標準項目（SPM）要求數據采集向“標準”看齊，背離各國建筑特點的缺點，并且使用“子工程”的成本支出作為權數，以體現各國技術特點，改善了PPPs指數對各國建筑品的代表性。BOCC法把定價起點選擇在“建筑材料”和“標準項目”之間的“建筑成分”上，在此基礎上計算建筑品相對價格，提高了對上下游建筑品的包容性。Sawhney，Walsh and Brown認為，建筑成分法是目前唯一將相對價格的可獲得性和影響建筑產出的重要因素進行結合的層次，它使PPP的計算能夠達到可接受的精確度和制定出可努力完成的水平。[2]

以下給出了中國和美國雙邊比較，使用BOCC法計算人民幣“住宅建筑”購買力平價的程序：

第一步，計算建筑成分相對價格P建筑成分(CH/US)j：

j為某子工程內包含的建筑成分個數，子工程不同，包含的建筑成分數量也不同。

第二步，計算各項子工程基本平價P子工程(CH/US)i：

住宅建筑第i項子工程基本平價可通過式（2）計算該子工程包含的j個建筑成分簡單幾何平均數得到。一項居民住宅建筑共有8項子工程，因此i=1,2,…,8。

式（4）購買力平價指數反映了從美國居民住宅要素使用數量的角度，來衡量多少人民幣相當于1美元的住宅購買力。對于購買力平價的“真值”而言，拉氏指數值顯然會偏向于美國建筑消費的一方；若利用式（3）得到的中國住宅權數計算帕氏指數，則有：

式（5）平價指數反映了從中國居民住宅要素使用的角度，衡量1美元相當于多少人民幣居民住宅的購買力；基于拉氏指數相似的原因，使用帕氏指數為折算系數，會使轉換的住宅經濟指標偏向于中國一方。

為了解決上述矛盾，要對拉氏、帕氏指數的兩個結果做調和處理，計算它們的簡單幾何平均數，以獲得沒有偏誤的折算系數，即通過式（6）計算費暄理想指數：

2 測算基礎條件

人們可能會提出疑問，以費暄指數作為貨幣折算系數是否就一定準確可靠呢？理論上，費暄指數是假設排除了商品或服務價格波動的因素后，通過調整權數來獲得沒有偏誤的折算系數，但實際上因各國商品和服務質量不一致，由這些商品和服務價格測算的PPPs指數會存在著偏離“平價真值”的情況，導致使用PPPs指數折算的經濟指標對實際問題的解釋力因此降低。

2.1 經濟基礎

（1）質量差別.經濟水平會引起商品和服務的質量差異。巴拉薩（Balassa，1964）指出，發達國家可貿易部門的勞動生產率要高于發展中國家，使該部門工資水平也偏高；不可貿易部門勞動生產率國際差異較小，甚至可以忽略不計，但一國內部勞動力的流動，使國內每個部門的工資相等。不可貿易部門的工資就會與可貿易部門的工資大體均衡。對此我們可以認為：勞動作為建筑的重要技術構成，在建筑部門與可貿易部門實現大體均衡的條件下，發展中國家建筑品價格水平會普遍偏低；對于以勞動密集型產品為特征的中國住房而言，其價格也將低于國外發達國家的水平（扣除房價波動因素）。這一比較推論也可以從發達國家角度闡述發達國家建筑價格水平較高的情況。

余芳東認為，發展中國家價格水平普遍低的背后,主要不是它們擁有很強的貨幣購買力和經濟實力,而是市場上商品和服務質量相對較低[3]；在多數情況下平價指數偏離平價“真值”的原因是可以觀察到的。比如，在住宅保溫能源使用效率上，發達國家節能環保的投資要高于能源使用粗放型的中國；兩國建筑設計隊伍無形資產價值差別；發達國家建筑設備替代勞動的程度高于中國等等，這些以房屋造價體現的質量差別，直接影響著兩國建筑品直接對比的效果。

