別讓高房價成為心頭之痛

　　房階的飆升，成了我們沉重的負擔。恨多國家征收房產稅，對房地產市嚦起到一定調節作用的同時，也兼顧著社會公平。
　　我們不妨走出去看一看他們的房產稅征收制度，以期對我們研究推進房產稅改革有所啟迪，不要讓高房價成為中國一代乃至幾代人的心頭之痛。
　　
　　房產估價和稅率是決定房產稅高低的關鍵因素——美國大頭用來建學區
　　
　　在美國，對房地產占有、處置、收益等各個環節征收的各類稅項總稱為房產稅。美國的房產稅有狹義和廣義之分，狹義的房產稅是指對房屋本身征收的稅，屬于財產稅；廣義的房產稅還包括交易稅，也就是在房屋買賣時要繳納的稅。
　　目前，全美50個州都征收房產稅，這一稅目是地方政府的主要收入來源，也是平衡地方財政預算的重要手段。征收房產稅的目的是維持地方政府的各項支出，完善公共設施和福利，因此，美國房產稅的收稅主體是郡政府、市政府和學區，聯邦政府和州政府都不征收房產稅。一般來說，郡稅、城市稅和學區稅三者之間的比例為1：1：5。
　　對于一個房主來說，房產估價和稅率是決定其要繳納的房產稅高低的兩個關鍵因素。
　　對房產進行估價的權力掌握在地方政府手中。不過，由于與學區稅相比，郡稅和城市稅所占比例并不大，地方政府在對房產進行估價時，通常都會表現得比較“保守”，評估出的房產價值一般僅為市場價格的50％至75％。加利福尼亞州的法律更明文規定，房產稅的稅基是政府的專門評估部門所確定的房屋市場價格的40％。為了吸引外來投資，有的地方政府還會在一定程度上低估大額房地產價值。
　　與政府相反，在房產稅中分得更多蛋糕的學區則希望將房產價值估算得越高越好。為了解決涉及房產估價方面的爭議，每個郡都有一個房產估價仲裁程序。有時學區會主動提起申訴，指控某一個房產的價值被低估了；而覺得估價不公的房主也可能申訴，抱怨自己房屋的價值被估得過高。
　　房產稅的稅率每年由地方政府根據各種預算收入和支出的情況而定，因此不同的地方稅率會有所不同，并且處于不斷的調整變化之中。舉例來說，如果某個地方政府的一年開支為兩億美元，這個地方的房產估價總額為100億美元，那么該地當年的房產稅稅率便是2％。假如過了一年，這個地方的經濟發展了，房價有所提高，房產估價的總額上漲為200億美元，但地方政府的開支若維持兩億美元不變的話，當年房產稅的稅率反而會下降一個百分點。也就是說，不一定房價上漲了，房產稅也必然會跟著水漲船高。從目前的情況來看，美國大部分地區房產稅的稅率維持在0.8％至3％之間，并以DJMmt9+ghmROS4MIYOVYPR+HEq+oLOsLLItwMxmsZFo=1.5％左右的稅率水平居多。
　　在房產稅的收繳方面，美國地方稅務部門經過多年探索，已形成一套行之有效的管理措施。比如，有的城市規定繳稅的起始和截止日期，提早納稅的房主可以享受一定的減免優惠，過期繳納的則會接到罰單，而拒絕繳納房產稅的，稅務部門會對房產予以沒收和拍賣。
　　在大多數美國人看來，有財產就要繳納財產稅，因為只有繳了稅才能要求政府提供良好的公共服務，自己并不會因為繳的稅多而吃虧。在絕大多數情況下，美國的房屋主人是愿意繳納房產稅的，這與美國的房產稅較好體現了“取之于民、用之于民”的原則有關。如果一個地方的房產稅收得太少，政府就可能沒有足夠的錢為公務員發放工資，公路和下水道出了毛病也無法及時修繕，街心花園里的各種設施也可能會銹跡斑斑。就算居民把自家的房子布置得再高雅、舒適，也會由于無法享受到高品質的公共服務，而使生活質量下降。
