論拆遷引起的房屋租賃合同糾紛

摘要：城市房屋的拆遷引起了房屋租賃合同糾紛案件的出現。這類案件所引發的租賃合同解除、解除后附屬設施及經營損失的補償等問題，成為目前案件雙方當事人爭論和調解的焦點問題。隨著該類案件雙方當事人對簿公堂的情況越來越多，在法學研究領域，我們有必要對該類問題進行簡單的探討和提出法律觀點，以此能夠為當事人提供解決糾紛的法律意見、保障權益人的合法權益，抑或在某種程度上能夠提前預防這種糾紛的發生，這是很有現實意義的。

關鍵詞：法定租賃；市場租賃；拆遷補償；利益分配；城市拆遷

中圖分類號：D923.6 文獻標志碼：Ａ文章編號：１６７３－２９１Ｘ（２０11）05－０139－02

我國城市化的不斷發展加速了城市建設的運行，于是城市建設就以各種各樣的手段展現在我們面前，城市房屋拆遷自然成為這其中的手段之一。目前，我國城市房屋拆遷可謂是隨處可見，隨“市”可見。以哈爾濱市為例，2009年哈爾濱市共完成拆遷252萬平方米，涉及2.4萬戶；而2010年哈爾濱市拆遷工作主城區棚戶區改造拆遷規模在345萬平方米，道路拓寬改造拆遷規模在65萬平方米，拆遷總量達2008年和2009年拆遷量之和。由此一個城市我們就可以看到，城市房屋拆遷的規模和影響是不言而喻的，而城市房屋拆遷所引起的問題也是層出不窮。其中的問題之一，則是如果拆遷標的房屋上還附著了租賃關系則會引發拆遷房屋租賃合同糾紛案件。

根據房屋的所有人的不同，我們將房屋租賃分為兩類：一類是“法定租賃”，一類是“市場租賃”。由歷史體制原因形成的福利分房，一般稱法定租賃；根據市場雙方協商形成的房屋租賃關系，一般稱市場租賃。兩類租賃關系表面上看起來是一樣，但實際內容并不一樣，并且兩類租賃房屋的拆遷處理實際操作也各不同。下面我主要就法定租賃房拆遷和市場租賃房拆遷兩種不同情況，分別論述在房屋拆遷過程中引起的租賃問題及解決方式。

一、法定租賃房拆遷所引起的利益分配糾紛的法律探討

我國早些年在城市實行的是公房租賃實房分配政策。公產房屋所有權人是國家或者集體，但公產房屋主要是提供給市民、職工的福利。因此，我們所謂的“法定租賃”，也就是我們所說的公房居住人基于特定的身份關系而居住公房的行為。在實際生活中這種法定租賃房非常普遍，主要有以下幾種情況：直管產房屋（公房）；單位分配的房屋；歷史原因形成的長期事實租賃房屋；雙方協商同意，有租賃行為但沒有租賃協議的租賃房屋等。

（一）確定公房承租人

確定公房承租人的目的就是找尋公有房拆遷補償的利益分配人。依照不同情況，需要進行公房承租人資格確定的有這樣一些情況：原承租人仍然健在的一般不發生承租人變更，補償對象當然還是原承租人；承租人依法變更，變更后的承租人為新的公房承租人，在拆遷中取得補償獲益權；原承租人去世后公房由其共同生活的部分家庭成員繼續居住，因為沒有拆遷補償的問題一直沒有辦理變更。

公房承租人資格認定標準：一要根據承租公房的實際居住情況和繳納房租的狀況來決定。二是原承租人死亡或者外遷后與其共同居住的家庭成員繼續居住該房屋并向政府公房管理部門或直管公房經營管理單位繳納房租的，是與政府公房管理部門之間形成了事實上的公房租賃關系，實際居住的家庭成員成為事實上的公房承租人。但由于沒有變更公房租賃登記，其公房承租人身份不明確，容易受到其他當事人的質疑，在這種情況下實際承租人應當向政府公房管理部門申請確認或變更。根據規定，申請變更公房承租人的須滿足以下基本條件：原承租人死亡或外遷；與原承租人為同一戶籍；是原承租人的家庭成員；與原承租人共同居住二年以上；沒有其他住房。

（二）法定租賃房拆遷補償利益分配

確定了公房承租人，那么，公房拆遷補償利益分配人就很好確定了。公房承租人對于所承租的公房只有居住和有限處分權。公房承租人對于所承租的公房的權利不能以繼承的方式轉由其繼承人享有，只能通過變更的方式轉由符合條件的繼承人或其他共同生活的家庭成員享有。公房承租人也不可以遺囑的方式對所承租的公房作出實體的處分。如果公房承租人以遺囑的方式對所承租的公房作出實體上處分，該處分屬無權處分，在有權限的公房管理單位給予認可之前，該處分沒有任何法律上的效力。