（2）價格差別.質量相同條件下，生產要素不同，建筑價格可能不同。國際經濟學認為兩國資本和勞動要素密集度的差異會引起價格差異。由此提出的問題是如何在兩國之間將勞動與資本進行轉化，使之價格可比。但不同國家同一項建筑活動，機器與勞動相互替代的關系、程度和發生的部位可能是不同的。

開放以來，資本密集度的提高在中國建筑業的表現仍然是局部性的，大部分的建筑活動依然要立足于勞動力廉價的優勢而開展。謝娜，張紅（2009）的調查顯示，中國農村住房建設一般就地取材，未經有資質人員設計的約占97%以上，未有資質施工的占99%以上[4]。這意味著，在未來相當長的時期內，當今購買力平價折算的結果與我們觀察到建筑消費水平的偏離是常態而非例外。ICP項目在中國采用的方法主要是針對發展中國家相對發達的城市和地區而開發的BOCC法，其目的是針對發展中國家建筑環境復雜，用以改善建筑價格可比性的狀況，但并未能完全解決好以復雜技術與勞動相互替代如何進行數量調整，發達國家與發展中國家數據連接使得對比結果有效的問題。若中美之間比較，以美國高密度資本型和中國高密度勞動型的要素差異，即使在價格相同的條件下進行建筑PPPs指數測算，也必然會高估人民幣購買力，對建筑部門產出折算的結果會導致人們對中國建筑規模和消費水平的誤解。

2.2 統計基礎

開放政策實施后，中國的統計制度和方法與國際上普遍實行的國民收入核算體系（聯合國93年版SNA）之間的差距在迅速縮小，但這些努力結果并未能擺脫目前我國建筑統計指標體系的建設相對國內建筑經濟發展形勢滯后的局面：一是缺乏對市場變化，從基本要素投入（Basic puts），到標準項目價格進行跟蹤的指標序列，不能為監測建筑經濟活動提供更多得力的統計工具，為政策分析提供更多有用的信息。二是缺少對多層次多角度多項建筑價格指標的開發，如建筑面積、體積和復合成分（如粉刷一堵墻包工包料）的造價。建筑統計產品的數量、品種和功能不能滿足私人、政府部門和其他統計用戶的需求。三是與國際接軌的勞動、建材等普通生產要素或國際可比建筑籃子的價格指數幾乎是個空白，缺乏與國際建筑市場的聯系。與歐盟和經合組織成員國相比，我國建筑統計指標建設缺少基于本土的系統模型、框架體系和技術方法的創新；統計基礎薄弱導致宏觀層次上國際比較研究與運用ICP項目提供的方法，失去了實踐土壤。相應地，地區之間或公司企業開展跨國比較也缺少公共產品的支持。上述問題的存在，說明為什么關于中國的國際比較是如此復雜，與中國住房有關的國際比較研究將是國際比較領域中最困難又是引人注目的課題。因此，加強學習和研究國外建筑統計產品，解決能夠以具有國際可比意義的指標體系表示中國住房產業部門生產效率和產出水平，有助于建筑空間指數測算的問題，就成為當今統計建設一項重要任務。

3 中國住宅購買力平價的途徑

我國以局部地區為代表，參與過多次國際比較活動，這將有利我們去借鑒ICP成型的方法，利用國際組織和國家統計機構發布的有關中國的建筑PPPs指數、價格、數量及其支出等數據，開展建筑行業的國際比較研究；可以通過與國外同行的合作，進行住宅成本分析，為政策制定和私人部門海外工程決策提供更多有用的信息。但是目前我國在利用上述條件，面向社會服務，從事建筑領域微觀經濟活動分析方面還基本上是一塊空白。

我們認為，開放條件下，我國未來住房建設效益的研究，應以鄰國為比較對象，或以相鄰發達國家或地區為橋梁，針對城鎮多戶型和農村單戶型住宅及其微觀工程的項目，開展以建設成本為主的跨國比較。這些領域除了代表我國居民住宅主體內容外，其國際可比的意義在于：

