東莞松山湖高新技術產業園區土地利用狀況調查及分析

摘 要:本文基于筆者多年從事土地調查的相關工作經驗，以筆者曾經參與的松山湖高新區土地調查為研究對象，探討了調查步驟，調查要點及關鍵數據處理的方法，相信對從事相關工作的同行有著參考價值和借鑒意義。

關鍵詞:東莞 松山湖 土地利用 土地調查

中圖分類號:TU984文獻標識碼:A文章編號:1674-098X(2011)01(b)-0244-02

1 松山湖高新區概況

1.1 歷史回顧

東莞松山湖高新技術產業園區是1994年成立，2001年11月經廣東省人民政府批準的省級高新技術產業開發區，2006年通過國家發改委和國土資源部審核，核準規劃面積10km2。2001年9月，東莞市人民政府頒布《東莞市松山湖科技產業園若干規定》，為松山湖開發建設的規范化、法制化提供了政策依據。2001年11月經廣東省人民政府批準為省級高新技術產業開發區，原東莞篁村科技產業園區并入松山湖高新區。

松山湖高新區是東莞“四位一體”主城區的重要組成部分，是“融山、水、園于一體”的生態型、高科技、國際化創新型城市，是廣東科學發展的示范區和產業升級的引領區，目標是發展成為東莞乃至珠三角的研發設計中心、人才教育中心和企業總部中心。

1.2 發展現狀

(1)經濟發展情況

2009年度，松山湖高新區的工業(物流)企業總收入達780.12億元，高新技術產業總收入為699.49億元，占工業(物流)企業總收入的89.66%，基本形成了以通信設備及計算機及其他電子設備制造業(C40)、電器機械及器材制造業(C39)為主的產業集群，吸引了如聚信科技有限公司、漫步者科技有限公司、東莞宇龍科技有限公司在內一系列高新技術企業的入駐。松山湖高新區不僅重視大中型企業的集聚，而且重視中小型科技企業的孵化、培育。截至2009年底，留學人員創業園已孵化、吸引多家高科技創業企業，對培育東莞新的經濟增長點、優化產業結構、促進社會就業發揮著重要作用。

(2)土地資源利用狀況

截至評價時點2009年12月31日，松山湖高新區內“三通一平”的土地已達到809.11公頃，其中90.42%已被供應。從土地利用結構看，截至評價時點，已建成城鎮建設用地面積為593.87hm2，較2008年12月31日增加37.85hm2;未建成土地面積為382.02hm2，較上一輪評價時點減少37.85hm2;不可建設土地面積為24.10hm2，較上一輪評價無變化。總體上，松山湖高新區的土地開發利用程度較高。在已建成土地中，土地的利用結構比較簡單，主要為工礦倉儲用地和交通運輸用地。

在已建成城鎮建設用地中，高新技術產業用地318.71hm2，達到已建成城鎮建設用地的53.67%，其中一類高新技術產業占地314.30hm2，二類高新技術產業占地4.41hm2。從用地上體現了松山湖高新區大力推動高新產業的發展理念。

2 調查步驟

土地利用狀況調查是對松山湖高新區2009年12月31日的土地利用狀況，通過實地調查、資料搜集、訪談問卷、遙感影像判識等多種調查方法，力求全面了解掌握松山湖高新區的土地利用狀況，為土地集約利用程度評價和潛力測算提供詳實、準確的基礎資料的過程。調查步驟主要如圖1所示:

3 調查要點及結果

根據土地集約利用評價工作的需要，按照調查步驟，調查工作的開展既要全面又要有重點，我們針對各個調查要點，進行資料搜集、實地調查工作。具體調查要點及調查結果如下所示:

3.1 基礎信息調查

松山湖高新區基本信息調查包括松山湖高新區名稱、類型、成立時間、審批單位、地址、管理機構、土地總面積及經濟社會和相關規劃資料等。所搜集的資料清單如下:

(1)《開發區基本信息調查表》;(2)《開發區用地審批及調整情況調查表》;(3)2001-2009年東莞市國民經濟和社會發展統計公報;(4)東莞松山湖高新技術產業園區土地利用總體規劃文本及AutoCAD格式圖件;(5)東莞松山湖高新技術產業園區城市總體規劃文本、東莞松山湖高新技術產業園區城市總體規劃說明書及AutoCAD格式圖件(2007-2020);(6)東莞市統計年鑒.松山湖卷(2003-2009);(7)東莞松山湖高新技術產業園區四至坐標文件及AutoCAD格式四至范圍圖。

