中國莫重蹈日本覆轍

單靠貨幣緊縮可能無法徹底避免泡沫，收緊銀根和審慎監(jiān)管對降低損失大有裨益。

中國官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，中國2月份房屋銷售價(jià)格同比上漲10.7%，漲幅較1月份的9.5%有所擴(kuò)大。不過，數(shù)據(jù)可能嚴(yán)重低估了中國商品房目前的實(shí)際情況。我在上海和北京的朋友告訴我，典型單元房價(jià)格的年漲幅在50%以上，甚至可能達(dá)到100%，新建樓盤正迅速從城市近郊擴(kuò)展到交通不那么便利的遠(yuǎn)郊。

根據(jù)官方數(shù)據(jù)，北京、上海和深圳三地新建住宅(90平方米及以下)的銷售價(jià)格分別上漲了19.3%、11.6%和19.6%，漲幅最大的是海南省的三亞，高達(dá)57.9%。不過，官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)多半未考慮房屋地理位置和房屋質(zhì)量這兩個(gè)因素。(官方未對“平均銷售價(jià)格”做出任何詳細(xì)說明。)假如市場中的遠(yuǎn)郊房屋多于近郊，那么平均價(jià)格可能會(huì)低于考慮地理位置因素后的指數(shù)。這些官方數(shù)據(jù)極有可能低估了住宅市場泡沫的規(guī)模。

在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)中，可通過對重復(fù)銷售的(同一套)住宅采樣(就像Case-Shiller指數(shù))，或者進(jìn)行享樂回歸(hedonicregression，許多針對特定城市的學(xué)術(shù)研究都會(huì)采用這一方法)，或者采用專家評估(就像經(jīng)常被引用的日本地價(jià)指數(shù))，來建立一項(xiàng)經(jīng)質(zhì)量因素調(diào)整后的住宅價(jià)格指數(shù)。擁有這樣一項(xiàng)指數(shù)，是能及時(shí)做出政策決定的決定性基礎(chǔ)。

任何一名45歲以上的日本人，對中國目前發(fā)生的一切都很熟悉。上世紀(jì)80年代，日本經(jīng)歷了規(guī)模最大的房地產(chǎn)泡沫之一。(6個(gè)城市的居住用地價(jià)格指數(shù)從1985年9月份的39.2，升至1990年9月份的105.8。商業(yè)用地價(jià)格指數(shù)從27.9升至104.5。)首先是東京市中心的地價(jià)上漲，接著蔓延至近郊、其它大城市、遠(yuǎn)郊，最后是農(nóng)村地區(qū)。近期的美國住宅市場泡沫也經(jīng)歷了一個(gè)類似過程，從優(yōu)質(zhì)抵押貸款蔓延至次貸。借債者的質(zhì)量越來越差。無論是日本還是美國，在泡沫瀕臨破裂時(shí)，貸款與估值比率(loan-to-valueratio)均出現(xiàn)了大幅上升。同樣的泡沫現(xiàn)在正在中國重現(xiàn)嗎?

許多中國官員告訴我們，他們認(rèn)為，日本之所以在住宅泡沫破裂后經(jīng)濟(jì)停滯20年之久，其根源就在于日本未能抵制住美國要求日元升值的壓力。的確，日元從1985年2月份1美元兌260日元的低點(diǎn)，10個(gè)月后升至1美元兌200日元，最終在1995年5月達(dá)到1美元兌80日元的高點(diǎn)。過去20年，日本經(jīng)濟(jì)一直未能充分發(fā)揮其潛能，但我不會(huì)將此歸咎于日元升值。實(shí)際上，日本政府在1986年加強(qiáng)了政策層面的應(yīng)對措施(即為防止日元升值過快而采取的貨幣寬松政策與財(cái)政刺激)。貨幣寬松政策一直持續(xù)到了1989年。考慮到房地產(chǎn)市場當(dāng)時(shí)的狀況，政府本應(yīng)在1987年或1988年，更早地采取貨幣緊縮政策和限制貸款與估值比率等有力的監(jiān)管措施。單靠貨幣緊縮可能無法徹底避免泡沫，但盡早收緊銀根、加上審慎的監(jiān)管，是有可能降低損失的。

中國有關(guān)部門目前的表現(xiàn)要好于上世紀(jì)80年代的日本同行。中國央行正收緊對貸款與估值比率的監(jiān)管，并試圖結(jié)束信貸寬松政策。但他們卻在猶豫是否要采納最優(yōu)政策——加息，同時(shí)讓人民幣升值。房地產(chǎn)泡沫是經(jīng)濟(jì)過熱的一個(gè)明顯信號(hào)。根據(jù)官方發(fā)布的通脹率，中國的通脹尚未失控，但80年代日本的情況亦是如此。如果讓人民幣升值，中國出口行業(yè)的過熱就會(huì)得到緩解，而隨著購買力的增強(qiáng)，人民生活水平也將有所改善。

中國的確從2005年7月開始允許人民幣升值，而且到2008年夏季人民幣升值了20%。但中國出口行業(yè)生產(chǎn)率的提升抹去了這段升值的作用。目前正是中國恢復(fù)人民幣升值的時(shí)候。不要因?yàn)檫@是美國希望看到的，就抵制這件事。中國如今應(yīng)該從日本的經(jīng)歷中汲取一些教訓(xùn)了。

作者系日本東京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授