大連龍門旅游度假區(qū)開(kāi)發(fā)思路模式

■譚雷 趙霞

一、前言

隨著城市化的發(fā)展，城市郊區(qū)憑借其獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和資源特點(diǎn)成為近年來(lái)開(kāi)發(fā)建設(shè)的熱點(diǎn)。城市郊區(qū)擁有比城區(qū)優(yōu)越的生態(tài)環(huán)境，開(kāi)敞的建筑空間，山、水或林等自然景觀的依托。從區(qū)域整體開(kāi)發(fā)格局來(lái)看，龍門旅游度假區(qū)的旅游開(kāi)發(fā)不僅能給規(guī)劃區(qū)塊本身帶來(lái)發(fā)展的空間；而且，由于其身處城市與鄉(xiāng)村開(kāi)發(fā)的邊緣地帶，還具有承接城市擴(kuò)展的功能，通過(guò)旅游項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，匯聚人氣，形成區(qū)域的人流、物流、商流，正在建設(shè)的完善的區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境，優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境景觀，更能提升周邊的土地價(jià)值，成為區(qū)域發(fā)展的核心引擎項(xiàng)目。

二、龍門概況

大連龍門旅游度假區(qū)位于大連瓦房店市最北部的許屯鎮(zhèn)和李官鎮(zhèn)境內(nèi)，度假區(qū)北接營(yíng)口蓋州市和鲅魚圈區(qū)，東起大連龍門湯省級(jí)森林公園，西至龍王廟海濱浴場(chǎng)，其地理位置優(yōu)越，交通便利，旅游及物產(chǎn)資源豐富，民風(fēng)質(zhì)樸，文化底蘊(yùn)深厚。

2010年4月被遼寧省人民政府正式批準(zhǔn)納入遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶重點(diǎn)支持區(qū)域。全區(qū)規(guī)劃總面積40平方公里。起步核心區(qū)15平方公里，是一個(gè)以溫泉地?zé)豳Y源為依托，綜合了溫泉休閑游、森林生態(tài)游、田園風(fēng)光游、海濱度假游等諸多旅游元素的、充滿生機(jī)與活力的新興旅游度假區(qū)。

三、龍門旅游度假區(qū)開(kāi)發(fā)思路

1.研究市場(chǎng)，項(xiàng)目定位準(zhǔn)確。龍門旅游度假區(qū)要找準(zhǔn)在整個(gè)城市中擔(dān)當(dāng)?shù)臅r(shí)代性角色，避免同區(qū)域內(nèi)其他度假區(qū)在產(chǎn)品類型上發(fā)生雷同，通過(guò)調(diào)查研究，龍門旅游度假區(qū)主要是以溫泉旅游、濱海度假游產(chǎn)品為主，同時(shí)開(kāi)發(fā)森林生態(tài)游和田園風(fēng)光游產(chǎn)品項(xiàng)目。

2.根據(jù)項(xiàng)目具體特點(diǎn)，設(shè)計(jì)適合本項(xiàng)目發(fā)展的模式。龍門旅游度假區(qū)的開(kāi)發(fā)一定要開(kāi)創(chuàng)自身的發(fā)展模式，不能照搬照抄，在人本服務(wù)、項(xiàng)目設(shè)置、建筑特點(diǎn)、軟件配套方面要有自己的特色。在旅游產(chǎn)品開(kāi)發(fā)過(guò)程中，項(xiàng)目組一致認(rèn)為，不能拘泥于傳統(tǒng)的旅游度假區(qū)的開(kāi)發(fā)模式，要懂得開(kāi)拓創(chuàng)新，如果繼續(xù)做傳統(tǒng)旅游度假區(qū)，不免跟像鞍山湯崗子溫泉旅游度假區(qū)、金石灘國(guó)家旅游度假區(qū)等項(xiàng)目雷同，不具特色，反而降低了自身旅游度假區(qū)的區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力。

3.復(fù)合產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)。復(fù)合產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)，將傳統(tǒng)的旅游產(chǎn)業(yè)與商業(yè)、地產(chǎn)業(yè)、運(yùn)動(dòng)康體產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、農(nóng)業(yè)等結(jié)合，確定不同的角色，在角色定位的前提下，圍繞開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的角色與目標(biāo)，努力挖掘自身的優(yōu)勢(shì)，利用恰當(dāng)?shù)纳虡I(yè)措施與文化聯(lián)姻，用市場(chǎng)的方式運(yùn)作才能獲得最佳經(jīng)濟(jì)效益。從近年來(lái)大連市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和全社會(huì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的大趨勢(shì)看來(lái)，以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為旗幟的第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然方向。深度挖掘特色產(chǎn)業(yè)、優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，立足資源特色，開(kāi)發(fā)綠色旅游產(chǎn)品，在創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)追求對(duì)環(huán)境的最低破壞，才能形成旅游度假區(qū)的可持續(xù)發(fā)展。

