新會計準則對投資性房地產會計政策的影響

摘要：隨著市場經濟的不斷發展，企業的會計核算制度也在不斷更新和改進，會計準則也在不斷的完善和發展，新的會計準則的實施，對很多企業都產生了很大的影響，特別是對投資性房地產業的影響，首先，論述了投資性房地產的相關內容；其次，探討新會計準則對投資性房地產會計政策的影響；最后，闡述新會計準則對房地產未來發展趨勢的影響。

關鍵詞：新會計準則；投資性房地產；影響；公允價值

中圖分類號：F230 文獻標志碼：A文章編號：1673-291X（2011）04-0053-03

一、簡析投資性房地產的相關內容

筆者主要是從投資性房地產的概念，投資性房地產的會計核算、投資性房地產的計量模式等方面，簡要分析投資性房地產的相關內容。

（一）投資性房地產的概念

通過查閱各種相關資料，我們可以看出，投資性房地產與普通房地產業的主要區別，從概念上來看，投資性房地產主要是地產商為了獲取房屋租金或房屋固定資產的不斷增值，或者是同時達到這兩點目標而進行的一種投資獲利性房地產。通過投資性房地產的概念和其運營的最終目的，我們知道，相對于普通的房地產而言，投資性房地產必須能夠單獨的計量和對外出售。對外出售主要包括可以出售已經對外出租的某塊具體的土地使用權；或是房地產商已經持有并準備在房屋獲得增值后，再予以對外轉讓的土地使用權，還包括房地產企業現階段已經擁有并已對他人出租的各項建筑物。這較普通的房地產，投資性房地產對外出租的選擇余地更大，賺取的盈利價值更多，可以實現出售、出租具體建筑物的目標，也可以實現出租或是轉讓已有或是已租給他人的某塊土地的使用權，從而可以從中獲取更多更大的經濟利益。這其中不包括房地產商用以經營或是留作廠房的自用房屋。

（二）投資性房地產的會計核算

新會計準則明確規定，針對于投資性房地產的特有特點，對投資性房地產的會計核算也具有嚴格的規定，它需要明確的前提條件才能實現會計確認，這個前提條件主要是指要具備很可能流入該投資性房地產的相關的經濟利益以及該房地產企業的資本成本能夠很明確的核算和計量，只有同時滿足這兩個條件，才能對投資性房地產進行會計核算，這不僅有利于從總體上評估該投資性房地產的總體資金優勢，也有利于保證與其交易的企業的相關利益，這有利于市場經濟的穩步發展，也有利于推動投資性房地產業的不斷良性的發展。

相關會計準則中對投資性房地產的最初計量也有明確的規定，它要求投資性房地產應該嚴格按照成本進行會計計量，投資性房地產的成本主要是包括購買房地產的成本款，在購買過程中所支出的各種消費稅費，以及其余可以歸該房地產支出的一些稅費；還包括該投資性房地產在建造過程中所花費在建造該投資性房地產上的各種建筑費用以及為了能使該項資產投入使用所花費的各項費用。通過這兩點規定，我們可以得出投資性房地產在進行會計核算和計量的要求和步驟，從而有利于保證其更好的進行核算。

（三）投資性房地產的計量模式

新會計準則對投資性房地產的計量模式提出了一套新的模式，那就是可以對投資性房地產采用公允價值模式進行計量，這種新的方式可以給投資性房地產帶來會計計量模式上的創新，但也必須具備必要的條件，首先必須要保證該投資性房地產所在的區域內有活躍的充分的房地產交易市場，通過從這些活躍的地產交易市場上，該企業能夠從中獲取其他企業的房地產的價格或是相關的其他信息，從而可以為該企業的正常發展提供可靠的參考信息，利于該企業隨時作出相應的調整，也可以對投資性房地產中的公允價值作出正確合理的評估。

通過上述對投資性房地產的相關內容的簡述，我們對投資性房地產的相關知識都有所了解，通過對投資性房地產的概念及它的會計核算模式及計量模式進行分析，我們可以看出，投資性房地產的會計核算的特有規定，下文中，筆者主要是論述新會計準則對投資性房地產會計政策的影響。