　　對于美國公立學校的學區來說，從添置操場里的運動器械，到支付校車的龐大開支，從為教師發放工資和福利，到為低收入學生免費提供營養午餐，每年的開銷大得很。因此，從房產稅中抽得的比例也高得多。如果一個家庭的孩子選擇公立學校的話，從學前班到高中畢業的十幾年中都不用交任何學費，這筆錢都出自他們繳納的房產稅。假若趕上了一個好學區，孩子就會接受更好的教育，將來的就業和人生前途也會更為光明，家長自然會歡喜，當然要繳納的房產稅也會比別的地方來得多。在美國，想了解一個地方的公立學校教學質量如何，只要看看那里的房產稅水平就可以了。
　　為了保證“居者有其屋”，美國在購買、建造和租售住房方面實行了許多稅收優惠政策，并對低收入者采取了很多減免措施。比如，一個人在向聯邦政府繳納個人所得稅時，其納稅的基數是其全部收入減去已經繳納了的房產稅。美國的個人所得稅稅率較高，用個人所得稅作為杠桿調控房地產業，效果會比較好。美國加州的法律還規定，殘疾退伍軍人最高可免除15萬美元的房產稅。
　　美國房產的交易稅大概為房價的2％至4％，一般由買賣雙方平攤，在過戶時一次性交齊。一個單身的納稅人出售住滿兩年的自用住宅時，如果售價與當初的買價相比，收益不高于25萬美元的話，便可以享受這部分所得的免稅優惠；對于已婚家庭來說，差價收益在50萬美元以內，也可以免稅。
　　
　　綜合不動產稅和房產轉讓所得稅雙管齊下——韓國利用賦稅穩定房價
　　
　　韓國房地產市場也經歷過快速增長的階段，但隨著韓國政府出臺多種賦稅制度，房地產市場的投機行為已基本得到控制。
　　據韓國賦稅研究院研究員樸明浩博士介紹，韓國政府為了抑制房價過快上漲，制定了多種賦稅制度，其中最具代表性的就是綜合不動產稅。1997年亞洲金融危機之后，為了快速恢復經濟，韓國政府放寬了房產轉讓制度，并實行低利率政策。這對促進房地產市場發展起到了積極作用，但也助長了房地產投機，導致房地產價格過快上漲，并產生一定的資產泡沫。尤其是2001至2006年，韓國全國房地產價格平均每年以超過10％的速度增長，而首爾地區的房價更是增長速度超出人們的想象。僅2006年一年，首爾地區平均房價上漲就達到19.2％，首爾市江南地區的房價更是平均上漲了25.9％。為了抑制房價過快上漲，韓國政府于2005年出臺了綜合不動產稅，征稅對象為擁有房產總價值超過6億韓元(1美元約合1144韓元)的家庭，并根據房產總價值的不同，稅率為每年0.75％至22％之間。此外，韓國從1961年起就征收財產稅，這一稅種的征稅對象是面向所有擁有土地、房產、船舶等實物財產的人，也是根據財產價值不同，所負擔的稅率也不同。因此，如果將財產稅和綜合不動產稅算在一起，擁有高檔房產的富裕階層就會承擔更重的賦稅。
　　但事實上，綜合不動產稅的出臺對抑制房價快速增長并沒有取得明顯效果，因為每年房價上漲的速度要遠遠高于每年所要承擔的賦稅，所以房地產投機行為依然存在。為了打擊房地產投機行為，韓國政府又出臺了更為嚴厲的房產轉讓所得稅，即擁有兩套住宅的家庭在購買房產兩年之內出售，要繳納50％的房產轉讓所得稅，擁有3套以上住宅的家庭在購買房產兩年之內出售，要繳納60％的房產轉讓所得稅。即使在購買房產兩年之后，擁有兩套以上住宅的家庭在出售房產時，仍需要繳納6％至35％不等的房產轉讓所得稅。隨著這一政策的出臺，再加上之前的綜合不動產稅，韓國房地產投機現象得到了很好的控制，房價也基本得到了穩定。
　　
　　房產稅涉及房子和土地，包括固定資產稅、城市規劃稅等——日本根據時價征稅
　　
　　在日本，房子和土地都是可以出售的。一般來說，買房子不僅意味著擁有房產本身，而且意味著獲得相應的土地所有權。即便購買的是公寓樓，也會依照單戶面積占整棟樓房總面積的比例分攤整棟樓占有的土地。因此，在日本，房產稅不僅涉及房子，而且涉及土地。
　　一般說來，從房屋、土地保有類課稅來看，與土地、房屋有關的稅金，包括固定資產稅、城市規劃稅等稅種。