3.2 土地利用狀況調查

土地利用狀況調查主要是指依據《規程》規定的分類方式，對松山湖高新區內的土地利用類型、土地供應方式、高新技術產業用地等三方面內容進行調查。

(1)土地利用類型

松山湖高新區土地利用類型調查是指依據《規程》中的土地利用類型分類，對松山湖高新區已建成土地、未建成土地和不可建設土地的用地情況開展調查。具體而言，已建成土地即已建成城鎮建設用地。故在調查中，我們采取到相關部門收集統計資料和實地調查及遙感影像判識相結合的方法明確已建成城鎮建設用地的位置、范圍、土地面積、權屬、土地用途等。松山湖高新區的已建成城鎮建設用地包括住宅用地、工礦倉儲用地、交通運輸用地、商服用地、公共管理與公共服務用地，沒有其他城鎮建設用地。整個城鎮建設用地占松山湖高新區總面積的59.39%。對于未建成土地，則明確其位置、范圍、土地面積、供地狀況、規劃用途和開發狀況等，以及應收回閑置土地的位置范圍和土地面積。未建成城鎮建設用地總面積為382.02hm2，占松山湖高新區總面積的38.20%。對于不可建設土地，則明確它的確認依據、用地范圍和土地面積。依據《東莞市松山湖高新產業區總體規劃》(1997-2010)及其說明書，經用地建設適用性評價，不可建設用地主要為其他不可建設土地，面積為24.10hm2，占松山湖高新區總面積的2.41%。

通過對各土地類型進行界定后，組織各部門單位進行表格填寫、實地調查和資料收集，對資料進行匯總整理，列出清單如下:1)《開發區土地利用狀況統計表(I)——按建設狀況劃分》;2)東莞松山湖高新技術產業園區宗地紅線圖;3)東莞松山湖高新技術產業園區第二次土地調查圖斑圖件;4)東莞松山湖高新技術產業園區建筑方案圖、批地圖及路網圖;5)東莞松山湖高新技術產業園區遙感影像圖。

(2)土地供應方式

松山湖高新區土地供應方式調查是指依據《規程》對土地供應方式的分類，對已供應國有建設用地、尚可供應土地和不可供應土地的用地情況開展調查。已供應國有建設用地分為劃撥土地和有償使用土地，在調查中，我們明確它的土地位置、范圍、土地面積、權屬、供地時間、土地用途等，以及其中已到期但未處置的有償使用土地的相關情況。對于尚可供應土地，明確其用地位置、范圍、土地面積和規劃用途等。不可供應土地對應土地利用類型分類中的不可建設用地土地，明確內容如上。根據以上調查內容，我們所搜集的資料清單如下:1)《開發區土地利用狀況統計表(II)——按土地供應方式劃分》;2)《開發區閑置土地統計表》;3)《開發區有償使用且已到期土地處置情況統計表》;4)《開發區有償使用土地到期及處置情況調查表》。

(3)高新技術產業用地

根據土地集約利用評價需要，針對松山湖高新區內高新技術產業用地展開調查，主要查清園區內高新技術產業的用地位置、范圍、規模及高新技術產業總收入等，資料清單如下:1)《高新技術企業名錄》;2)《開發區高新技術產業用地統計表》。

3.3 用地效益調查

用地效益調查主要針對松山湖高新區內已建成城鎮建設用地中工礦倉儲用地的投入產出情況開展調查，調查所涉及的工業企業要求其注冊和生產均在評價范圍內。調查內容主要包括松山湖高新區工業(物流)企業總收入、工業企業固定資產投資總額等。對調查數據和資料進行整理匯總，列出資料清單如下:

1)《東莞松山湖高新技術產業園區工業企業統計表》;2)《東莞松山湖高新技術產業園區2007年全年經濟運行分析》;3)《開發區典型企業情況調查表》。

4 關鍵數據處理方法

4.1 經濟數據的剝離

2009年松山湖高新區的工業(物流)企業總收入為1705.85億元較2008年度增加200個多億。該收入值是以松山湖高新區管委會管轄的72km2來統計的，包含了本次評價范圍內的10km2。因為保證數據統計的一致性，工業(物流)企業總收入需按科學的技術方法進行剝離。根據常規的數據處理方法，數據剝離可按照用地面積或建筑總面積比例進行分攤。但結合實際情況，松山湖高新區的用地面積小，由于歷史發展短，建筑總面積不大，而松山湖高新區以發展高新技術產業集群為主，工業的投入產出比值高，工業產值的貢獻率大。故采用用地面積比例或建筑總面積比例進行剝離是不合理的，同時考慮到總部經濟的情況存在，采用專家咨詢法對松山湖高新區的工業(物流)企業總收入進行剝離。東莞松山湖科技產業園區管委會各部門同志及專家經商討一致認同，對工業(物流)企業總收入進行數據處理時，按照45.73%的修正系數剝離原數據，得本次評價范圍的工業(物流)企業總收入為780.12億元。本報告中計算工業用地產出強度即采用經以上方法進行剝離后的數據。

4.2 二類高新技術產業用地面積的計算

高新技術產業用地是指高新技術企業用地及創新、創業環境建設用地之和。它分為一類高新技術產業用地和二類高新技術產業用地。一類高新技術產業用地是指宗地完全為高新技術企業使用的用地，二類高新技術產業用地是指高新技術企業與非高新技術企業或非產業用途混合使用的土地。通過咨詢東莞松山湖高新技術產業園區科技教育局等相關部門，并輔之以實地調查，得出結論，松山湖高新區的二類高新技術產業用地為企業孵化器。截至2009年12月31日，企業孵化器中有25家企業，其中有12家高新技術企業。經計算，企業孵化器內部高新技術產業租賃廠房建筑面積為2.70hm2，總廠房建筑面積為4.57hm2，則二類高新技術產業分攤面積比例為59.01%。

參考文獻

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