對我國開征物業稅的問題及對策的思考

□石 帆

(河北銀行學校，河北 石家莊 050081)

物業稅是指對土地、房屋等不動產的所有者或使用者征收的稅種，通常的征收形式為每年按不動產評估值的一定比率征收稅款，也稱房地產稅。依據國際慣例，物業稅多屬于地方稅，是國家財政收入的重要來源。目前，世界上大多數成熟的市場經濟國家都對房地產征收物業稅，并以財產的所有者或承租人為納稅義務人，以財產的持有作為課稅前提、以財產的價值為計稅依據。我國從2003年開始，財政部和國家稅務總局先后分3批在北京、遼寧、江蘇、深圳、重慶、寧夏、福建、安徽、河南、天津10個省區市和計劃單列的32個縣、市、區開展房地產模擬評稅試點，進行物業稅模擬操作步驟的“空轉”(所謂“空轉”，是指虛擬意義上的資金循環，雖然沒有實際征收物業稅，但一切步驟和真實收物業稅流程相同，由財政部門、房產部門以及土地管理部門共同參與，統計物業數量，并進行評估和稅收統計)。可見，征收物業稅已經是我國稅制改革的必然趨勢。我國許多城市和地區對物業稅征收進行了試點，盡管前期已經做了大量的調研，但由于物業稅開征爭議比較大，所牽涉的工作和部門比較多，物業稅的推行有相當大的難度，因此這些試點在實際操作過程中沒有實際收稅。根據開征物業稅所需的條件，在我國目前廣泛開征物業稅仍存在一些難題，如何去應對問題成為當務之急。

一、物業稅征免的界定

納稅人關心哪些物業要征稅，哪些物業不征稅。該方面的爭論較集中的意見是按納稅人擁有的物業的數量來區別。很多建議是對納稅人擁有第二套物業征稅。其實每套物業有大小、地段、價值的區別，兩個不同的納稅人面積、價值差異較大的物業都不征稅，有欠公平合理。納稅人物業的特性千差萬別，影響征免的考慮因素舉不勝舉。在市場經濟條件下，貨幣是所有各類具有不同特性、不同使用價值的商品、貨物包括物業的共同計量屬性。因此筆者認為，考慮物業持有人家庭正常生活居住需要，在不同的地區確定符合本地正常生活標準的物業價值，確定一定的免征額，僅就超出免征額的部分征稅，是解決物業稅征免的最佳尺度。同時，征免的范圍界定，還應考慮地區差異，如農民位于農村的物業，免稅組織擁有的物業等，可以比照市場經濟國家的做法，予以免稅。

二、計稅依據的確定

目前，“空轉”物業稅的計稅依據是“房產評估價”的70%。“房產評估價”是房產的市場價值，這一價值與房產的種類(商品房或經濟適用房)、房齡、結構、建筑成本、購房價款、坐落位置、裝修情況、人口密度、公共設施等多個因素相關。這些因素有些是客觀的，如房齡、建筑成本、購房款等；有些是主觀的，如坐落位置、裝修情況、人口密度、公共設施等。以客觀因素為評估標準可以得出公眾認可的結論，但主觀因素往往和個人的心理、需要相關。因此，房產評估人員、業主對同一房產認可的評估價可能相差甚遠，房產評估價無法實現客觀、公平。筆者認為，如果將計稅依據改為“以房產原值為基礎上浮一定比例”，則可避開“房產評估價”這個難點，駕輕就熟于客觀、真實的“房產原值”，從而實現稅收的公平與效率。

以房產原值為基礎上浮一定比例可實現稅收的公平。商品房的銷售單價，包括了土地出讓金，考慮了位置、周邊環境、公共設施、樓層等多個因素，甚至“一房一價”；經濟適用房的售價不包括土地出讓金，位置多偏僻，因此價格較低。購房中，經濟能力強的人更愿意選擇好地段、大戶型、佳樓層，選中的商品房其房價體現了納稅人的經濟能力。如果物業稅以“房產原值”為計稅依據的基礎，經濟能力強的人購置的房好，“房產原值”必然高，就多納稅；反之，低收入者能力有限，購房時會考慮售價較低的經濟適用房或偏遠的商品房，“房產原值”就低，則少納稅，這在一定程度上實現了稅收的公平。

