關(guān)于物業(yè)稅功能定位及可行性分析

［摘 要］本文從物業(yè)稅的特點(diǎn)出發(fā)，結(jié)合國(guó)外征收物業(yè)稅的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，探討我國(guó)開征物業(yè)稅的功能定位，進(jìn)而結(jié)合我國(guó)國(guó)情探討開征物業(yè)稅的可行性，最后對(duì)開征物業(yè)稅提出相關(guān)的建議。

［關(guān)鍵詞］物業(yè)稅 功能定位 可行性 建議

一、物業(yè)稅的特點(diǎn)

物業(yè)稅是舶來(lái)品，來(lái)自于香港和東南亞。雖然世界上許多國(guó)家和地區(qū)都開征物業(yè)稅（有些國(guó)家稱之為不動(dòng)產(chǎn)稅或房地產(chǎn)稅等），但是到目前為止， 物業(yè)稅并沒有標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一的定義。一般意義上，物業(yè)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，以不動(dòng)產(chǎn)為課稅對(duì)象，要求其所有者或承租人每年都要繳納一定的稅款，并且隨著不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的變化而變化。

其特點(diǎn)有三：其一，物業(yè)稅的課征對(duì)象是處于保有環(huán)節(jié)的不動(dòng)產(chǎn)；其二，計(jì)稅依據(jù)以每一個(gè)課征年度不動(dòng)產(chǎn)的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值為準(zhǔn)；其三，開征物業(yè)稅前提是明晰的產(chǎn)權(quán)關(guān)系。由于我國(guó)土地制度的國(guó)有化，所以我國(guó)開征物業(yè)稅也必然會(huì)有自己的特點(diǎn)，不會(huì)照搬國(guó)外的模式。盡管目前我國(guó)還沒有明確提出征收物業(yè)稅的具體實(shí)施方案和細(xì)則，但其主要思路是將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為在房地產(chǎn)保有階段統(tǒng)一征收物業(yè)稅。

值得注意的是，對(duì)比國(guó)內(nèi)對(duì)物業(yè)稅的主流認(rèn)識(shí)就會(huì)發(fā)現(xiàn)，國(guó)內(nèi)專家著重討論的是開征物業(yè)稅能不能抑制房?jī)r(jià)，達(dá)到宏觀調(diào)控的目的；而國(guó)外學(xué)者談的則是開征財(cái)產(chǎn)稅可以幫助政府為公眾提供更加良好的社區(qū)公共服務(wù)，兩方面基本上沒有共同點(diǎn)。可見，我們所討論的物業(yè)稅并沒有汲取到國(guó)外財(cái)產(chǎn)稅的精髓，并沒有清晰的準(zhǔn)確的功能定位，從而對(duì)物業(yè)稅的有效性產(chǎn)生重大影響。

二、物業(yè)稅的功能定位

當(dāng)前有一種觀點(diǎn)，認(rèn)為開征物業(yè)稅有利于改善房產(chǎn)價(jià)格過高的態(tài)勢(shì)。尤其是在政府加大調(diào)控力度而房?jī)r(jià)卻一路飛揚(yáng)的背景下，這種觀點(diǎn)影響甚大，也是公眾對(duì)物業(yè)稅保持高度關(guān)注的原因。筆者認(rèn)為，物業(yè)稅是一種長(zhǎng)期制度安排，不是一種短期控制房?jī)r(jià)的工具。應(yīng)以規(guī)范我國(guó)財(cái)產(chǎn)稅制為契機(jī)，同時(shí)借鑒國(guó)外物業(yè)稅的設(shè)置，建立以市場(chǎng)價(jià)值體系為基礎(chǔ)，體現(xiàn)財(cái)政收入職能、公共服務(wù)職能和完善房地產(chǎn)稅收體系職能的物業(yè)稅制度

