議我國物業(yè)稅的開征

王淼

我國物業(yè)稅的征收現狀

物業(yè)稅，即是對房地產課征的一種稅，由于我國沒有土地私有的情況，所以在我國，物業(yè)稅僅指地方政府每年對地上建筑物及其附屬物征的稅，并且該稅稅值會隨著課稅不動產市值的升高而提高。

我國目前各大城市中涉及房地產的各項雜費主要集中在房地產的開發(fā)流通階段，而在房地產保有期間涉及的稅種非常少，且免稅范圍極大。這種局面，使得國家無法對房地產保有期間的自然增值部分參與分配，導致財政收入的流失，而且抑制了土地正常的市場交易，助長了土地的隱性流動，不利于房地產市場的健康發(fā)展。

計稅依據不合理，不符合財產稅的本質特征。目前，我國房地產稅種的計稅依據不能正確反映財產的現有價值和房產的時間價值。房產稅按照房產原值扣除一定比例作為計稅依據，但隨著時間的推移，房產的賬面價值會由于折舊的提取而逐漸減少，最后幾近為零。這種計稅方法,沒有顧及房屋后期的升值因素，與房屋的市場價值相差很大，使得房產稅收入無法隨著房地產的增值而相應增加。

房地產稅收規(guī)模偏小，不能滿足財政的需要。我國現有的房地產稅收包括房產稅、城市房地產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，作為地方性稅種，收入規(guī)模偏小，不能滿足地方財政的需要。

開征物業(yè)稅的必要性

一、開征物業(yè)稅，有利于國家從宏觀上調控房地產價格。由于目前的有關稅費大約占到房地產價格的30%到40%，因此一旦開征物業(yè)稅，必然導致房地產價格的大幅下降，從而達到刺激消費者購買的目的。另一方面，消費者為了避免以后背上沉重的稅收負擔，也會更傾向于購買經濟型住宅。

二、開征物業(yè)稅有利于縮小貧富差距。在當前我國貧富差距日益拉大并成為政府宏觀調控的主要目標的背景下,如何矯正我國現行稅制體系在調節(jié)貧富方面的功能缺失問題 ,已迫在眉睫。從理論上講 ,在所有稅種中 ,個人所得稅和遺產稅應是調節(jié)貧富差距最有效的稅種 ,物業(yè)稅是次優(yōu)選擇。但結合我國現實條件 ,由于個稅調節(jié)功能的發(fā)揮要求較高的征管水平做保障 ,當前我國征管水平較低且難以盡快提升的現實 ,使個稅調節(jié)收入差距的功能大打折扣。遺產稅也是一個尚未開征的稅種 ,且在中央相關部門對稅制改革日程表的安排上 ,遺產稅的開征遠在物業(yè)稅之后。因此 ,現實而可行的選擇是 ,以開征物業(yè)稅為契機 ,逐步改善我國現行稅制體系公平功能缺失的現狀。

三、有利于抑制奢侈消費、提高資源的流動性,促進資源的合理利用。據了解，我國城鎮(zhèn)居民現在人均住房達到了26平方米，但有一部分存量的房屋被閑置了，閑置的成本太低。而迫使這部分閑置資源投入使用的好辦法，就是對持有環(huán)節(jié)提高稅負，減輕流轉環(huán)節(jié)的稅負。如果把閑置房屋動員出來，在租賃市場、二級市場充分流轉，就不會有這么多老百姓沒有房子住。我們的總量資源并不少，起征物業(yè)稅就是為了促進存量資源的優(yōu)化利用。

對開征物業(yè)稅制度的幾點建議

開征物業(yè)稅勢在必行,但是，物業(yè)稅作為一項系統(tǒng)工程,涉及很多方面,因此，在物業(yè)稅最終開征前一些工作值得關注。

一、相關法律的建立及完善。開征房地產稅需要政府的稅收征管能力。如房地產稅的稅基、稅率及其他稅種之間的關系、中央與地方之間稅收分配、征稅的減免與優(yōu)惠對象確立等，只有在這些方面創(chuàng)造條件、做好充分準備，房地產稅的開征才能有效地進行，并達到開征房地產稅所要達到的目標。征稅之前必有法，有法可依，有法必依是我國依法治國的根本原則，也是政府征稅的基本原則。那么，制定一套切實可行的、規(guī)范的物業(yè)稅法對于物業(yè)稅的征收來說無疑是十分必要的。

二、完善房地產估價制度。開征物業(yè)稅還必須完善房地產估價制度。為了保證物業(yè)的客觀、公正、以及對廣大業(yè)主負責的原則，我國內地應首先對現有的評估市場進行整頓，建立其規(guī)范的評估體系，定期對征收對象的平均價值進行評估。房屋估價不僅要考慮地段、樓層, 還要考慮建筑物的自身結構、保養(yǎng)和市場需求。

三、慎重考慮個人綜合稅收負擔能力。物業(yè)稅雖然屬于財產稅，但財產本身并不是稅源，財產所有人的收入才是稅源。而個人的收入已經繳納了個人所得稅，未來很可能在我國開征的社會保障稅和遺產稅的稅源也要來源于個人收入，這些稅種都會加重普通老百姓的負擔。物業(yè)稅的開征要合理測算個人的綜合稅收負擔能力。

四、建立健全我國個人財產登記制度。財產的登記制度健全 ,稅務部門才能夠收集到全面的稅收征管資料 ,從源頭上嚴格控制包括物業(yè)稅在內的財產稅稅收收入的流失。近階段應建立完善的財產登記制度 ,對個人自建房、房改房、集資建房等房屋 ,進行全面清理登記 ,發(fā)放產權證書 ,明確物權 ,確定物業(yè)稅的納稅人。

（作者單位：廊坊師范學院管理學院）