（1）減少非貿易因素的影響

一國代表性建筑一般是就地取材，生產要素必然留下本國自然與經濟環境的烙印。我國南北跨度較大，與東南亞國家及俄聯邦的部分國家在氣候、土壤條件和建筑方法等方面多有重疊和相似區域。而建筑方法的相似將使兩國建筑成本支出結構接近。統計意義上則有助于降低PPPs指數的離中趨勢；在地緣關系緊密的國家中間，相似的社會文化能夠減少與標準化對立的人文因素對建筑附加值差別的影響。在以勞動作為重要技術構成的建筑活動中，在文化、經濟、技術和管理活動等多樣性的背景下，勞動價格在各國建筑業的比重會各有所別。因此在臨近的經濟水平相似的國家中間，對于機械化自動化有差別的作業，勞動和設備相互替代體現在勞動生產率上的差別不會大于地理跨度大的國家，因而便于人力成本能夠依附于特定的物理要素進行分類，實現物理要素的比較，從而降低因勞動力市場的隔離或勞務統計口徑不一致給跨國核算和比較帶來的難度。

（2）突出相同代表性

中國是一個發展中國家，又是一個帶有多種特殊體制的國家。存在房改房、經濟適用房、集資房、商品房和農村非貨幣化住房等多種所有權形態。中間環節稅制、地產市場泡沫和農村非貨幣化建房等體制性因素與別國情況差別很大；從消費者角度估計PPPs將難以全面兼顧建筑消費貧富之間的差距，即使測算一個能“概括全部情況”的PPP指數，也將對各地區建筑經濟產出水平的折算，造成嚴重不準。

但是從生產者角度進行比較，因設計和選材首先都是對自然氣候和地理環境所作的反應。在與住宅相關的基礎設施或微觀主體工程上，如道路、天然氣、自來水和下水管道線路等，建筑的世界特征明顯；材料選用、施工規范和設計理念會遵循國際通行的原則，容易滿足跨國比較相同代表性的要求。而難以量化的社會文化非物質因素，對基礎建筑成本影響較小，不會拉大兩國價格差距。

（3）有利提煉可比元素

選擇大眾消費的城鎮多戶型和農村單戶型住宅項目，內容相對單一，測算PPPs指數在兩國間所使用的數據與比較對象在數據結構上容易做到統一協調；易于觀察成本集中度對平價指數產生的影響，避免主要數據遺漏，提高PPPs的準確度。即使對于一個持續、復雜的民居工程而言，也可化整為零，提煉國際元素，使之能有效、簡捷地表達比較對象的技術特征和基本功能，不失為比較項目完整意義上的跨國比較。這樣，即使在一國觀察到項目外圍因素（如稅法、消費偏好等），并可能產生不可靠的測算結果情況下，也容易剔除干擾因素，體現耗材、設備、勞動等中間投入與最終折算結果的關聯，提高PPPs指數的可信度。

(4)易于在物理特性值上比較

在兩國技術進步在建筑領域里大體同步的條件下，當質量差異發生在同一經濟發展層次和自然條件相似的國家之間時，可通過技術處理，解決生產要素在性能和物理特性值上的差別。

奢侈品法（hedonic methods）被美國經濟研究局、美國人口普查局等[6用于編輯汽車、計算機、機床、居民住房等價格指數，以解決因技術進步較快，出現質量差異，導致國內跨期價格不可比的問題，它將商品的價格分配到商品的物理特性值上，使異質的商品借助同質的經濟變量進行比較[7]。國際比較時，可用來確立BOCC法定義的建筑設備或SPM法確認的“標準住宅”的物理特性值與價格之間的對應關系。如挖掘機的租賃價格通常由動臂長度、斗容容量和額定功率等特性值來決定。兩國有差別的挖掘機可通過在相同的物理特性值上找到對應的價格，使價格對比建立在最本質的元素上進行。兩國之間比較一般由式（7）、（8）線性回歸方程來確定商品i每一特征值所對應的價格Pi和Pi*：