4.注重龍門旅游度假區(qū)區(qū)域項(xiàng)目策劃和創(chuàng)意，提升項(xiàng)目的品牌含量。在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，必須注意項(xiàng)目的規(guī)模與功能，布局的尺度與收放，氛圍的營(yíng)造與把握，都應(yīng)在創(chuàng)意、策劃中很好地確定，最終通過(guò)新穎樸實(shí)的外觀、功能完善的內(nèi)涵、配套齊備的設(shè)施、自然諧調(diào)的韻味，塑造項(xiàng)目的特色和魅力，提高品牌的含金量。

5.重視景觀規(guī)劃，合理安排布局。規(guī)劃是建設(shè)的龍頭，城郊旅游項(xiàng)目必須統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局、均衡布點(diǎn)、具備人本關(guān)懷，既著眼當(dāng)前，又立足長(zhǎng)遠(yuǎn)，將旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)效益與風(fēng)景區(qū)生態(tài)環(huán)境保護(hù)、文化生態(tài)優(yōu)化結(jié)合，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一。

6.商業(yè)運(yùn)作模式設(shè)計(jì)多樣化、特色化。商業(yè)運(yùn)作模式設(shè)計(jì)是開(kāi)發(fā)旅游景區(qū)不可或缺的，運(yùn)作模式設(shè)計(jì)時(shí)要注重多樣化、特色化、時(shí)尚化，通過(guò)不同的運(yùn)作模式，來(lái)提升龍門旅游度假區(qū)的吸引核。

四、龍門開(kāi)發(fā)模式探討

1.度假區(qū)+旅游地產(chǎn)。40平方公里的龍門旅游度假區(qū)是區(qū)域內(nèi)最為核心的資源集合區(qū)，交通條件優(yōu)越，西面擁有大海資源，東面擁有大量森林資源。通過(guò)挖掘自然和歷史人文資源，圍繞濱海區(qū)域建立濱海旅游度假區(qū)，帶動(dòng)濱海區(qū)域周邊地產(chǎn)發(fā)展，同時(shí)圍繞東面森林資源區(qū)域發(fā)展溫泉旅游度假，森林生態(tài)游、田園觀光旅游等多個(gè)項(xiàng)目。

在豐富度假區(qū)旅游產(chǎn)品體系的同時(shí)，考慮到整個(gè)旅游度假區(qū)域作為大連市“北大門”，沈陽(yáng)“后花園”的核心區(qū)，在做好度假區(qū)的同時(shí)，也要考慮到旅游地產(chǎn)的戰(zhàn)略性引導(dǎo)功能。項(xiàng)目組在借鑒深圳東部華僑城、日本溫泉旅游等案例經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，結(jié)合該區(qū)域的戰(zhàn)略定位和實(shí)際資源條件，在區(qū)域內(nèi)形成品質(zhì)較高的居住區(qū)。

豐富整個(gè)區(qū)域內(nèi)的游覽內(nèi)容，實(shí)施東聯(lián)西進(jìn)的空間發(fā)展戰(zhàn)略，形成兩主兩副，一軸四區(qū)的功能結(jié)構(gòu)，以“農(nóng)夫、溫泉、有點(diǎn)田”的主題特色，策劃龍門湯溫泉滑雪場(chǎng)、地中海溫泉度假村農(nóng)業(yè)觀光園、龍門山莊露天野浴園、石湖森林公園生態(tài)游等配套項(xiàng)目和產(chǎn)品。在后期運(yùn)營(yíng)上，而度假類的產(chǎn)品則采用定制物業(yè)等運(yùn)營(yíng)策略，實(shí)現(xiàn)旅游地產(chǎn)的良性運(yùn)作。

2.度假區(qū)+城鄉(xiāng)統(tǒng)籌配套區(qū)。在對(duì)龍門旅游度假區(qū)域的旅游策劃過(guò)程中，李官鎮(zhèn)和許屯鎮(zhèn)的建設(shè)必須納入整個(gè)度假區(qū)的統(tǒng)籌范圍，實(shí)現(xiàn)旅游度假與居民日常生活的良性互動(dòng)。通過(guò)對(duì)周邊基礎(chǔ)設(shè)施的完善和一些商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的設(shè)置，在滿足當(dāng)?shù)鼐用袢粘Ｉ钚枰耐瑫r(shí)也能對(duì)度假區(qū)的旅游功能進(jìn)行補(bǔ)充。通過(guò)一系列景觀節(jié)點(diǎn)的打造，突出這是生機(jī)盎然的新生活度假新天堂。

3.綠色生態(tài)旅游+溫泉養(yǎng)身體驗(yàn)。作為龍門獨(dú)特的濱海資源和溫泉資源區(qū)，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，緊扣這一資源特色，根植地域文化，打造具有地域特色的旅游產(chǎn)品和項(xiàng)目是項(xiàng)目組深入思考的焦點(diǎn)問(wèn)題。

只有民族的，才是世界的。通過(guò)深入挖掘當(dāng)?shù)氐膫鹘y(tǒng)風(fēng)俗風(fēng)貌，策劃具有當(dāng)?shù)靥厣穆糜雾?xiàng)目，充分反映當(dāng)?shù)仫L(fēng)土人情，形成溫泉、森林、海濱相呼相映，塑造浪漫之都“北大門”。