畸形房價的根源

羅天昊

居長安，大不易。

房價問題，古已有之。問題是，為什么大家都要來“長安”？今日也是一樣。北京，上海，廣州等中心城市，集中了中國幾乎所有的核心資源，從央企，到高校，到政府機構，到核心產業要素，如果天下的精英不到這些城市，哪里還會給予他們廣闊的空間？但既然到達這里，住房的問題就不得不擺在人們面前。

住房和房價問題一直是社會上一個熱門的話題。也因此，有關房價的圖書也蜂擁而起，市面上林林總總關于房價的書出版有幾十種。但正如人們所評論的，良心與頭腦，總是難以兼備。部分“有良心的”公知分子，往往流于民粹，仇視地產商人，敵視炒房者，儼然民眾代言人，但是卻缺乏邏輯，也罔顧市場現實，屬于“無頭腦”。還有部分地產商中的精英分子，著書立說，雖然不乏部分真相，但是立場有別，多從自身利益出發，屬于“沒有良心”。有良心且又頭腦的書，可謂鳳毛麟角。

相形之下，蘇東所著的《房地產真相》算得上一本既有良心，又有頭腦的力作了。僅從外在表現看，這本《房地產真相》并無任何突出的地方。書中沒有多少揭秘內容，也完全看不到陰謀等言論，有的只是一步步的推演和分析。但就是這樣一本書卻獲得了包括茅于軾、陳志武等經濟學家的積極推薦。只因它是時下關于房價的書籍里少見的一本理性、分析也足夠到位、且態度端正的書。在書中，始終貫穿有這樣一種信念，即只要“有正確的政策，可靠的實施，那么讓每個中國家庭擁有100平方米大小的住房沒有任何問題”。

如何才能達到這一目標？書中指出，其實中國的房價更多是一個結構性的問題，其實大多數城市的房價并不算高，只是最熱門的那些城市里房價普遍畸高。

造成這樣情況的原因在于中國的人口遷移。以北京為例，在過去的30年時間里，北京城區的人口已經從500萬暴增到近2000萬，如此多的人口涌入，怎能不使住房的需求暴漲？而中國人口遷移的方向，是有集中趨勢的，包括各省的省會級以上城市，以及沿海地區。

在優勢城市吸引了眾多人口蜂擁而入的同時，中西部廣大的區域卻出現了嚴重的人口外流。因此，在這些城市，由于土地資源充裕，并不存在嚴重的住房問題。

而在廣大鄉村，現代農村人口的主流，從20多歲到50歲，多數都有在城市打工的經歷。他們在農村老家新建了房子，卻并不住在那里，而是都前往打工的城市居住。

中國東西部差距，中心城市與一般城市的差距，城市與農村的，以及中國社會階層的不合理，貧富分化的嚴重，城鄉收入的區別等，才是房價畸形的根源。因此解決這一問題必須采取區別對待的方式，不同城市使用不同的解決方法。最根本的，是在那些房價暴漲的城市極大地擴大土地的供應。

為了支撐以上論點，書中對幾個具體城市，包括廣州、杭州以及香港的情況進行了詳細解析，顯示當這些城市的土地供應充足的時候，房價無一例外都很低，但是當土地供應緊張之后就急速地暴漲起來。如香港在2000年前后房價曾經從最高峰跌去了70%，背后原因是當時的董建華政府推出了每年供應8.5萬套住房的超級住房供應計劃，導致香港的住房供應量遠超其他年份。之后，當香港極大地壓縮了土地和住房供給之后，香港的樓市價格就迅速回升了。

解決中國的住房問題是一個系統工程，同時也是各級政府未來的巨大政治任務，但需要系統的智慧。從這一方面說，蘇東的著作，對于各級主政者，也具有一定的啟發意義。