上式ckt為商品i的某一特性值，系數akt是特性值k在t時期內的隱含價格，eit為擾動項，截距bt是由虛擬變量系數Ds估算的。當s=t時，Dst=1,否則為0。

（5）推動住房建筑統計指標體系的建設

以有比較基礎的發達鄰國或地區為橋梁，開展城鎮多戶型和農村單戶型住宅及其微觀建筑領域的雙邊比較，可以降低比較難度，簡化PPPs指數測算程序。更重要的是有利于增進我國建筑市場與國際市場的聯系，推動建筑統計指標體系的建設，為住房產業發展提供監測服務。

利用子工程、基礎性項目籃子內容簡單、初級勞動工資率低的特點,在某種程度上可以避開勞務跨國比較的困難。而內容不同的“建筑籃子”，將有助于我們對重要價格影響因子進行跟蹤和研究；通過計算籃子成本指數，逐步建立一個在理論方法上不斷完善、組織上能有保障、對行業發展發揮指導作用的長效機制；把住宅建筑價格的收集、匯總，提高數據質量納入到日常統計管理工作中去。歐美地區利用商品籃子法(Basket of Goods and Services,BGS)編輯時間指數的實踐表明[5]，BGS概念簡單,甚至無需建筑專家的幫助,也很容易獲取數據,為經濟發展水平相似的國家和地區之間計算空間指數，提供了便利條件。

4 結論與展望

本文通過分析得出以下結論：購買力平價作為住房產業部門經濟變量換算的尺度，表達了全面的建筑價格內容，能夠減少誤差，符合國際經濟比較的目的，在一定程度上解決了建筑品跨國比較的難題，是一種避免依靠現行匯率折算導致比較結果扭曲的有效途徑；實踐中，關鍵是要結合我國的實際情況，把握好它的適用條件，選擇適宜的建筑比較領域，才能提高平價指數的準確性，成為政府和公司企業進行決策的有效工具。

本文對測算住宅購買力平價的討論只是初步的，粗略的。我國幅員遼闊，地區差別大，經濟發展不平衡，開展人民幣居民住房購買力平價研究還有很多理論方法問題需要深入探索和研究。

在2011年新一輪ICP中，采用投入產出表調整法進行各國建筑項目的國際比較，但這種方法是針對各國GDP的比較而開發的。BOCC法（或SPM法）在區域性建筑產業內國際比較中仍具有潛在的應用價值。我們期待著有更多的適合于微觀領域國際比較新方法的出現，希望ICP項目提供的詳實、豐富，特別是國際可比的數據能夠面向社會，為各國研究者所共享，為各國政府和企業決策提供十分有益的信息。

[1] World Bank.2005 International Comparison Program Final Results[EB/OL].http://web.worldbank.org/WBSITE/EXTERNAL/DATASTATISTICS/ICP，2007.

[2] Sawhney,A.,Walsh,K.，Brown.A.International Comparison of Cost for the Construction Sector:Towards a Conceptual Model[J].Journal of Civil Engineering and Environmental Systems，2004,21(3).

[3] 余芳東.對世界銀行2005年購買力平價結果及問題分析[J].世界經濟研究,2008，（6）.

[4] 謝娜,張紅.新時期中國農村住房消費狀況[J].中國房地產,2009，（7）.

[5] Walsh,K.，Sawhney,A，et al.International Comparison of Cost for the Construction Sector:PurchasingPowerParity[J].TheJournalofConstruction Engineering and Management，2005,131(2).

[6] Olympia Bover，Mario Izquierdo.Quality-adjusted Pces:Hdonic Methods and Implications for National Accounts[J].Investigaciones Economicas(web site),2003,27(2).

[7] Triplett,Jack E.The Economic Interpretation of Hedonic Methods[J].Survey of Current Business,1986,66(1).