以房產原值為基礎上浮一定比例可實現稅收的效率。以“房產原值”為基礎上浮一定比例為物業稅的計稅依據，可實現征收費用的最小化。我國會計法規定：各單位對會計憑證、會計賬簿、財務會計報告和其他會計資料應當建立檔案，妥善保管。因此，銷售商品房、經濟適用房、單位集資房、房改房的單位，都保有銷售的原始憑證，“房產原值”有據可查、真實、可靠；稅務機關通過銷售單位，協同房管部門、土地管理部門就可輕松取得。同時，沒有了龐大規模的評估隊伍，可將評估人員的人工費、辦公費、差旅費、管理費等評估費用減少至最低。至于上浮的比例可根據市場價格的漲跌、房產所在區域的變化酌情而定，一個小區一個比例，簡單易行，同小區業主在感情上也容易接受。此外，我國目前對經營用房產征收的房產稅，其計稅依據的基礎就是“房產原值”，征收達二十余年形成的經驗也是可借鑒應用的。

三、土地出讓金的處理

在物業稅與現有稅費間的關系中，最大的障礙是土地出讓金是否應該包括在物業稅中。物業稅與土地出讓金既相互矛盾又相互聯系。矛盾的是物業稅屬于稅收的一部分，是國家憑借政治權利而強制、無償、固定地向不動產的所有人征收的一種稅收。而土地出讓金是國家向土地使用人收取的地租，屬于市場交易行為。開征物業稅而取消土地出讓金會使地方的財政收入減少，同時又會與開征物業稅前已繳納的土地出讓金形成重復征稅，所以物業稅取代土地出讓金成為一種趨勢。筆者認為，應該把土地出讓金納入物業稅之中，這使得政府不能通過出讓土地一次性獲得收入，從而抑制地方政府的盲目建設、浪費建設；同時也使得土地開發的成本大大降低，減輕高房價給民眾帶來的負擔，利于房地產行業的健康和諧發展。

四、稅率的設計

在物業稅的稅率設計上，是按超額累進稅率課征，還是按比例稅率課征。筆者贊同按比例稅率征收。理由是這樣的做法征收、計算簡單，大大降低操作難度，而且同一地區、同一地段征收一種稅率，是很多國家采用的做法，同時還可以降低物業稅對擁有大量物業納稅人的財富安排，對私人資本進入物業開發領域也是一種激勵。稅率在設計時，可以考慮由兩部分組成，一是固定稅率，二是浮動稅率。固定稅率作為原土地出讓金每年應繳的等值金額和計稅依據的比值，浮動稅率作為物業納稅人持有財產階段的每年繳納稅款和計稅依據的比值。對于開征物業稅前已經繳納的土地出讓金，可以享受免除固定稅率的規定。

五、物業稅的征管

我國現行稅收制度大都是對收入征稅，而作為財產稅的物業稅是在納稅人沒有收入、只有支出的情況下征稅，大大增加了征管的難度。具體對于物業稅征收制度的設計：從征收范圍方面來看，物業稅應該擴大到縣城、建制鎮和工礦區(除農村外)，隨著經濟的不斷發展，物業稅應當在普遍適用的前提下因地制宜地設計具體實施制度；根據物業稅的征管特點，為提高征管效率，降低征收成本，應充分利用信息化技術與社會多部門的信息資源，形成嚴密的社會網絡：一是實現地稅部門與國稅、房地產產權登記部門、國土、工商、建設等部門的計算機聯網，便于稅務部門監控物業稅的征管情況；二是稅務部門要加強與國土、公安、工商、物業公司、居委會等單位的配合，建立物業稅協稅護稅機制和委托代征制度，堵塞稅收漏洞。

開展物業稅的目的是為了實現公平。其改革的基本框架是，合并現行的房產稅、城市房地產稅、土地增值稅等稅費，將其轉化為房產保有階段逐年收取的物業稅，稅額將隨房產的升值而提高。雖然，在控制房價的背景下，征收物業稅的呼聲越來越高，然而，就我國目前的國情來看，真正落實物業稅的征收還尚需時日。

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