二、初探新會計準則對投資性房地產會計政策的影響

新會計準則對投資性房地產的會計政策產生了很大的影響，隨著房地產業的不斷發展，特別是投資性房地產的迅速發展，一種新的公允價值模式便應運而生，但通過調查研究發現，大多數的投資性房地產所采取的會計核算模式仍然是傳統的成本核算方式，而不采用公允價值模式進行核算，下述筆者主要是從以下幾方面來探討新會計準則對投資性房地產會計政策的影響：

（一）沒有形成一套完善的評價公允價值的市場體系

新會計準則中對投資性房地產的會計核算作出了明確的規定，特別是對采用公允價值模式的計量的要求和前提條件更為嚴格。新會計準則中明確規定，只有有足夠的證據證明投資性的房地產的公允價值能夠持續可靠的獲得，才可以讓投資性房地產采用公允價值計量模式。公允價值的應用必須符合兩大條件，一是該地產必須要具備活躍的房地產交易市場，并且還應能及時的從市場上獲得相關的各種信息，以作出相應的調整。公允價值模式的最大優勢在于，它能夠較真實客觀地反映出投資性房地產的所具備的實際資本能力、市場價值和所具備的盈利能力，這樣可以有效的正確的反映出該房地產投資企業的各項綜合能力，有利于該房地產對自身的發展適時的作出調整，可以推動投資性房地產業的不斷健康穩定的發展；但這種公允價值計量模式也存在其自身的缺陷，主要是由于目前中國市場經濟發展還不夠成熟和完善，市場體系還不夠健全，市場上很多同類市場的交易信息還不夠充足，有些企業為了自身的利益不愿公開該企業的相關信息，從而導致市場上的各種交易信息缺乏公開性，不利于企業獲得足夠多的信息，這樣就無法滿足公允價值得以實現的前提條件。新會計準則中明確要求企業能夠從活躍交易市場上相關企業的房地產市場價格信息，從而能夠客觀的對自身的資金及市場地位進行分析和定位，以便對投資性房地產的公允價值能做出明確而合理的評價和估算，綜合各種原因，結合現階段的市場經濟條件發展的水平，以及綜合分析現階段的市場環境，新會計準則中規定的投資性房地產采取公允價值計量模式進行計量的要求，在現階段現有的市場環境下是無法嚴格有效的實施的。我們必須去探討一種新的更有利于更適合投資性房地產的會計核算模式，不斷的健全市場機制，推動投資性房地產的發展。

（二）新會計準則改變了稅收與對企業價值的關系

新會計準則的實施，帶給投資性房地產最大的影響就是改變了在成本價值核算下的稅收對企業價值的關系，這種改變表面上只是簡單的調整了二者之間的相關聯，實質上卻從企業內部深層次的改變了企業的經濟利益，改變了企業整個經濟鏈。在原先的以成本核算的模式下，投資性房地產每期都要提取固定的資產折舊費或是攤銷一些必要的資產損失費，從而使當期的賬面資產利潤減少，但是這種固定資產的折舊和攤銷可以在企業本期交稅之前就進行，因此可以提前從稅收中支取，這樣就可以實現抵消稅收的目的，從而可以保證企業的經濟利益的實現。新會計準則中的公允價值計量模式，則無法實現這一目的，公允價值模式需要企業能夠持續而可靠的保證資金來源，這種模式不再對投資性房地產進行固定資產的折舊和提取相應的攤銷，而應當以企業的實際支出計入企業的賬面價值，這一做法雖然能夠很客觀的反應企業當期的收益和負債，但由于不能提取固定資產的折舊和攤銷，企業便無法實現稅收的抵消，這樣就大幅度地增加了企業的稅收壓力，這樣就會減少企業的價值，因此，雖然新會計準則明確規定投資性房地產應采用公允價值核算模式，但由于多數企業為了減少稅收的壓力，仍然采用傳統的成本計量模式，為了能更好地推動新會計準則的實效，我們應不斷的改革和更新投資型企業的經營思想，處理好稅收與企業的關系，推進企業的不斷發展與壯大。

