宏觀調(diào)控應(yīng)為保障房“減壓”

最近有消息稱，各地銀行正在逐步取消首次購房七折利率的優(yōu)惠。此舉引發(fā)自住型購房者的極大關(guān)注。

為了抑制過快上漲的房價，不斷調(diào)高貸款利率，這對于打擊投資與投機行為是有效的。但與此同時，沒有明顯差別化的信貸政策，也會極大地提高自住型、改善型住房消費負擔(dān)。包括原來不在保障范圍內(nèi)、依靠自身努力可以自行解決住房問題的群體，因為貸款利率的不斷上調(diào)，已經(jīng)變成了名符其實的夾心層。

這一群體，雖然過去不在保障范圍內(nèi)，但由于無法通過自身的能力在市場上選購商品房，只能被動等待政府提供保障性住宅，無形中擴大了保障人群，加重了政府的保障負擔(dān)。

房地產(chǎn)市場應(yīng)該劃分兩個不同的市場，一個是商品房市場，這個群體要占到總?cè)丝谝话胍陨希踔?0%左右，即依靠自己的努力解決住房問題。如果能力不足的，則需要加上政府的補貼。

另一個是住房保障，對于那些不能靠市場解決住房問題的，只能由政府承擔(dān)起保障的責(zé)任。但是，由于中國人口眾多，即使是20%~30%的家庭需要保障，絕對數(shù)額也是非常龐大的。這就需要政府制定一個切實可行的保障規(guī)劃，通過多種方式采取輪候制，逐步改善這些家庭的住房條件。

我們的政策導(dǎo)向，應(yīng)該一方面加大力度抑制投機和投資需求，另一方面要鼓勵家庭通過自身努力而不是完全依靠政府救助解決住房問題，這就需要中間地帶的扶持政策，其中稅收和利率政策最為顯著。

比如，對于首套自住房，依然可以采用過去一些城市實施過的所得稅減免政策。同時，更應(yīng)該大幅度降低商業(yè)貸款利率，減輕這部分家庭負擔(dān)。

經(jīng)過住房制度改革和住房商品化的快速發(fā)展，大部分城市家庭都有了自己的一套住房。因此，購買首套住房的主要是新結(jié)婚的年輕人，總戶數(shù)并不很多，優(yōu)惠的貸款利率也不會給銀行帶來多少負擔(dān)，但卻能從政策上體現(xiàn)出一種扶持導(dǎo)向。

而住房公積金貸款，更應(yīng)該對首次使用公積金貸款的家庭實行七折或五折的優(yōu)惠利率，這樣才能體現(xiàn)住房公積金存在的意義和作用。因為住房公積金并不是宏觀調(diào)控的手段，它本身就是只針對自住和改善型發(fā)放貸款的。

鼓勵年輕人自力更生、艱苦奮斗，要比把他們劃入住房保障范圍內(nèi)更有利于房地產(chǎn)市場體系的完善和住房保障制度的多元化，也有利于社會的和諧和穩(wěn)定。

而現(xiàn)實情況是，各種利率和稅收都是輪番向上增加，只做加法，卻很少有針對政府明確鼓勵的自住消費實施較大幅度的優(yōu)惠。沒有減法，就沒有鼓勵，到頭來，可能是政府不堪重負，背起更加沉重的包袱，背不動也得背。何不做點減法，就能放下很大一部分包袱呢。

另外，像北京、上海這樣的房價絕對值較高的城市，房價即使下跌20%，房價由每平米4萬變成3萬，工薪階層依然很難負擔(dān)。所以，這些城市，要解決廣大居民的住房問題，必須通過公共租賃房來解決，以免因經(jīng)濟適用住房、限價房與商品房價格差距過大導(dǎo)致尋租空間。

大量建設(shè)公共租賃房，有利于形成良性循環(huán)機制，即不解決產(chǎn)權(quán)問題，只解決居住難題。其實，東京、紐約的城市人口中，都是以租房為主。中國的特大城市也應(yīng)該走這條路。

相反，中小城市，房價總水平不高，和經(jīng)濟適用住房差別不是特別大;商品房租金比較便宜;城市政府財力有限，沒有能力大規(guī)模建設(shè)公共租賃房。這樣的城市則需要政府組織建設(shè)一些經(jīng)濟適用住房，讓中低收入家庭依靠自己努力，政府扶持相結(jié)合，解決住房問題。

當(dāng)然，對于夾心層，也可以通過租金補貼或較少建設(shè)一些公共租賃房來解決。

中國的房地產(chǎn)市場比較復(fù)雜，因而需要分類指導(dǎo)，因地制宜，這樣才能事半功倍，盡快解決住房問題。