一是物業(yè)稅能為地方政府提供穩(wěn)定的收入來(lái)源。不管是中央集權(quán)制國(guó)家，還是聯(lián)邦制國(guó)家，基于應(yīng)稅房地產(chǎn)具有比較固定、不易隱藏、保值增值性強(qiáng)等特點(diǎn)，一般將物業(yè)稅作為地方政府（主要對(duì)應(yīng)我國(guó)的市縣級(jí)基層政府）主要的財(cái)政收入來(lái)源，以滿足地方政府提供公共服務(wù)的需求。凡是實(shí)行分稅制的國(guó)家，物業(yè)稅收入基本劃歸地方政府，作為地方稅的主體稅種。由于各國(guó)國(guó)情不同，稅制差別較大，物業(yè)稅在地方財(cái)政收入中的比重也有較大差異。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，英國(guó)和澳大利亞物業(yè)稅占地方財(cái)政收入的比重為100％，美國(guó)為50%～80%，法國(guó)為69%，加拿大為85%，日本為32%；二是鼓勵(lì)地方政府負(fù)起提供公共服務(wù)的責(zé)任來(lái)，地方政府改善居住的環(huán)境和提供教育醫(yī)療等公共產(chǎn)品方面的支出，很大部分就是通過物業(yè)稅提供的；三是有利于構(gòu)建和完善我國(guó)房地產(chǎn)稅體系。初步統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)階段在我國(guó)一套房子經(jīng)過立項(xiàng)、建設(shè)、配套、銷售等環(huán)節(jié)涉及到房地產(chǎn)的稅種有12 項(xiàng)，涉及房地產(chǎn)的收費(fèi)多達(dá)50 項(xiàng)，兩者共計(jì)62項(xiàng)。因?yàn)槎愘M(fèi)不同性質(zhì)，不能輕易地將收費(fèi)改為稅收，但是鑒于我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域亂收費(fèi)、重復(fù)收費(fèi)現(xiàn)象的嚴(yán)重性，而且具有“重交易、輕持有”的特點(diǎn)，與國(guó)際房地產(chǎn)稅收體系“輕交易、重持有”的原則完全相反，因而對(duì)房地產(chǎn)稅制進(jìn)行改革、理順房地產(chǎn)稅費(fèi)構(gòu)成顯得極為必要。

不要賦予物業(yè)稅太多的功能。物業(yè)稅并不以降低房?jī)r(jià)、引導(dǎo)資源配置為目標(biāo)，也不以抑制開發(fā)商圈地、降低開發(fā)門檻為主要內(nèi)容，而只是一種單純的政府公共服務(wù)價(jià)格。雖然物業(yè)稅某種程度上也能起到對(duì)居民財(cái)富和收入進(jìn)行二次分配、促進(jìn)或抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)上的某些行為的作用，但這都是次要的和間接的。如果把物業(yè)稅作為政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策工具，那么物業(yè)稅制度就需隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期循環(huán)和短期波動(dòng)而不斷調(diào)整，其稅基、稅率、減免范圍等關(guān)鍵參數(shù)一年之內(nèi)可能就要變化若干次，這是難以想象的事情。

三、開征物業(yè)稅的可行性

物業(yè)稅總是“千呼萬(wàn)喚不出來(lái)，猶抱琵琶半遮面”，進(jìn)展緩慢，雖然在幾個(gè)城市“空轉(zhuǎn)”，但效果不得而知。從提出問題到現(xiàn)在，之所以進(jìn)展緩慢，存在以下問題：

1.土地權(quán)屬問題。物業(yè)稅作為一種財(cái)產(chǎn)稅，是國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)所有者強(qiáng)制征收的稅收，但中國(guó)的土地公有是極其剛性的底線規(guī)則，不動(dòng)產(chǎn)業(yè)主根本不可能擁有物業(yè)所占土地的所有權(quán)。因此出路只有兩條，要么改土地公有為私有，要么只對(duì)地面建筑物部分進(jìn)行征稅，但房屋本身的價(jià)值是逐年遞減的， 即使是新建的房屋其價(jià)格相對(duì)于其所占土地來(lái)說(shuō)也不大， 對(duì)一項(xiàng)不值錢的財(cái)產(chǎn)征收很多稅顯然是不合理的。無(wú)需多說(shuō)，這兩條出路都存在很多障礙，甚至制度性的不可能。

2.相關(guān)法律法規(guī)的完善。目前涉及房地產(chǎn)開發(fā)和交易的法律法規(guī)很多， 其中涉及土地出讓制度的就有城市房地產(chǎn)法、土地管理法等多部法律。如果開征物業(yè)稅，就需要改變現(xiàn)行的土地出讓制度， 廢止現(xiàn)有的房地產(chǎn)相關(guān)稅收。同時(shí)，增設(shè)物業(yè)稅這樣一個(gè)新稅種，按照現(xiàn)行立法程序，必須經(jīng)過全國(guó)人大相關(guān)立法程序，確立相應(yīng)法律地位才能實(shí)施。而要設(shè)立這個(gè)復(fù)雜的稅種，涉及方方面面利益調(diào)整，從多部門決策到經(jīng)過國(guó)務(wù)院法制辦的審查再提交到人大常委會(huì)決議，再到提交到全國(guó)人民代表大會(huì)，走完全部程序，最短也需要幾年的時(shí)間。