（三）公允價值模式會影響企業的業績

傳統的成本核算模式，是一種以投資企業的成本為核算基礎的一種計量模式，它無須考慮市場上房價的變動，不論房價上漲或是下跌，都不會太大程度的影響企業的實際成本，從而也不會大幅度地影響企業的業績。新會計準則中規定的投資性房地產采用公允價值模式，這種計量模式的變化，可以使企業的報表更加科學合理，但并沒有從內部上改變企業真實的內在價值。在房地產市場發展趨勢較好，市場上房屋都在漲價的情況下，企業采用公允價值模式能夠在一定程度上增加企業的資產和利潤；但是，如果房價下跌，采用這種模式就會給公司帶來嚴重的賬面損失，這就使得企業的資金鏈時刻處于變動中，從而增加了企業的資本變動，影響了企業的業績，導致企業在進行資產和利潤管理上遇到很嚴峻的問題。特別對于投資性房地產這類投資性行業，更加劇了企業經濟和利潤的變化，嚴重影響了企業的業績。為了能使投資性房地產穩定的發展，我們必須不斷采取各種措施，減少公允價值在實施過程中的不利因素。

通過調查研究我們發現，房地產企業中采用公允價值能增加房地產企業會計信息的真實性，可以使房地產企業的賬面價值更加客觀可靠，可以讓房地產商隨時獲得最可靠的資金信息。然而，由于上述所提出的這些問題的存在，投資性房地產中以公允價值計量的會計核算模式還有待研究，它不可能很快的被市場所接受并運用，它需要一個適應當前市場經濟的過程。但隨著市場經濟的不斷發展，市場體系的不斷健全，公允價值模式將會最終取代傳統的成本模式，并最終被企業所接受和加以應用。

三、簡述新會計準則對投資性房地產業未來發展趨勢的影響

通過上述論述，我們可以看出，投資性房地產業是有別于普通房地產業的一種企業，新會計準則的實施，對其產生了很大的影響，下面筆者簡要論述新會計準則的實施，對投資性房地產業未來發展趨勢所產生的影響：

（一）新會計準則的實施將會影響地產業的實際經濟利益

投資性房地產的一個明顯的特征就是它是通過出租已出售或出租的某塊土地使用權，從中獲取利益，但那些留作廠房或是用以經營的建筑物則不可以歸于投資性房地產，因而也無法在市場上進行交易，獲取利潤。新會計準則的實施，提出了對投資性房地產進行公允價值模式的會計計量，這樣就會加重企業的稅收負擔，從而會影響企業的實際利益，但如果市場經濟能一直穩定持續的發展，房地產業能在市場上占據有利的競爭地位，能夠擁有有利的價格優勢，那么新會計準則的實施，將會不斷推動投資性房地產的快速的發展。

（二）新會計準則的實施對投資性房地產未來的發展趨勢影響深遠

傳統的會計準則中對投資性房地產的會計核算都是采用成本核算，這種模式有其一定的優點，但也具有缺陷。傳統的成本模式主要考慮的是企業的資本，所需做的報表很多，這樣不僅消耗時間，也影響了工作效益，但新會計準則中規定的公允價值模式，很大程度上改變了這種現象，公允價值模式下，是通過企業的賬面價值，直接的反應企業的贏利或虧損情況，它可以將各種報表加以有序的整合，這樣不僅節省人力物力，同時還可以有效的提高工作效益，能通過簡易清晰的賬面價值報表，反映出房地產業的發展情況，所以說，新的會計準則的實施將會很大程度上影響投資性房地產業的發展，對其長遠的發展產生深遠的影響。

綜上所述，我們可以看到，新的會計準則對投資性房地產的會計核算產生了很大的影響，同時對投資性房地產的未來發展趨勢也將會產生很深遠的影響意義，為了能更好地運用新的會計準則，我們必須努力發展市場經濟，不斷完善市場經濟體系。

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