后調(diào)控時(shí)代 加快海口二手房?jī)r(jià)值回歸

最近中央政府對(duì)各一線城市房?jī)r(jià)實(shí)施嚴(yán)厲的調(diào)控政策，海口二手房市場(chǎng)交易萎縮，門可羅雀，二手房門店關(guān)閉的信息經(jīng)常出現(xiàn)在海南各大報(bào)紙房產(chǎn)信息上，儼然?？诜慨a(chǎn)的寒冬已經(jīng)來臨。2011年3月末，部分堅(jiān)挺已久的?？诙址?jī)r(jià)格開始跳水，國(guó)貿(mào)地段的住宅甚至出現(xiàn)了單價(jià)5000元/平米的房子，而一直是?？趦r(jià)格標(biāo)桿的?？跒硺怯钭≌渤霈F(xiàn)了低于萬元的筍盤。

相對(duì)于一手新樓房，二手房對(duì)于市場(chǎng)政策的價(jià)格敏感度更高，時(shí)效性更強(qiáng)。二手房市場(chǎng)直接影響著整體樓市的走向。政府的調(diào)控政策中，房地產(chǎn)資金政策方面，去年來9次增加存款準(zhǔn)備金率和4次加息，控制了資金的流向；房地產(chǎn)交易政策方面，限購(gòu)令的頒布和房產(chǎn)交易稅費(fèi)的提高，提高了交易門檻。雙管齊下，市場(chǎng)前景預(yù)期十分不明朗，使得海口二手房市場(chǎng)價(jià)格先于一手新樓房市場(chǎng)下降。

與北上廣等大城市不同的是，?？诘臉鞘惺莿倧牡凸扰郎蟻磉€不到一年半的時(shí)間，本應(yīng)需要時(shí)間來提升投資價(jià)值，如國(guó)際旅游島政策的不斷落實(shí)，外來人口增加或者租金的逐年提升。而現(xiàn)在遇到政府的堅(jiān)決調(diào)控，則加速了?？诙址康膬r(jià)值回歸。

租售比是經(jīng)常用來衡量房地產(chǎn)價(jià)值的一個(gè)工具，租售比即房屋租金與售價(jià)的比例。租售比一般界定為1：200至1：300之間。如果租售比低于1：300，說明該區(qū)域房產(chǎn)投資價(jià)值變小，樓價(jià)高估；如果高于1：200，說明該區(qū)域投資潛力較大，樓價(jià)泡沫不大。自2010年1月以前，海口市區(qū)二手房的平均租售比在1：250，當(dāng)時(shí)樓宇的租金和售價(jià)相對(duì)較低。自國(guó)際旅游島政策頒布后，房?jī)r(jià)的大幅度攀升和租金上漲的滯后，?？谑袇^(qū)各地段的租售比下降到比較低的位置，例如價(jià)值70萬左右的精裝兩室租金最多只能達(dá)到2000元，租售比僅為1：350，投資回報(bào)率僅為3%。現(xiàn)在國(guó)貿(mào)地段2房的價(jià)格下調(diào)，但是租金由于滯后性沒有明顯下調(diào)，租售比將上升。

海口二手房市的快速價(jià)值回歸，加速了海口二手房市場(chǎng)的調(diào)整，優(yōu)質(zhì)樓宇價(jià)格變動(dòng)將不大，一些投資價(jià)值較低的樓宇將要進(jìn)行變動(dòng)來適應(yīng)市場(chǎng)需求。未來對(duì)于投資者來說，正處于國(guó)際旅游島建設(shè)初期的?？?，還將會(huì)吸引更多優(yōu)秀人才的到來。需求市場(chǎng)的預(yù)期增加也將帶來海口二手房市場(chǎng)的提升。加速的價(jià)值回歸，給投資者和買房者一個(gè)信號(hào)，即現(xiàn)被政策緊縮可能1年內(nèi)就到達(dá)谷底，本來需要2－3年的價(jià)值回歸路程。

《雙城記》里面說過，這是最壞的時(shí)代，也是最好的時(shí)代。強(qiáng)制性的調(diào)控是常規(guī)調(diào)控手段失效的情況下所能采取的一劑猛藥，或許會(huì)對(duì)海口二手房市場(chǎng)產(chǎn)生不良的影響，但是也有利好的一面。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的海口二手房市場(chǎng)，在政府有形的手調(diào)控下，遭遇價(jià)格下降、成交低下的寒流，但是價(jià)格趨于理性，投資價(jià)值將會(huì)很快呈現(xiàn)，讓我們拭目以待。