基于商圈理論的購物中心選址研究

一、商圈理論簡介

在理論上，商圈也稱購買圈、商勢圈，是指在一定經濟區域內，以商場或商業區為中心向周圍擴展形成輻射，對顧客形成吸引力的一定范圍或區域。20世紀30年代德國地理學家克里斯泰勒提出了商圈理論，該理論的要點是，以中心地為圓心，以最大的商品銷售和餐飲服務輻射能力為半徑，形成商品銷售和餐飲服務的中心地。

不同的學者分別從宏觀和微觀的角度對商圈下過定義。國外學者大多傾向于微觀定義，即商圈一般是指單個零售商業企業吸引顧客所及的空間范圍或一定的商業地域，實際上是距離不等的消費者與顧客的一個需求圈。我國對商圈理論的研究起步較晚，國內學者也進行了相關的研究，國內學者認為，商圈是在城市中某些特定區域內，由商業企業網點集聚所形成而對周圍企業、消費者所產生交互作用(包括輻射、吸引雙向活動)的一定空間范圍，這些商貿網點集聚的特定空間區域既可能在一個城市的中心，也可能在城市的次中心或者邊緣地帶，這個特定商圈內部商貿企業與周邊的企事業單位、消費的作用方式也是多種多樣的。

二、商圈的層次劃分及顧客來源

1.商圈的層次劃分

商圈是指店鋪對顧客的吸引力所能達到的范圍，一般可分為三個層次。即核心商圈(占顧客總數的55%-70%)，次級商圈(占顧客總數的15%-25%)，邊緣商圈(其余顧客，又稱輻射商圈)。

2.商圈的顧客來源

任何超級市場都有其特定的商圈范圍，在這一范圍內，超市的服務對象，即顧客來源可分為三部分：居住人口、工作人口、流動人口。

三、商圈理論在購物中心選址中的運用及意義

購物中心在選擇店址時，總是力求以較大的目標市場，來吸引更多的目標顧客，為了實現這個目標需要經營者明確商圈范圍，了解商圈內人口的分布狀況以及市場、非市場因素的有關資料，并在此基礎上進行經營效益的評估，衡量店址的使用價值，按照設址的基本原則，選定適宜的地點，使商圈、店址、經營條件協調融合，創造經營優勢。由于商圈與購物中心經營活動有著極其密切的關系，無論是新設或已設的購物中心，都不應忽視對商圈的分析。

四、泰華SHOPPING MALL商圈分析

至2008年底，濰坊市區共有大型超市13家，大多數大型超市集中在市中心的一級商業區域。泰華城SHOPPING MALL項目是山東世紀泰華集團在先期泰華城I世紀泰華廣場、泰華城II泰華大廈和世紀泰華商務酒店成功運營基礎上的又一建設項目，此項目為濰坊市市政府重點支持項目。泰華SHOPPING MALL項目選址于濰坊市一級商業區域—奎文區南下河。

1.南下河商圈分析

擁有近400年歷史的南下河市場，是濰坊市著名的商業核心地段，商業價值非常高。南下河商圈東至濰州路，西至和平路，南至勝利街，北至福壽街，中心地帶東風街是連接東西兩側的主要通道，該商業中心主要以濰坊中部居民臨近市區流動顧客為消費對象，集購物、休閑、商務功能于一體的綜合性 是奎文人氣最旺，商業最繁華的城市中心區域。

2.世紀泰華SHOPPING MALL商圈詳析

核心商業圈主要是東風東街和四平路的交匯處。地處濰坊市中心的奎文區正式將四平路、東風街、和平路、勝利街圍合而成的區域確定為濰坊市的ＣＢＤ（中央商務區）。奎文區“一主、三次、三帶、四廣場八中心”的商業布局也規劃完畢。世紀泰華SHOPPING MALL就位于“一主”之內，同時也是濰坊中央商務區核心位置。次級商圈主要是指輻射半徑在3-4公里的范圍，主要是金融中心，恒泰電子街等周邊廠區。邊緣商圈主要是指高新產業技術區，濰城區以及周邊縣市區。濰坊市主要高校集中與地處偏遠的南城和東城，處于城郊區域，但消費群體龐大，泰華SHOPPING MALL是該部分居民購物的首選之地。

3.各商圈消費者分析

濰坊市居民的消費水平中等，據濰坊市政府統計顯示，2010年濰坊城市居民家庭人均年可支配收入為14686元；居民消費性支出9918元。據抽樣調查，在核心圈的消費者以本地居民主為，消費能力較強；在次級商圈的消費者主要以各企業員工為主，這些員工大多數是外來務工人員；邊緣商圈主要是指高新技術區，濰城區以及周邊縣市區。

4.競爭對手因素

南下河商圈的商業結構以超市和購物街為主，業態復合性差。對于經營定位中高檔次的綜合商業體來說，競爭環境相對寬松。

五、對世紀泰華SHOPPING MALL選址評價

SHOPPING MALL的顧客源比較理想。作為山東省第三大工業城市，濰坊市工業發達，民營企業眾多，居民的收入水平及消費水平較高，具有很強的消費能力。次級商圈和邊緣商圈也有著一批固定的顧客來源，并吸引著大量周邊縣區的流動人口。SHOPPING MALL的地價或租金比較合理。競爭對手的分布聚集及其經營狀況對世紀泰華SHOPPING MALL產生的影響較弱。世紀泰華SHOPPING MALL充分考慮了競爭對手因素，該區域已經進駐中百大廈、溫州商城等，近期大潤發也進駐，但是由于世紀泰華進駐較早，消費者已形成購買習慣，配合世紀泰華的一期、二期工程，世紀泰華已經成為最近的大型購物中心，交通便捷，成為他們首選的購物場所。SHOPPING MALL所處的地段交通便利。隨著濰坊市市政府對市區的道路規劃和建設，奎文區的交通便捷，世紀泰華SHOPPING MALL所在的東風街上就有十多條公交路線停靠，方便居民上下班和購物。

六、結束語

SHOPPING MALL的選址對于其發展來說具有戰略意義。評價店址并做出正確的選址決策，需要掌握一套科學且實用的分析方法。迅速擴大SHOPPING MALL的規模提高競爭力，需要掌握一套可行的選址方法。這些的獲得都建立在對選址進行調查研究的基礎之上，需要努力研究考察。

參考文獻：

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