假如房?jī)r(jià)跌了“七潘”

一旦房地產(chǎn)抵押品大幅縮水，重度壓力下的銀行業(yè)能不能扛得住這么大動(dòng)靜的“人工地震”

假如房?jī)r(jià)跌了“七潘”，但房貸利率卻翻了一番，可憐的購(gòu)房者豈非永無翻身之日

盡快降價(jià)消化存量當(dāng)然是最理想的局面，而市場(chǎng)的觀望情緒猶如一塊巨大的堅(jiān)冰

當(dāng)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)房不再是一份完美的人生保險(xiǎn)單，在這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)社會(huì)里。咱還持有什么對(duì)沖工具

“樂觀”的壓力測(cè)試

最近，已卸任的銀監(jiān)會(huì)前主席劉明康的一番話引起了一場(chǎng)輿論爭(zhēng)議。劉明康在CEO組織峰會(huì)上發(fā)表講話稱，最新的壓力測(cè)試結(jié)果顯示，中國(guó)銀行業(yè)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)總體可控，即使房地產(chǎn)抵押品重度壓力測(cè)試下跌40％，覆蓋率仍高于國(guó)際通行的110％標(biāo)準(zhǔn)。雖然利息不能收回，但本金沒有問題。劉明康指出，這與以下因素密切相關(guān)。銀行業(yè)60％以上的貸款是在2009年6月30日以前發(fā)放的，而房?jī)r(jià)是在此后6個(gè)月內(nèi)才呈現(xiàn)了幾何級(jí)數(shù)的增長(zhǎng)，所以銀行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)承受能力較大。

保持樂觀的經(jīng)濟(jì)學(xué)家們認(rèn)為，壓力測(cè)試假定房?jī)r(jià)下跌50％是一種不嚴(yán)肅的假設(shè)，理由是，中國(guó)大部分二三線城市的房?jī)r(jià)并沒有高出合理水平50％的程度，而一線大城市核心區(qū)域的住房供給過少且有足夠需求，也不可能下跌50％。泡沫比較大的是某些城市的某些區(qū)域或項(xiàng)目，也就是說只有在2009年趁流動(dòng)性推動(dòng)的投機(jī)熱潮而暴漲的那些項(xiàng)目，才有可能大幅下跌。比如北京通州目前有些新樓價(jià)格已經(jīng)有接近50％的跌幅。

另有不少分析師對(duì)上述壓力測(cè)試的結(jié)果表示質(zhì)疑。持悲觀態(tài)度的分析人士認(rèn)為，壓力測(cè)試只是一種靜態(tài)的假設(shè)，而動(dòng)態(tài)的市場(chǎng)可能會(huì)引起一連串的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。壓力測(cè)試中對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)所面臨威脅的情景設(shè)定與現(xiàn)實(shí)脫節(jié)。比如說，壓力測(cè)試假定在“重度壓力”情景下，房?jī)r(jià)會(huì)下跌50％，交易量會(huì)下跌30％。而在現(xiàn)實(shí)世界中，卻發(fā)生了恰恰相反的情況。房?jī)r(jià)才剛開始下跌，而交易量卻已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月大幅下跌了。統(tǒng)計(jì)顯示，9月份中國(guó)15個(gè)大城市的房產(chǎn)交易量同比下降了35％，緊接著10月份下降了39％。

房產(chǎn)交易量的大幅下行，已經(jīng)引發(fā)了人們更深一層的擔(dān)憂。比如，交易量銳減的情況正在開始影響到投資者對(duì)建筑業(yè)的信心，這進(jìn)而可能給整個(gè)金融體系造成打擊。一位分析師說：“在房?jī)r(jià)下跌30％之前，我們必須想想銷量下降了多少，更重要的是，建筑活動(dòng)減少了多少，這不僅會(huì)影響到鋼鐵和水泥行業(yè)，也意味著工業(yè)生產(chǎn)、投資和就業(yè)統(tǒng)統(tǒng)都會(huì)下降?！?/p>

與此同時(shí)，銀行的壓力測(cè)試中，尚未考慮土地銷售下滑以及價(jià)格下滑對(duì)銀行抵押品價(jià)值的影響。眾所周知，中國(guó)銀行體系中的抵押物絕大部分都是土地或房產(chǎn)。因此，這種皮毛關(guān)系引申出關(guān)鍵的連帶風(fēng)險(xiǎn)。假如開發(fā)商賣不掉房子，地方政府賣不掉土地，那么銀行能比開發(fā)商或者政府更擅長(zhǎng)賣房賣地嗎?