　　上世紀50年代，日本在地方稅制改革中引進了固定資產稅。固定資產稅屬于地稅，由地方稅務機關征收管理。固定資產稅主要對土地、房屋等征稅，納稅人是法律意義上的土地、房屋產權所有者。土地包括住宅、農田、森林、牧場、原野等，房屋包括住宅、店鋪、工廠等。每年1月1日在房屋登記簿上登記的產權所有者，有義務向所在的市町村繳稅，標準稅率為1.4％。而東京都中心23區的產權所有者需要將稅金繳至東京都而非各自市町村，這是一個特例。
　　對土地、房屋的課稅是依據市場價值計征的，日本稱之為“適當的時價”。日本一般每三年進行一次基礎評估，估價
　　的當年稱為基準年度，該年度的價格稱為基準年度價值。在其后的兩年中，如無重大變化，一般不重新估價。土地價格是依據“路線價”計算出來的。依據固定資產評價標準所確定的路線，其周邊的單位土地價格是計算不同地區、不同用途的土地價格的基礎，房屋則以房屋再建價格為基礎評估。例如，一份“東京都平成22年度(2010年度)土地、房屋稅金說明”，上面寫道：“由于2010年度不是評價基準年度，其價格原則上依據2009年的基準價格進行計算。不過，如果截至2009年7月1日地價出現下滑，將依據能夠反映其下滑的修正價格進行計算。”
　　除了固定資產稅外，還有城市規劃稅，這是用于市町村的城市規劃或土地區劃調整的稅種。其納稅人、課稅依據等與國家資產稅相同，課稅對象為城市規劃區域里的土地、房屋。稅率由市町村自定，但不能超過0.3％的上限。例如，東京都的城市規劃稅稅率即為0.3％，愛媛縣新居濱市的稅率為0.28％，長野縣上田市的稅率為0.2％。
　　日本的固定資產稅和城市規劃稅也有相應的減免制度。根據土地和房屋的具體情況而采取差別稅率，兼顧社會公平。
　　日本是地震多發國家，如需對老舊房屋進行抗震翻建和改造，依據不同的條件，可獲取1至3年不等的固定資產稅和城市規劃稅的減免；再比如，如果對房屋進行節能改造，可依據條件享受1／3的固定資產稅減免；65歲以上或者殘疾人需要對房屋進行無障礙通道改建的，loo平方米以內的房屋可以享受減免1／3的固定資產稅。另外，對土地征收的稅額達到上一年度1.1倍，超出部分予以減免；不足200平方米的小規模住宅用地，也可享受城市規劃稅的減免。
　　
　　擁有較為完善的《房產稅法》和《房產購置稅法》——德國依法管理房地產
　　
　　在德國，只要有房產，一般需繳納房產稅，只有當房產是文物，而且維護費用超過房產收益時，可以提出免稅申請。
　　房產稅是地方稅，有專門的《房產稅法》。計算方式相對簡單，是按“統一的征稅值”乘以3.5％，再乘以當地確定的稅率。例如，面積近140平方米的房產，按此規定，計算的結果是每年分季度繳納900余歐元。這一數字相對固定，因為“統一的征稅值”在德國西部是按1964年1月1日的數字確定，在東部是按1935年1月1日的數字確定，雖然法律要求每6年需重新核算“統一的征稅值”，但實際上沒有做到，所以德國目前認為此征稅值低于實際房產價值。
　　房產購置稅可以說是更重要的調節手段。每購置一處房產，需按房產的實際價值繳納一定數量的稅。這個稅也是地方稅，相應地，有一部《房產購置稅法》。在德國，房產購置稅基本上是按房產價值的3，5％征收，各個聯邦州有所不同。例如，首都柏林從2007年1月1日開始為4.5％。
　　
　　從購房手續細節上遏制富裕階層購買多套投資性住房勢頭——埃及向低收入者傾斜
　　
　　隨著城市化進程的連年加速，埃及國內的人口流動近年來凸顯“大城市聚集”景象，僅首都開羅就容納了全國近7800萬人口的1／4，住房問題也因此逐漸成為全社會廣泛關注的熱點話題。