由于目前我國各個省份的實際情況不同，所以，具體的拆遷補償費用也大不相同，對此，各省市都制定了相關的實施條例。本文選擇了一種認為較為合理的補償方式介紹，希望能夠對實際生活中的應用給予借鑒：根據《城市房地產管理法》實施貨幣補償安置的，房屋所有人取得房屋拆遷貨幣補償款的20％，房屋承租人取得房屋補償款的80％，按照25平方米、30平方米保底計算，超出原面積部分的貨幣補償款，由房屋承租人全部取得。實施產權調換安置的，償還房屋與原房屋建筑面積相等部分，由房屋所有人按規定支付差價；超出原面積部分，由房屋承租人按規定支付差價，并取得該部分房屋產權。

對于公有房屋租賃問題應當注意的法律建議：租賃公有房屋，承租人發生變更的，應當及時辦理承租人變更。公有租賃房屋由于原承租人去世等原因，承租人未及時變更的，共同居住人應積極主張權利，早日完成承租人的變更，避免日后發生糾紛。公有租賃房屋拆遷時，共同居住人內部就補償等無法達成協議的，可先行搬遷，以便獲得拆遷補償費用和拆遷獎勵。該補償費用也可以由拆遷人或第三方暫存，待共同居住人達成協議后再行分配。以此方式可維護共同居住人的最大利益。

二、市場租賃房拆遷所引起的利益分配糾紛的法律探討

在這里所謂的“市場租賃”，實際上就是根據《合同法》和《城市房地產管理法》規定的“房屋租賃”，是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。房屋的租賃關系是房屋所有權人與承租人之間的契約關系，性質上屬民事法律關系，它的調整應當依據相關的民事法律，在房屋所有人與承租人之間進行調整。房屋租賃關系在城市房屋拆遷過程中是從屬的法律關系。根據我國法律的規定，依法成立的合同，受法律保護。下面針對《城市房地產管理法》中有關涉及到房屋承租人權益的條款進行介紹和法律分析。

（一）《城市房屋拆遷管理條例》中有關拆遷租賃房屋進行補償安置的具體規定

1.《條例》第十三條第二款規定：“拆遷租賃房屋的，拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補償安置協議?！边@一規定對拆遷租賃房屋如何訂立拆遷補償安置協議作了特別規定，即拆遷補償安置協議由拆遷人、被拆遷人、被拆遷房屋的承租人三方簽署。這首先就是對引發爭議的租賃問題作了很好的限定，也是對日后的糾紛起了很好的預防作用。在具體操作中，拆遷人與被拆遷人、承租人訂立補償安置協議時，應包括拆遷人對被拆遷人的補償方式、補償金額或安置用房面積和地點，房屋承租人搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項，此種情況下，被拆遷人有選擇補償方式的權利。

2.《條例》第二十三條規定：“拆遷補償的方式可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產權調換。除本條例第二十五條第二款、第二十七條第二款規定的外，被拆遷人可以選擇拆遷補償方式?！薄稐l例》第二十五條第二款：“拆遷非公益事業房屋的附屬物，不作產權調換，由拆遷人給予貨幣補償?！薄稐l例》第二十七條規定：“拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產權調換。產權調換的房屋由原承租人承租，被拆遷人應當與房屋承租人重新訂立房屋租賃合同?！边@三條的內容是息息相關密不可分的。實踐中，對拆遷補償前已經解除了租賃協議或出租人對承租人進行了安置的，也可以由拆遷人與被拆遷人簽訂補償安置協議，這實質上相當于非租賃房屋的補償安置，只要不發生矛盾和糾紛能夠順利拆遷即可；如果被拆遷人與房屋承租人之間對解除租賃關系達不成協議，被拆遷人對補償方式沒有選擇權，拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人訂立實行房屋產權調換的補償安置協議，產權調換的房屋由原承租人承租，被拆遷人應當與房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。本條款充分體現了民事活動中主體平等的原則。

3.第三十一條第一款、第二款規定：“拆遷人應當對被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補助費?！薄霸谶^渡期限內，被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應當支付臨時安置補助費；被拆遷人或者房屋承租人使用拆遷人提供的周轉房的，拆遷人不支付臨時安置補助費?！庇嘘P搬遷費和臨時安置補助費的發放，應根據上述具體的情況和拆遷補償安置協議的約定向被拆遷人或者房屋承租人發放。根據本條規定，當房屋是由被拆遷人自己使用時，上述費用發放給被拆遷人；當房屋是由承租人使用時，上述費用發放給承租人。

（二）對于市場租賃問題的法律建議

為了避免房屋拆遷發生糾紛，市規劃部門建議單位或個人租賃房屋應注意以下幾方面：房屋租賃必須簽訂租賃協議；租賃協議中應明確約定遇到房屋拆遷時的解決方式和責任；租賃期限約定要明確。

結語

城市房屋拆遷補償在實際操作中還有許多復雜的問題，本文僅是從現有的法條出發，對相關內容進行簡單的法律分析。由于各省市的情況不同，具體的城市房屋拆遷補償的做法還在不斷地變化，力求能夠更好更全面地解決現實中的問題。這也是法學研究工作者需要不斷深化的工作。