3.完善的房地產(chǎn)評(píng)估體系。物業(yè)稅的計(jì)稅基礎(chǔ)是物業(yè)的評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)值，所以房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估準(zhǔn)確與否是物業(yè)稅制度能否成功實(shí)行的關(guān)鍵一環(huán)。評(píng)估的內(nèi)容包括房土地面積、所在地段、允許用途、房屋及建筑物的面積等。但我國(guó)目前并沒有建立完善的評(píng)估方法， 不能為物業(yè)稅的開征提供充分的數(shù)據(jù)和資料。同時(shí)我國(guó)的注冊(cè)評(píng)估師不到1 萬(wàn)人，要在66個(gè)城市對(duì)幾百萬(wàn)億平方米的城市不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估會(huì)力不從心，加上這么多種不同的地權(quán)、產(chǎn)權(quán)更難上加難了。此外，能否保證專業(yè)人士評(píng)估房產(chǎn)時(shí)不會(huì)發(fā)生尋租行為，納稅人如何進(jìn)行復(fù)核和申訴等，這些均是擺在面前的實(shí)際問題。

4.征收和管理難度大。除了需要完善的房地產(chǎn)評(píng)估體系，還需要以下配套設(shè)施：一是完備健全的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度。我國(guó)現(xiàn)階段的房產(chǎn)登記制度的相關(guān)立法比較散亂且層次較低，特別是登記審查、核實(shí)落實(shí)較差，這導(dǎo)致了產(chǎn)權(quán)管理的混亂，導(dǎo)致了我國(guó)登記的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)非實(shí)，這給物業(yè)稅開征的具體操作環(huán)節(jié)設(shè)置了障礙，其負(fù)面影響已經(jīng)在物業(yè)稅空轉(zhuǎn)模擬試點(diǎn)中突顯出來(lái)；二是部門間的橫向合作。部門橫向間的合作程度與物業(yè)稅的實(shí)施有效性呈正比，與實(shí)施成本呈反比。在我國(guó)，國(guó)土、房產(chǎn)、規(guī)劃、財(cái)政、稅務(wù)、銀行等如果不能緊密合作，實(shí)現(xiàn)信息共享，則對(duì)個(gè)人房屋征稅則無(wú)法跨出第一步；三是開征物業(yè)稅必須獲得民眾的普遍理解和支持。任何稅種都只有在得到民眾的廣泛認(rèn)可和支持的情況下，才能順利推行，物業(yè)稅尤其如此。物業(yè)稅的有效收繳，需要民眾的自覺主動(dòng)，沒有民眾的普遍理解和支持，沒有民眾較高的納稅意識(shí)，開征物業(yè)稅只能是空談。

四、開展工作的建議

雖然開征物業(yè)稅難度重重，但無(wú)論是從國(guó)外的實(shí)際案例還是從我國(guó)財(cái)稅體制的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，開征物業(yè)稅是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然要求。而且今年國(guó)務(wù)院也明確提出了加快研究開征物業(yè)稅，這在很大程度上加快了開征的步伐。那么開征物業(yè)稅應(yīng)當(dāng)遵循什么樣的原則，具體的步驟又該怎樣實(shí)施呢？

1.簡(jiǎn)化目標(biāo)，把握重點(diǎn)。為確保物業(yè)稅改革的順利實(shí)施，在改革初期，應(yīng)從財(cái)政收入職能、公共服務(wù)職能和完善房地產(chǎn)稅收體系這三個(gè)物業(yè)稅改革的基本目標(biāo)出發(fā)，進(jìn)行具體的制度設(shè)計(jì)，不宜賦予物業(yè)稅太多的政策目標(biāo)。物業(yè)稅可承載的其他政策目標(biāo)，可隨著物業(yè)稅制度的不斷完善來(lái)逐步增加。

2.平穩(wěn)過渡，分步實(shí)施。首先是向商業(yè)地產(chǎn)征收。上世紀(jì)80年代中國(guó)就有了商業(yè)地產(chǎn)交房產(chǎn)稅和土地使用稅的規(guī)定，只需要將這些稅種合并變成物業(yè)稅，極具可操作性，可率先保證物業(yè)稅走出第一步。其次，從小產(chǎn)權(quán)房開征物業(yè)稅。農(nóng)民土地可以流轉(zhuǎn)，但要規(guī)范流轉(zhuǎn)，而且要在符合規(guī)劃的前提下和國(guó)有土地享有平等權(quán)益， 那么解決這些問題的最好途徑就是征收物業(yè)稅。第三，從高檔房和豪宅來(lái)征物業(yè)稅。目前很多城市的富裕人群已經(jīng)擁有多套房， 對(duì)這部分人征稅既是天經(jīng)地義也沒那么敏感。物業(yè)稅的基本原理一定意義上說(shuō)就在于消除貧富分化，持有的房屋越多、占用的資源越多，繳納的稅費(fèi)就應(yīng)該越多。第四，對(duì)普通商品房征稅。

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