北京業主權利落地

陳紀英

“登記后，業主大會就成為一個實體組織，成為民事‘行為人，這與法人已經沒多少差異了”

64歲的北京市民李成文可以喘口氣了。正在征求意見的《北京市住宅區業主共有資金管理暫行辦法》（以下簡稱《暫行辦法》）幫了李成文一個大忙。按照這份2011年7月19日公布的正在征求公眾意見中的《暫行辦法》，李成文所在的北京市懷柔區麗湖馨居小區的業主與物業公司的糾紛，或許找到了解決辦法。

從退休開始擔任麗湖馨居業委會主任之后，李成文和社區業委會其他成員一直在維護業主權利。李成文和業主們的疑問在于，當初由開發商指定的物業公司是否能夠不經過業主同意，就可隨意處置、變賣小區的地下車庫、會館等商業設施。

“這些財產的歸屬到底屬于誰？”小區業主和物業公司曾經各執其詞。現在，李成文可以在剛出臺的《暫行辦法》中找到答案。根據該《暫行辦法》，共有資金是全體業主共同所有的資金。主要包括五大方面的資金：物業服務資金、住宅專項維修資金、物業共用部分經營收益、業主依據管理規約約定或者業主大會會議決定分攤的費用、業主大會的其他合法收入。

這意味著以往交給物業公司的物業費，將以物業服務資金的方式，首先交給業主大會。

“以前業主們的公共財產是由物業服務企業來管理，現在回歸業主大會即業主們自己來管理。具體的，當然可以采用自行管理、委托物業服務企業或其他經理人來管理的辦法。但在資金這種流動性財產管理方面，以前放到物業服務企業或是業委會的賬戶中，在法律名義上都不是業主大會的，即不是全體業主的。只有以業主大會的名義開的賬號，里面的錢才真正從法律上也從每個業主的主觀感受上真正是業主的了！”北京市住建委物業專家組成員舒可心告訴《中國新聞周刊》。

“相比于北京過去在相關領域的法律，相比深圳等其他城市，北京市的《暫行辦法》是先進的。”北京市律協物業管理專業委員會主任、著名房地產律師秦兵告訴《中國新聞周刊》，“這份辦法明確了業主們對共有財產的管理權利，業主權利從抽象走到具象。”

回歸權利義務的本位

《暫行辦法》和今年5月在懷柔試點的業主大會登記制度，同屬自2010年10月1日開始實施的《北京市物業管理辦法》的配套政策。

根據試點方案，試點小區將成立業主大會。業主大會成立后，可到街道辦事處、鄉鎮人民政府備案登記、領取《業主大會登記證書》。懷柔區質監部門依申請為已經登記的業主大會發放組織機構代碼證書，懷柔區稅務管理部門為業主大會辦理稅務登記及領購發票，銀行也將為已登記的業主大會開立共同管理資金賬戶。

“登記后，業主大會就成為一個實體組織，成為民事‘行為人，這與法人已經沒多少差異了。”北京市建委副主任張農科曾表示。

李成文所在的麗湖馨居小區是試點小區之一。今年6月份，該小區業主大會領取了《業主大會登記證書》。從那一刻起，李成文覺得業主大會合法化了。此前，小區業主與物業公司曾經歷了長達7年的“戰爭”。

從2003年入住麗湖馨居小區開始，李成文所在的小區業主們就發現，由開發商指定的其下屬物業公司不斷變賣地下車庫和會館，“這些是不是由小區的業主們共同所有？”李成文問。

但是物業公司卻認為上述資產歸屬物業公司所有，原因是物業公司有所投入。在矛盾不可調和的情況下，麗湖馨居的業主們成立了業委員，“現在也找不到相關文件對此進行明示。”李成文抱怨說。

由于雙方的矛盾未能解決，李成文帶領業委員給懷柔區政府多個部門發函，矛盾激化后，懷柔區一位副區長召開了會議調和雙方矛盾，李成文等并未等來答案，“事情還是沒解決。”

2011年，業主們已經停止繳納物業費，物業公司的服務水平也在下降，小區門口的保安都是老年人。“雇傭老年人，物業公司付的工資少啊。”李成文猜測。

小區業主在領取了《業主大會登記證書》并合法化之后，爭議將逐步得到解決。

李成文坦言，當初麗湖馨居雖然成立了業主委員會，但是由于業委會沒有資金，也不是獨立的民事主體，很多后續的工作不容易展開。

事實上，目前大部分業委會主任都是無償服務。懷柔區于家園小區業委會主任丁淑元所在的業主大會拿到了全國第一張業主大會登記證書，她告訴《中國新聞周刊》，于家園小區的業委會委員共5人，都是無償服務，自己還要貼補電話費，“很多小區都沒有業委會主任，沒人愿意干，沒錢還挨罵。”而根據《暫行辦法》，業委會成員的工資，將從公共收益中支出。這就解決了業委會的很多工作難題。

而秦兵發現，北京市物業管理的相關法律，正在從傾向于保護物業公司利益，轉為保護業主利益，支持業主自治一面。

自2010年10月1日開始實施的《北京市物業管理辦法》中，備受關注的焦點性條款 “業主大會可申請法人資格登記”最終沒被列入。對此，北京市法制辦有關人士曾表示，因為目前國務院的《物業管理條例》對此尚無規定，所以業主大會執行法人資格并沒有上位法作為依據。

