淺析房地產開發企業對項目的質量管理

蔡明

摘 要：工程質量是房地產項目的生命力，是判斷工程項目優劣的最重要因素。工程質量的優劣直接影響項目的整體效果，決定著項目的成敗。作為項目的建設主體，房地產開發企業扮演著其他參建各方無法替代的重要角色，善始善終應自覺以質量第一的工作理念，充分協調好相關部門的關系，嚴格做好各階段工程質量的控制工作，以實現建設優質工程項目的目標。只有這樣才能保證項目順利成功實施，創造良好的經濟效益和樹立較好的企業形象。

關鍵詞：房地產企業；項目；質量控制

21世紀，隨著房地產開發市場的不斷繁榮，不斷規范，市場競爭亦越趨激烈，社會各層面對項目質量的要求也越來越苛刻。加之國家對房地產開發市場的嚴格監管，特別是2007年以來，全國各省市陸續開始啟動住宅工程質量分戶驗收管理規則，房地產開發企業必將面臨市場優勝劣汰的新一輪考驗與挑戰。在房地產項目的實施過程中，質量管理工作的意義和作用愈發凸顯，房地產開發企業應始終堅持以質量控制為工作中心，始終把工程質量管理貫穿于項目實施的全過程，自覺接受質量監督機構的檢查與監督，協調好設計、監理、施工等單位的工作關系，通過控制項目規劃質量、設計質量、招標投標質量、施工階段的質量控制、竣工階段質量控制等各個質量控制環節，達到控制工程質量的目的。

1. 項目規劃方案階段的質量控制

項目規劃方案的質量是項目成敗的前提，該階段的質量控制實質上是項目大方向的控制。業內人士都知道規劃是龍頭這個道理，只有對具體項目進行充分的戰略研究，制定正確的、科學的、符合實際的、人性化的、可執行的項目規劃方案，才能為項目的順利成功實施打下良好的基礎。作為房產開發企業必須要具有行業發展的前瞻性，能夠準確掌握市場行情，進而明確本項目的開發理念、市場定位。委托知名專業設計單位，按此定位進行方案設計，并進行多方案比選，不斷優化規劃方案設計。

2. 施工圖設計階段的質量控制

施工圖設計工作是工程建設的基礎性工作，是項目成敗的關鍵。作為指導施工的技術性文件，設計的合理與否，直接影響工程質量。房產開發企業應高度重視設計階段的質量控制，委托具有相應資質、業績較好的設計單位進行工程設計，以提高設計質量。重視設計前期工作，編制好較詳細、具體的委托設計任務書，配合設計單位搞好現場測量和查勘，考慮各種不利因素對工程建設的影響，使工程設計盡可能細化、準確、完善，各專業協調統一，符合工程建設的需求，減少不必要的設計變更。

項目實施過程中，該階段應盡量避免和減少，當項目進展到施工圖設計階段時，房產開發企業往往只要求進度(急于報規)，設計單位為了急于完成設計任務，忙于趕工，出現設計深度不夠、專業不協調等設計問題，以至于在工程施工中或多或少會出現設計變更、影響項目進展、設計有誤等問題。

3. 招投標階段的質量控制

項目招投標管理是項目實施過程中相當重要的選擇性環節，是項目成敗的保障。作為房地產開發企業應重點從以下三個方面做好質量控制工作：

(1)重視資質審查：工程招投標時，注重對施工單位資質的審查，包括人員素質、技術力量、施工業績、社會信譽等多個方面。審查施工單位是否具有類似工程施工的經歷和經驗，在以往的工程施工中是否出現過質量控制方面的問題，是否發生過質量事故等。

(2)重視在建項目的考察工作:在實際工程招投標中，掛靠單位資質的現象屢見不鮮，以至經常出現名不副實的情況，施工過程中也會經常出現勞資糾紛、農民工工資不到位等問題。考察過程中，一定要勤觀察、多提問、善思考，認真分析投標單位的實際經濟實力、技術力量等，以確保投標單位資質與實際能力相符。

(3)重視合理價中標:在實際工程招投標中，有些房產開發企業為了節省造價，往往采取沒有標底，低價中標的方式，以至出現低價中標，高價索賠的現象，最后不僅沒節省造價，反而多花了錢，同時還浪費了大量人力、物力，拖延了工期。