另?yè)?jù)銀監(jiān)會(huì)統(tǒng)計(jì)，今年1至9月份的53萬億元貸款余額中，房地產(chǎn)貸款約為10萬億元，房地產(chǎn)信托也接近7千億元?？梢姡M管2011年以來房地產(chǎn)市場(chǎng)作為國(guó)家調(diào)控的重點(diǎn)，但無論是房地產(chǎn)開發(fā)貸款還是按揭貸款的增加額均不算太低。其中，包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款、購(gòu)房貸款和證券化的房地產(chǎn)貸款在內(nèi)，今年前9個(gè)月盡管同比少增7439億元，但客觀上仍然增加了9923億元貸款。

房貸一漲買房更難

一些全家總動(dòng)員“攻克”高房?jī)r(jià)的中國(guó)百姓已經(jīng)親身感受到了銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)下行的明確判斷。上海一些股份制銀行已對(duì)首套房貸利率悄悄“漲價(jià)”。比如廣發(fā)銀行在上海地區(qū)從8月中旬開始將首套房貸利率上浮了10％。光大銀行將首套房貸利率上浮5％-10％也已經(jīng)執(zhí)行了3個(gè)月左右。

11月3日，住建部、財(cái)政部、人民銀行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范住房公積金個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》，明確第二套住房公積金個(gè)人住房貸款僅限于購(gòu)買改善居住條件的普通自住房，且首付比例不得低于50％、貸款利率不得低于同期首套住房公積金個(gè)人住房貸款利率的1.1倍。《通知》還要求，停止向購(gòu)買第三套及以上住房的家庭發(fā)放住房公積金個(gè)人住房貸款。

銀行方面對(duì)此的態(tài)度是，房貸漲價(jià)是因?yàn)殂y行資金相對(duì)偏緊，在資金有限的情況下銀行必須確保最大收益。信貸資源的配置需要再調(diào)整，而個(gè)人貸款業(yè)務(wù)中，房屋按揭貸款首當(dāng)其沖。眼下，銀行的信貸額度已經(jīng)非常緊張。銀行按月劃撥額度，這個(gè)月用完，就要排到下個(gè)月，因此發(fā)放時(shí)間不定，等上幾個(gè)月是很平常的事。如果現(xiàn)在立刻向銀行提交申請(qǐng)，預(yù)計(jì)明年1-2月份才有放款的可能。來自北京房產(chǎn)中介的一線消息是，在申請(qǐng)房貸的人中，可能只有3成的人能順利地拿到貸款，更多的人是在排隊(duì)。

此外，隨著年底臨近，銀行信貸額度將進(jìn)一步趨緊，而目前貨幣政策并未見松動(dòng)跡象，預(yù)計(jì)房貸趨緊的情況會(huì)持續(xù)到2012年一季度，利率進(jìn)一步上調(diào)也是可以預(yù)期的。

根據(jù)央行數(shù)據(jù)顯示，9月份人民幣貸款同比少增1311億元，創(chuàng)下21個(gè)月來新低。在上海北京等熱點(diǎn)城市，9月新增個(gè)人住房貸款僅寥寥數(shù)億元。市場(chǎng)分析認(rèn)為，從短期看，首套房貸利率上調(diào)將進(jìn)一步阻擋購(gòu)房者入市的步伐，這對(duì)處于相持期的樓市來說如同“雪上加霜”。房?jī)r(jià)就算是下降了，但實(shí)際上買房卻更難了；從中長(zhǎng)期看，由于此舉釋放出了銀行看跌房?jī)r(jià)的信號(hào)，將進(jìn)一步強(qiáng)化房?jī)r(jià)調(diào)整的預(yù)期和開發(fā)商降價(jià)銷售的壓力。

