保障房建設中房地產管理應注意的問題

廖紅梅

摘 要：雖然保障房建設得到了各地政府的大力支持，而在具體的論證、建設過程中還是存在著諸多問題。其中，以建設中所出現的問題最為突出。如，保障房建設前的規劃布局存在不足；建設中的工程質量存在不足；建設后的分配機制存在不足。為此，應在滿足區域植根性、全過程監管，以及惠及大眾的要求下開展房地產管理。

關鍵詞：保障房；房地產管理；問題

保障性住房是指，政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標準、限定價格或租金的住房，一般由廉租住房、經濟適用住房和政策性租賃住房構成。由此可見，對于保障房的建設不僅是目前房地產開發商的重要領域，更是涉及廣大民眾福利的民生工程。

伴隨著國家對商品房市場進行的宏觀調控，各主要大中城市的商品房價格，已出現向下微調的態勢。然而，盡管這一態勢呈現出可喜的一面，但仍使許多對住房存在剛性需求的家庭望而卻步。在此背景下，保障房的建設便成為他們的唯一希望。根據筆者對目前我國保障房建設的現狀所進行的調研，發現：雖然保障房建設得到了各地政府的大力支持，而在具體的論證、建設過程中還是存在著諸多問題。其中，以建設中所出現的問題最為突出。

由此，筆者結合自身的工作實際，就保障房建設中房地產管理應注意的問題展開討論。為了細化問題，本文以“政策性租賃住房”為考察對象。

一、目前保障房建設面臨的問題

保障房建設所面臨的問題，仍需植根于各地的實際區情之中。本文將就幾個普遍存在的問題展開闡述。具體如下所述：

（一）保障房建設前的規劃布局存在不足

以“政策性租賃住房”來說，由于其本身存在著公益性的特征。因此，各地政府在開展建設規劃布局時，往往缺乏充分論證。從而，在保障房修建好以后，受到配套設施缺乏、區位偏僻等因素制約，降低了保障房的居住效果。

對于以上問題的出現，可以從兩個方面進行解讀：

1．保障房建設還處于探索階段。保障房建設對于我國各級政府而言，還屬于新鮮事物。作為一項大型民生工程，保障房建設不僅是有助于維護本地正常的社會秩序，還是當地政府工作績效評價的重要指標。從這兩個方面來說，保障房建設在政策面得到了政府的支持。然而，現階段對于保障房建設的內在要求，功能導向等關鍵概念還未充分界定。因此，便出現了以上不足。

2．保障房建設仍受商品房影響。承擔保障房建設的主要力量，還是房地產開發商。諸多地方政府采取低價轉讓土地使用權，換取開發商修建保障房的承諾。這樣一來，作為具有公益性質的保障房建設，必然“理性”讓位于利潤頗高的商品房建設。這樣一來，以上問題的出現便不難理解了。

（二）保障房建設中的工程質量存在不足

目前，保障房建設中的工程質量存在不足，已是不爭的事實。筆者將工程質量區分為兩個方面：（1）房屋在用料環節的建設質量；（2）房屋在戶型、朝向環節的設計質量。其中，前者無論是在保障房建設領域，還是在商品房建設領域多有出現。不難理解，作為公益性質的保障房修建，仍須占用開發商的建設資金。在現階段宏觀金融環境趨緊的態勢下，必然使得開發商具有“機會主義動機”。關于后者，在缺少政府監督以及市場競爭壓力的背景下，對于房屋戶型和朝向的設計，難免會出現粗糙的現象。前不久焦點訪談就報道了這樣一件事情，由于保障房的朝向不好，修好后仍鮮有民眾入住。這樣一來，就極大的浪費了社會資源。

（三）保障房建設后的分配機制存在不足

伴隨著我國城市化進程的不斷推進，諸多農村務工人員進入城市工作。并且，目前第二代農民工已逐漸成為打工群體的主體。在此背景下，保障房建設后的分配機制便出現了問題。從公平的角度來看，只要是對當地經濟建設做出貢獻的勞動者，都應享受到政策性保障房的福利。結果，事實卻與之背離。這一事實，又違背了國家保障房建設的初衷。