不過，缺憾在當年12月公布的《北京市住宅區業主大會和業主委員會指導規則》中得到了一定程度上的彌補：北京試行業主大會登記制度。業主大會成立并完成業主委員會備案的，經半數以上業主同意，可以到市房屋行政主管部門辦理業主大會登記。業主大會成為代表全體業主利益的唯一合法組織，能代表業主行使權利、履行義務。

“比如共有部分的收益問題，以往業主大會不能登記，不能開具發票，因此不能直接收取，只能委托物業公司代為經營。而業主大會登記后，就可以在稅務部門登記，可以開具發票，直接收取這些收益。”北京市住建委相關負責人說。

秦兵認為，“這是一個不斷進步的過程。政府最終明白，不給業主大會獨立自主的自治權利，業主解決不了自己的問題，就跑到政府門口找辦法。”

“所以在這次的《暫行辦法》制定過程中，參與立法的人員意見相當一致，支持業主們自治，否則有了麻煩就找政府啊。”參與《暫行辦法》制定過程的舒可心透露。

不過，舒可心并不認可《暫行辦法》僅僅在保護業主們的利益，“對于業主們應該承擔的義務也更加明晰了，它實際上起到穩定這個領域各方面主體關系的作用，最終保護的是各方的利益。”

《暫行辦法》還規定，對于不及時繳納物業費的業主，如果業主拖欠物業服務資金和其他分攤費用，業主大會應當及時催繳。業主拖欠專項維修資金的，由業主大會開戶銀行負責催繳。

丁淑元就曾遇到此類難題。于家園小區目前聘請的物業公司取得了204家業主中190多家業主的同意，但是仍有十幾家業主拒絕繳納物業費，“如果再不繳納，業主大會根據新規定，就可以追繳了。”丁淑元說。

20%的推廣難題

看起來，北京市業主大會成立和運行的各項法律法規已經萬事俱備，北京市住建委也準備從今年9月份開始，在全市范圍內推廣業主大會民事主體登記。不過，一個不容樂觀的事實是，根據北京市住建委的統計，北京市成立業委會的住宅項目僅有730個左右，只占住宅項目總數的20%。

根據舒可心的觀察，上述業主大會得以成立的主要原因是基于業主有共同的利益訴求，與開發商和物業公司存在著不可調和的矛盾。

舒可心曾在2001年至2003年間擔任過朝陽區的朝陽園業委會主任。彼時業委會之所以成立，是因為舒可心等發現，業主的公共利益受到了很大的損害，包括房屋面積縮水、施工擾民、社區公共管理差等問題。舒可心也因此成為了業主維權領域的名人，朝陽園小區被認為是業主維權的典范。

但是“典范”似乎并不具有可持續性。2003年，第一屆業委會期滿，自此直到2009年的6年間，兩次業委會再選舉都因參選人數不夠宣告失敗，2009年，新屆業委會歷時6年終于出爐。不過，業委會到2011年3月屆滿，再選新一屆人員的業主大會會議，再次以投票人數不足半數而失敗。“為什么無法持續？原因很簡單，還是業主們缺乏自治意識，利益受損的時候，業主們很積極，問題解決了，大家又沒興趣了。”舒可心分析。

從2003年至今，每一屆業委會主任的選舉舒可心都積極參選，但都以失敗告終。而包括朝陽園小區、美麗園小區在內的當年在北京業主維權領域聲名遠揚的多數小區，業主大會和業委員制度都沒有可持續運營。

“為什么6年沒業委會，等到2009年又選出了一屆？”舒可心分析說，“原因很簡單，因為沒業委會和業主大會的監督，物業公司的服務性價比很差，選出來一屆好一點，等下次物業再差到讓業主忍無可忍的時候，選舉又要進行了。”

舒可心還認為，房屋轉手率太高也是導致選舉流產的另一個原因。“第一批教育成功了，但是房子一賣，新來的又沒這意識了。”

雖然業主動員起來有一個時間過程，但舒可心認為，改變最快的其實是基層政府組織，政府工作人員不得不盡快適應業主大會這類自治組織的存在。

舒可心發現，隨著《北京市物業管理辦法》的出臺，朝陽區各個街道辦事處相繼邀請了社區建設顧問或專家學者，協助他們研究業主組織的建立和指導監督機制。

舒可心如今已經成為北京市住建委的專家，“這在過去可不敢想，我過去幫業主維權，曾被認為是給政府帶來麻煩的人。現在政府的確變開明了。”

舒可心和一些朋友們正準備成立一家NGO組織，為業主們和業主大會正常運營提供專業服務。此前的7月19日，北京市住建委主管的北京市幸福指針業主大會輔導中心宣告成立，理事長蔡若焱告訴《中國新聞周刊》，他絲毫不擔心這家NGO組織持續運營的問題，“將會有越來越多的業主大會成立，來找我們咨詢的人將源源不斷，根本不用擔心經費問題。”

蔡若焱說，為他們的專業咨詢買單的將不僅僅有業主，還包括一些基層政府部門，“業主們通過業主大會實現對所屬財產的管理將是潮流”。