“可怕”的市場(chǎng)對(duì)峙

由于潛在購(gòu)房者認(rèn)定房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)下跌，所以他們寧愿持幣觀望。理由很充分，大家都看出地產(chǎn)商們開始比“跑得快”，部分樓盤“以價(jià)換量”的姿態(tài)明確。比如，在房?jī)r(jià)大幅下跌的溫州，一家房地產(chǎn)開發(fā)商表示，將為一個(gè)新樓盤的前150名購(gòu)房者奉上一輛寶馬汽車的鑰匙，此種促銷手段反映出一度繁榮的房地產(chǎn)市場(chǎng)上開發(fā)商的絕望情緒。

歷經(jīng)19個(gè)月調(diào)控，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的10月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格顯示，環(huán)比首次下跌0.14個(gè)百分點(diǎn)。進(jìn)入11月，樓價(jià)的下跌在一線城市有越演越烈之勢(shì)。中原集團(tuán)研究中心發(fā)布的報(bào)告顯示，繼10月底綠地、中海、龍湖在上海率先降價(jià)之后，11月更多開發(fā)商加入了降價(jià)行列，其中不乏萬科等標(biāo)桿房企，且降價(jià)樓盤有向市中心逼近的趨勢(shì)，參與打折促銷的產(chǎn)品類型也由剛需樓盤逐步擴(kuò)展至高端樓盤。另?yè)?jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，目前包括上海、深圳、南京、蘇州、杭州、長(zhǎng)沙、長(zhǎng)春等十余個(gè)大中城市的20余個(gè)樓盤已經(jīng)將“降價(jià)補(bǔ)差價(jià)”或“原價(jià)回購(gòu)”承諾與低價(jià)銷售綁定，希望能給潛在購(gòu)房者喂下“定心丸”。

然而，市場(chǎng)的觀望情緒猶如一塊巨大的堅(jiān)冰。中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，11月7日至11月13日，上海一手住宅成交量?jī)H1400套左右，依然在今年以來的低位徘徊，僅為今年周平均套數(shù)的六成。而在北京，樓市“寒冬”儼然已經(jīng)來到。據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，11月上半月，北京新盤簽約為零，預(yù)訂量也僅為14套，創(chuàng)下調(diào)控后簽約最慘淡紀(jì)錄，而當(dāng)月入市新盤則達(dá)4014套。

眼下，一些行業(yè)分析人士站出來振臂高呼：這是一場(chǎng)“可怕”的對(duì)峙。以往的經(jīng)驗(yàn)證明，供需雙方的預(yù)期在政策人為干預(yù)的條件下出現(xiàn)矛盾，從而產(chǎn)生市場(chǎng)停滯的狀況，其不確定性很強(qiáng)。市場(chǎng)對(duì)峙會(huì)造成與房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)浮出水面。首先暴露的是地方投融資平臺(tái)的風(fēng)險(xiǎn)，由于土地流標(biāo)，一些地方投融資平臺(tái)失去了資金運(yùn)轉(zhuǎn)的潤(rùn)滑劑，已經(jīng)難以為繼。而其他與房地產(chǎn)、基建相關(guān)的行業(yè)如鋼鐵、水泥、家電等行業(yè)的貸款，也將逐漸成為銀行的壞帳。同時(shí)，地產(chǎn)投資、家裝以及家電消費(fèi)的行業(yè)面臨整體下降。如果在市場(chǎng)對(duì)峙進(jìn)程中，不幸遭遇外部需求萎縮而致出口大跌，與宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)回落趨勢(shì)重合，則會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)構(gòu)成致命打擊，并惡化購(gòu)房者的支付能力與價(jià)格預(yù)期。盡快降價(jià)消化存量，當(dāng)然是最理想的局面。