　　開羅大學歷史系一年級研究生賽義德來自港口城市亞歷山大。他說，留往開羅意味著能夠尋找到更多的就業機會，所以年輕人都會懷揣夢想來這里嘗試。而且，隨著全球氣候變暖，很多港口城市和尼羅河三角洲低洼地帶將可能面臨因海平面上升而帶來的土地減少問題，這也加速了人們向開羅的遷移。從埃及的人口年齡結構來看，日前29％的人已到適婚年齡，必然對住房存在剛性需求，而占到總人口50％的19歲以下人口也將在未來逐步構成住房需求的持續力量。
　　龐大的人口數量使開羅的住房問題變得十分“緊張”，而這種“緊張”并非僅僅源于房屋總量不足，而是更大程度地體現為房屋占有情況的貧富不均。據三角洲集團地產經紀人薩利赫介紹，在開羅市影響房屋價格的首要因素是地段。以公寓樓為例，同等高度、面積和裝修標準的公寓，偏遠地段同繁華地段每平方米的價格區間在750美元～8500美元。由于埃及實行土地私有政策，因此從理論上來說只要經濟條件允許，就可以盡可能多地購買土地，并自行建造房屋。由于歷史和社會等方面的原因，埃及國內當前的貧富差距仍較為懸殊，富裕階層同低收入階層在土地和房屋擁有量上也隨之呈現出明顯的兩極分化現象。為平衡這種局面，埃及政府近年來不斷調整房地產稅收制度的相關細則，在“向低收入者傾斜”的總體原則下，力求通過房地產稅制度使不同收入階層的房屋實際占有量趨向平衡。
　　埃及住房部政策研究員尤素夫告訴我們，房地產稅征收的對象為建筑和農業用地。按照規定，建筑類房產分為自用和出租，自用建筑類房產稅為總價×80％×10％，于房屋交易時交付。出租建筑類房產稅率為租金收入的20％至40％不等。同時，政府對建筑類房產征收治安稅，該稅項額度為房產總價×80％×20％。以上稅種都由房地產所有者承擔，埃及政府每10年對所有建筑和農業用地進行一次評估，根據評估結果研究是否調整相關稅率。除國家規定的房地產稅種外，各省市政府還可根據實際情況征收部分地方性稅費。以開羅市為例，除國家規定的稅種外還對市內房產征收市政稅(凈租金的2.67％，由所有者負擔)、使用費(總租金的4％，由使用者負擔)和衛生費(總租金的2％，由使用者負擔)等。
　　為減少低收入階層的房地產稅壓力，埃及政府對1977年9月9日后建造的非豪華型住房建筑免收原始稅和治安稅。與此同時，從購房手續細節上遏制富裕階層購買多套投資性住房的勢頭，如購房時需出具此前的住房狀況證明，對已有房產者不再提供購房貸款，并且相應提高房地產征稅額度和手續費，其中購買兩套住房的原始稅是1套的兩倍，3套則在兩套基礎上再翻倍，以此類推。另外，由于土地私有，政府在調節住房分配時也從源頭——土地層面人手，對擁有多套房產者在購買土地時實施高價政策，而對于建造首套自用住房所需的土地實施調節價。
　　不過，在實際征收環節中，埃及房地產稅制度也面臨著多年難以解決的問題。按照房地產稅征收細則規定，征稅對象應是全部完工的建筑，而對于“全部完工”的定義有十幾項條目予以解讀，如外墻裝修完畢、房屋頂部封閉和大門正常開關等。因此，埃及相當一部分地產擁有者有意利用這一條款，在房屋建造過程中采取“局部不完工”的方式，如多層建筑的頂部故意不封頂、外墻裝修只進行一半或者2／3、大門開關存在故障等，從而達到逃避繳納房產稅的目的。對此，埃及住房部部長艾哈邁德·邁格拉說，在實際操作過程中，房產擁有者出現建筑“局部不完工”的原因很難從客觀上予以定性，不排除相當一部分人是為了逃避繳納房產稅而故意為之，但也有部分人是因為資金不到位而不得已建建停停，也有人根據其家鄉習慣，家里每出生一個孩子，就加蓋一層住房。所以，為了提高房地產稅的實際征收率，埃及政府近年來在進一步細化征收舉措的同時，不斷研究降低房地產稅率的可行性，以從根本上減少房產擁有者對該稅種的逃避心理和鉆空子行