二、對于保障房建設管理的內在要求

對于保障房建設而言的房地產管理，體現了政府主管部門運用公權力，對相關經濟主體的引導與監管。基于以上所指出的三個問題，對其管理的內在要求可以從下幾個方面入手。

（一）區域植根性要求

區域植根性要求是指，各地政府主管部門應根據各自區域的特點，來進行房地產管理。各自的特點包括：本地的人口數量、家庭結構、城市整體規劃、平均工資水平等。惟有這樣，才能有效滿足政策性保障房的社會功能。

（二）全過程監管要求

相對于商品房的修建不同，保障房建設由于存在外部性特征，因此，開發商在修建過程中缺少足夠的激勵。為了規避以上問題的出現，政府主管部門應全過程開展監管。包括：選址規劃、房屋戶型設計，以及整體的施工過程。

（三）惠及大眾的要求

惠及大眾的要求，實則是指房地產管理中的“分配機制”。從目前各城市的政策反饋可知，諸多城市的政策性保障房還未惠及到本地的外來務工人員。與此同時，甚至本地一些有車一族還能同等享受保障房福利。改變這一現狀，可以借鑒重慶市的經驗，即同時向外來務工人員開放進入門檻；并且，整個申請、選號過程要公開、公平、公正。

三、房地產管理須注意的問題

結合以上兩大部分的論述，這里便針對房地產管理須注意的問題展開討論。具體，如下所述：

（一）應注意建設前的統籌規劃

不難理解，保障性住房的建設仍然歸屬于城市整體建設的規劃之中。城市整體建設規劃包括：各功能區的布局、人口的有序分布、生產力的科學設置等。因此，保障房在建設前應首先滿足這一大前提。同時，保障性住房具有較強的正外部性（社會公益性），這就需要將方便、適宜等要素引入保障房的布局規劃中。具體而言，便是盡量做到周邊配套設施的齊備，以及區位的相對優越。畢竟，入住保障性住房家庭戶的收入，處于工薪階層的中下水平。從而，政府不應在區位設置上增加他們的交通出行成本。

（二）應注意建設中的科學合理

關于保障房的具體建設過程，已超出了本文的主題。這里，筆者只是強調應注意建設中的科學合理性。具體而言，在房屋室內面積的決定、戶型設計、朝向等方面，應與本地實際需求相契合。從現階段所呈現出的問題不難看出，諸多入住保障性住房的人口“體弱多病”。因此，在戶型設計的實用性上，以及朝向的合理性上應下工夫。對于建筑質量，則須在竣工驗收時嚴格把關。

（三）應注意建設后的公平公正

保障房建設后的分配階段，應做到公平、公正。這不僅是保障房建設的初衷使然，也是切實踐行社會主義核心價值觀的內在要求。若要做到以上兩點，便須通過一系列的制度安排來實現。包括保障房入住條件、入住人群范圍，以及日后的退出辦法等。從目前的情況來看，關于對申請入住的審核環節容易出現紕漏，從而導致配置失效。因此，各地政府應增強對申請人員身份的真實性，進行核查的力度。

綜上所述，以上便構成了目前房地產管理須注意的主要問題。當然，現階段的問題還十分復雜，筆者僅就此文作為拋磚引玉之用。

四、小結

盡管保障房建設得到了各地政府的大力支持，而在具體的論證、建設過程中還是存在著諸多問題。其中，以建設中所出現的問題最為突出。如，保障房建設前的規劃布局存在不足；建設中的工程質量存在不足；建設后的分配機制存在不足。為此，應在滿足區域植根性、全過程監管，以及惠及大眾的要求下開展房地產管理。具體而言，應注意建設前的統籌規劃；應注意建設中的科學合理；應注意建設后的公平公正。

參考文獻

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