近年來我國地價上漲的成因及對策分析

［摘 要］ 自2005年以來，雖然經過一系列的調控措施，地價仍持續上漲。地價與其價值背離的長期上漲，極有可能導致泡沫風險。文章分析了造成地價上漲的主要原因，并針這些原因提出相應對策。

［關鍵詞］ 地價 上漲 原因 對策

近年來，我國地價持續上漲。不可否認，地價的持續上漲是城市化加速及經濟發展引起土地價值提升后在交易價格上的必然體現，是土地在市場經濟條件下的價值回歸。但地價上漲的長期性及不穩定性也反映出現行土地制度存在著深層次的制度性缺陷，要采取積極的政策措施予以適當調控。

一、我國地價上漲的成因分析

1.土地供應量減少，是地價上漲的關鍵原因

從2004年開始，緊縮“地根”成為房地產市場調控的重點措施之一，導致全國新增建設用地供應量下降。自2005年起，土地出讓面積呈下降態勢，2006年，全國購置土地面積為368平方公里，同比減少3．7％。在土地供應減少的同時，全國房地產需求卻在持續增長，開發商紛紛高價競地實屬正常。從存量土地情況分析，開發面積占購置面積的比例，2002年為57%，2003年為56％，2005年為54％，2006年雖然反彈為72%，但2007年前三季度又下降到64％，反映出開發前期動拆遷和規劃周期拉長，土地儲備的比例增加。由此，進一步加劇了“地荒”，地價快速上漲勢不可免。

2.旺盛的需求和良好的市場預期，是本輪地價上漲的基本條件

雖然宏觀調控持續進行，但近幾年我國樓市需求旺盛。從2002年到2006年，我國房地產銷售面積同比增長率依次是20％、29％、19％、46％、9％，房地產供求比依次是1.3︰1 、1.23︰1 、 1.11︰1、0.87︰1 、0.87︰1。2007年前三季度，全國房地產銷售面積同比增長32％，供求比達到1：1.96。很明顯，從2005年開始，我國房地產市場由供大于求轉變為供不應求。在這種情況下，房價必然持續上漲，開發商對未來房地產市場的預期保持樂觀態度，因此，拿地熱情持續高漲，甚至不懼報出天價競拍。

3.融資規模迅速擴大。刺激上市公司圈地。是本輪地價上漲的重要推動因素

在實行“招拍掛”之后，資金雄厚的企業必然在拿地中處于絕對優勢地位，優質地塊高度集中于上市企業是自然現象。2006年以來，由于A股和港股的持續上漲，房地產企業從股市融資的速度和規模均快速增長，“招拍掛” 制度本身遵循“價高者得”的規則，對地價的上漲具有相當大的促進作用，“招拍掛”糾正了以前對我國稀缺土地資源價值的低估，推高地價實屬必然。

二、抑制地價快速上漲的對策

1.嚴格清理閑置土地和查處囤地企業，以增加土地的有效市場供應

為了清理閑置土地和打擊囤地行為，國家有關部門和不少地方政府已出臺一些政策，關鍵是要狠抓落實。要嚴格執行“一年不開發征收土地閑置費，兩年不開發無償收回”的有關規定，對于雖按合同約定日期動工開發，但開發建設面積不足三分之一或已投資額不足四分之一， 且未經批準中止開發建設滿一年的，也要按閑置土地依法進行處理。

2.控制單宗土地出讓規模和開發商區域市場占有率，以防止形成市場壟斷

大盤橫行，不僅不利于國家集約用地的政策，而且容易導致大型開發商囤地、區域性市場壟斷、官商勾結、土地出讓金滯繳等不良后果。建議從兩個方面考慮對策。—方面，切實抑制地方政府、尤其是二三線城市政府大塊賣地的沖動?？梢葬槍ψ≌椖縿澏ň唧w的出讓規模標準，比如，規定出讓面積要與企業的開發能力相適應；又如，可否規定占地規模一般控制在30公頃以下，超過者須經省級有關部門批準，超過50公頃的項目須經國家有關部門批準，嚴禁80公頃以上地塊出讓。另—方面，進一步健全土地一級開發制度。目前，仍然存在一級土地運營商開發大片用地之后，不經“招拍掛”程序，直接或間接地繼續從事二級開發的情況，客觀上為大盤的產生創造了有利條件。中央和地方有關管理部門應該嚴格限制大片土地一級開發和二級開發由一家或幾家企業“通吃”的現象，也應杜絕部分地方政府直接向二級土地開發商出讓“生地”的做法。

在進行新增住宅用地出讓時，以及審批房地產開發企業及項目的并購案中，相關政府部門必須考慮買方企業的市場占有率情況，如果超過上述標準，則取消其購買資格。

3.控制上市公司大規模融資拿地沖動，以抑制其對土地需求的過快增長

房地產宏觀調控中一直把緊縮“開發信貸”作為重要手段，房地產企業從銀行貸款的“門檻”也確實明顯提高。但稍加分析即知，緊縮“銀根”對于上市公司影響不大，上市融資和通過資本市場再融資，已成為眾多開發商首選的融資方式。如果沒有來自股市資金的強力支撐，上市公司頻頻高價拿地是難以辦到的。從促進房地產業健康、穩定發展的角度考慮，政府有必要適當控制一下正籌備上市和已上市公司從資本市場再融資的狂熱情緒，從緊審批企業融資規模和速度，以迫使開發商在充分考慮風險的前提下，理性擴張、謹慎拿地。

4.健全土地制度和完善土地運營機制，促進土地市場健康發展

整體而言，導致地價過快上漲的因素比較復雜，大體可分作兩種類型加以考量，一種是外部性的，或稱市場性的；另一種是內部性的，或稱制度性的。對市場性因素，可以通過市場化的調控方式，發揮市場機制的作用，以重構市場均衡和有效配置土地資源，如增加土地供應、嚴格征收土地增值稅以引導開發企業理性拿地、堅決打擊囤地行為等。針對制度性因素，政府必須在遵循“實行最嚴格的土地制度”和“實行土地公開出讓制度”兩大原則的前提下，根據目前我國房地產市場特定的環境和形勢，進一步健全土地制度，保障多數企業參與競爭的權利，切實監督各地落實執行。

參考文獻；

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