4. 施工階段的質量控制

施工階段是項目質量形成的決定性環節，決定著項目的成敗。此階段房地產開發企業應把對監理單位、施工單位的行為質量及項目實體質量作為質量控制的重中之重。

(1)對監理單位的質量控制。建設監理制實施以來，工程建設質量明顯提高，工期和投資控制有了保障。為確保工程項目的順利實施，使監理單位能夠有效控制工程項目質量，房產開發企業要嚴格按照基本建設程序和監理合同的要求去做，并賦予監理工程師相應的權力，使監理工程師能夠較好地履行監理合同所規定的各項職責，達到控制工程質量的目的。

(2)對施工單位的質量控制。通過招標，選定具有相應資質的施工單位從事工程建設，簽訂工程施工合同。房產開發企業對施工質量的控制主要是通過工程監理進行。工程監理依據監理合同對工程項目實施全過程、全方位的監理，施工單位的工程質量活動完全處在監理控制之中，通過控制人員、材料、機械、方法工藝和影響工程質量的因素，達到控制質量的目的。通過現場質量檢驗、落實檢驗方法，參與分部工程、隱蔽工程驗收等措施來控制工程建設質量。定期或不定期組織由參建各方人員參加的工程質量聯合檢查，發現問題，及時處理。成立督察組織，隨時對建設工程質量實施督察，防止質量事故的發生。

5. 竣工階段的質量控制

竣工驗收是工程施工全過程的最后一道質量關，也是工程項目質量控制的總結性工作，是全面考核項目施工質量的必備環節。竣工驗收前，房產開發企業應及時委托具有相應檢測資質的檢測單位對工程建設質量進行全面檢測，為工程順利通過驗收奠定基礎。及時組織由參建各方參加的單位工程分戶驗收工作，不能重形式、輕內容，更不能走過場。對工程質量有疑慮的地方，現場進行查驗，發現問題，盡早處理，消滅質量缺陷。客觀、公正地評定工程質量等級，使工程質量等級評定能夠準確反映工程建設的內在質量。嚴格按照竣工驗收程序進行工程驗收，發現質量問題，責令有關單位限期整改。

6. 缺陷責任期的質量控制

缺陷責任期是工程內在的、隱蔽的質量問題容易暴露的時期，通過試運行，有些質量問題會暴露出來，形成質量缺陷。在實際工作中，要加強這一階段的質量控制，定期或不定期進行質量回訪，發現問題，分析原因，明確責任，限期整改。對各種修補工作進行監督、檢查和驗收，保證修復質量，向運行管理單位移交一個合格的工程。

7. 信息反饋期的質量控制

信息反饋期是指項目完成后，對整個項目實施各階段質量問題的匯總、整理。房地產開發企業不是做完一個樓盤交給業主、物業，就完成了任務，完成一個項目，只相當于是完成一幅作品，每幅作品都會有不足之處。作為房地產開發企業，要善于不斷總結，不斷提高。在以后的項目運作中有效克服不足，才能夠使自己的項目愈加完善、完美，企業也才能不斷進步、不斷發展、壯大。

8. 房產開發企業的內部管理

房地產開發企業在項目實施過程中，不僅要做好各項對外質量控制工作，同時也要不斷的提高內部管理水平，以滿足項目實施的需求。

(1)加強培訓、學習，提高企業全員素質。房產開發企業在日常管理過程中，要加強質量管理人員對法律、法規和業務知識的學習，不斷改進工作方式和方法，逐步提高管理人員自身的業務素質和管理水平，滿足要求日益嚴格的工程建設的需要。

(2)提高工作要求，企業各部門積極配合。定期召開由各部門主要負責人參加的質量管理會議，使各部門明確控制工程質量是工程建設的根本目的，提高各部門的質量意識，調動各方積極性、齊抓共管。各部門要樹立全局意識，為項目的實施建言獻策，各司其職。

結束語：

綜上所述，項目工程質量形成于項目實施的各個階段、各個環節，質量控制貫穿于項目實施的全過程。房地產開發企業只有踏實、認真地做好各個階段的質量控制工作，提高對外、對內管理水平，才能建造出優質的精品工程。