顧云昌:下半年,樓市暴跌還是瘋漲?

2011年，中國房地產市場到底是會繼續發燒，嚴重下挫還是在平穩中過渡?顧云昌認為第三種情況最有可能發生。

對目前的中國經濟來說，沒有什么比房地產行業更能挑動國民的敏感神經。

雖然號稱史上最嚴厲的房地產調控政策從限購到限價層層升級，可是部分地市房地產市場還是出現了越壓越漲的局面。樓市整體正處于一場新的僵持、博弈態勢，誰會是最后的贏家?一線城市房價有所松動的跡象讓人們期待傳說中“拐點”能夠快點降臨。

4月10日，參加由《徽商》雜志社、徽商全國理事會主辦，基石置業協辦的“徽商大講堂之地產高峰論壇活動”時，著名房地產專家，中國房地產研究會副會長顧云昌對當前中國房地產發展中面臨的發展現狀進行了解讀，并且對此前關于“89％的家庭有私房，對房價的抱怨主要來自剩下的11％的家庭”等熱點話題進行了獨家回應。

“試問有哪個行業像房地產行業調控這么頻繁，力度這么大?沒有過。2011年，中國房地產市場到底是會繼續發燒，嚴重下挫還是在平穩中過渡?個人覺得第三種情況最有可能發生。”

三手段調控樓市“高燒”

“無論是從國內和國際的狀況來看，房地產都和民生有關。而國家的調控也一直在圍繞住宅地產進行，穩定房價、穩定民心、穩定發展，這將會是房地產市場的發展走勢和政策導向。”

顧云昌介紹，去年國家統計局給出的一手房銷售數據是5.25萬億，如果再加上二手房的銷售額，共計約8.3萬億，而去年一年的城鎮消費品零售總額為13.6萬億。這是一個什么概念呢?8.3萬億相當于國家一年的財政收入，這個數字是相當大的。汽車產業、旅游產業是支柱產業，去年的汽車銷售量約為1.8萬億，而旅游收入大約在1.2萬億，兩者加起來也只有3萬億多一點兒。但是，老百姓光買房就花了8.3萬億，足以見得房地產業在中國經濟中的命脈作用和支柱地位。

所以，在今年全國“兩會”的報告中，還特別強調了要擴大保障住房規模、完善樓市的調控政策和健全考核問責機制。

“我有個觀點之前還引起過爭論。中國現在的私房率達到了89％，其中有40％的家庭是房改房，12％的家庭是祖傳房，32％的家庭購買的商品房，中國農村99％的人是私房，中國是世界私房率最高的國家，而美國的私房率不到70％。有統計數據表明，現在的家庭財富中，房屋的價值占到家庭總資產60％以上。也就是說，家庭財富用什么體現?最主要是用房屋體現出來。有的人望文生義，將89％的數字絕對化，于是就有人說顧云昌說了抱怨房價高的人來自剩下的11％的家庭，這些話不是我的原意。”

針對住宅地產價格過快上漲的原因，顧云昌認為“土地供應量減少、保障性住房的不足、流動性過剩、城鎮貧富差距過大、居民投資渠道匱乏乃至輿論引導的缺失”都是形成上漲預期的合力因素。他表示，由于貨幣市場的流動性過剩，熱錢大量流向樓市是導致目前房地產價格居高不下的根本原因。

在顧云昌看來，這一輪房地產調控的重點是三方面：一是抑需求。抑制投機性需求，打壓了房地產的泡沫。二是增供給。而此次則是增供土地，打擊囤地，不許房地產商捂盤。三是調結構。政府加大保障房供應力度、加快棚危房改造、大力發展公租房，合理調整保障房和商品房的結構，建立完整的供應體系。

“房產市場的長期發展，不能光靠政策調控來維系，要解決本質問題離不開深層次的體制改革，改革貨幣金融環境、改革財政稅收體制、改革土地供應體制。控制貨幣擴張和流動性膨脹、提倡多元化融資、實行金融改革，改變地方土地財政局面、推進房地產稅收體制改革，加速城鄉一體化進程、盤活農村建設用地指標。”

顧云昌說，經濟風險中危害性最大的就是金融風險，而房地產恰恰與金融杠桿緊密相關，上世紀亞洲金融危機時，香港的房價曾經下跌超過68％，而美國次貸危機也與房地產泡沫密不可分。

“保持房地產的穩定不是空話，我們既要防止有大的泡沫出現，也要防止泡沫破滅。不調控任由房地產市場的泡沫滋生下去，經濟就會出現危險。目前，房地產市場的泡沫不可避免，而現在的調控實質上就是個擠泡沫的過程。”

房價終要回歸合理價位

而針對眾人關心的2011年房地產調控的發展趨勢，顧云昌也做了三種可能性推測：

一、最糟糕的可能是繼續發燒、發熱，房價降不下來，供不應求仍然很緊張，保障房完不成任務，房價繼續漲。但是顧認為這種可能性不是很大，因為政府已經下了決心，從中央政府到地方政府都在落實責任，后期還將陸續出臺政策，就是要強力地遏制投資需求。

二、會不會出現嚴重下挫?顧認為這種可能性也不是很大。整個的中國宏觀經濟在穩定向好，特別是“十二五”規劃提出來以后，各地對整個經濟增長的信心很足。整個經濟往上走，收入往上走，唯獨房地產往下走，這種可能性不是很大。

“我們要非常關注地方財政和地債風險。現在的地方政府都是土地財政，剛剛也有人和我說在合肥整個房地產稅收占了地方稅收的1／3，這樣看來地方財政還是很緊張的。所以地方政府絕對不愿意由于房地產的下滑，影響地方財政收入。其實，中央從來沒有要打壓房地產，也從來沒有說要打壓房價，中央也沒有說過要打壓房價上漲，但是中央說過要打壓房價上漲過快。”

三、商品房價格總體上保持平穩。今年以來，房地產投資規模穩中有升，主要是因為保障性住房增加了投入，銷售量方面有起伏地變化，商品房價格總體上可能會保持平穩，住房價格可能會穩中有降，顧認為這種情況最有可能發生。

面對號稱史上最嚴厲的房地產調控措施的密集出臺，房地產能否退燒呢?此前，包括國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松在內的不少專家都預言房地產行業的拐點正在出現，而房價的下跌是必然趨勢，甚至會出現房價下調10％的可能。

對于這些觀點，在接受《徽商》雜志獨家專訪時，顧云昌坦言他不敢做這樣的預判。

“首先，房地產行業的‘拐點’是個非常模糊的概念，到底什么是拐點?是房價的下跌，還是環比的下降，還是成交量的下降?一二線城市之間的房價差異很大，影響房地產的變量也很多。反正，我不敢做這樣的判斷。”

顧云昌認為，現在談論房地產市場的“拐點”為時尚早。

雖然他不愿對房地產價格的走勢做出過多評論，但是他反復強調“房價要回到合理價位”。

在顧云昌看來，遏制房價的過快上漲，迫使房價有所下調并將其穩定在一個合理的價位內，是目前調控政策的重點。

“房價下跌到什么樣的價位才能讓所有人都滿意?我覺得不能用單一的房價下降來衡量。房價應該依據提供的產品層次來制定，合理的價位是由不同檔次的商品構成的，現在的關鍵不是調整住房的價格，而是調整住房的結構。”