空置率之謎

在怪事連連的中國房地產市場，長久以來最難解的問題莫過于為什么再多的新房供應，也滿足不了中國人對房子的渴求。不過現在人們的疑問變成了為什么身邊會有那么多空置房，是房子已經足夠多了嗎?在中國住房商品化改革12年里，空置率并未超越房價成為民眾關注的房地產焦點話題。但本刊2010年7月S日刊發的《京津空城記》—文，卻引發了公眾對這一關乎中國房地產是否存在過剩問題的大辯論。這暗合了這個時代的情緒。當越來越多的年輕人遠離一線城市的新房市場時，卻仍有大量的空置房不斷地敲打著他們的內心。但至今為止，國家統計局、住建部等相關部門并未出來以正視聽，如何統計才算科學，空置房的具體數量有多少，空置率究竟有多高等問題仍然莫衷一是。

8月中旬國家統計局透露的商品房待售情況顯示：截至今年6月末，全國房地產開發企業商品房待售面積僅為19億平方米，不到200萬套。

國家統計局新聞發言人甚至特別提及，商品房待售面積和空置向積還不是一個概念，想要計算出準確的空置率很難。國家電網也一再辟謠稱從未發布過“6S40萬套信宅電表連續6個月讀數為零”數據。任志強更與網友展開論戰，堅持“曬黑燈”乃可笑行為，中國住房空置率不到4％，空置率高只是假象。

但是，并非人人都對此確信無疑。國務院副總理李克強在明中甸的八天內兩提堅決抑制房地產投機炒作行為。中央兩大官方媒體新華社及人民日報8月下旬相繼撰文質疑“空置率很難統計”指摘有關部門不作為、刻意隱瞞真相。

包括深圳市國土資源局房地產研究室主任王鋒、住建部政策研究中心住宅處處長文林峰在內的多位研究人士均向《環球企業家》指出，住房空置率是宏觀調控決策最重要的依據之一，而空置率統計并非那么艱難，國際上通用手法是綜合每戶用水用電用煤氣等各種房屋使用指標來判定。在中國這一數字退遲難產的原因或許只有一個：這一數字出爐的殺傷力過大，即使中國城市空置房少于6450萬套，但仍遠遠超過國際上公認的10％的警戒線。

“北上廣深一線城市情況可能會比預想的還要糟，一旦空置房泡沫破裂，將嚴重挑戰銀行及中國經濟的承受能力。”A股上市房地產公司華業地產副總裁陳云峰向《環球企業家》表示。

無可回避

在北京的東南方向，大量奢華的公寓、別墅和寫字樓正在建設，其裝飾有些過于夸張。通州月亮灣，它正在把自己改造成“現代”和“國際化”區域。京沈高速一側，是一排即將遭到拆除的磚瓦平房。高速另一側，則高聳著10多層高的公寓大樓，在過去一年里，該地區樓盤售價從每平方米六七千元扶搖直上至兩萬元，然而落滿灰塵的這些空置新建筑物，正成為房地產過往繁榮的墓志銘。

根據北京鏈家地產通過小區門店駐守店員掃樓和長期市場交易房源監測，月亮灣有50％以上的住房在一年內都無人入住。通過同樣的方法。他們測算出順義東方太陽城、佳和宜園等空置率超過40％、崇文區寶鼎中心空置率接近30％。鏈家地產提供這些數據的目的就是想證明空置房調查并非像有關部門所說那樣難以統計，只是需要投入人力物力而已。鏈家地產之前甚至專門成立了空置房管理中心。

表面上看空置率調查確有難度。中原地產華北區董事總經理李文杰對本刊表示，早在2008年，他的團隊就試圖與供電局合作調查商品房空置率問題，然而在深入合作之外他們發現，即使是供電局的數據也不具有說服力：全國目前共有3億個電表用戶，然而智能電表只占很少一部分，大部分還是機械表和插卡表，難以甄別城市空置房。

但眾多市場和學術機構也正竭盡全力以探明中國空置率真相，雖然他們的統計方式并未得到廣泛認可。深圳市國土資源局房地產研究室主任王鋒長期跟蹤深圳市住宅空置率情況，他采取的方式是與物業公司合作，最后得出深圳空置率要高于10％的警戒線；而上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭則通過大量調研認為，當前中國一線城市和少數二線城市房地產投資投機比重偏高，存在較高的空置率，大致在20％左右，而三四線城市的空置率則會比較低，但與發達國家一般5％左右的空置率相比，仍屬于高泡沫地區。“在香港住房空置率達到10％，人們就感到天要塌下來，而中國北京CBD的空置率高這30％，人們還在建新的公寓大樓。”李文杰感嘆說。

通常意義上的房屋空置量和空置率指標是從西方國家引進來的。從指標含義來說，空置量是指凡是已建成達到入住標準但超過半年無人居住的房屋都是空置房屋，包括已建未售和已售未住兩種情況。空置率指標則是指所有空置房屋面積與所有存量住房面積之比，當前的分母——全國城鎮存量住房面積是130億平方米。而目前中國空置率普遍的算法是用國家統計局最新公布的19億平米已建未售面積除以上述分母，得出中國空置率不足2％之結論。但相比統計局不吝披露的已建未售空置量，大量建成未住的空置房屋仍游離在統計數據之外，而這才是懸在中國樓市頭上的一把利劍。

住建部政策研究中心住宅處處長文林峰向《環球企業家》指出，以往房地產調控都缺乏準確的統計數據做支撐，決策層對供需關系心中無底，只能摸著石頭過河。“在國外，一般通過電力公司了解電費繳納情況就可以統計到。即使中國情況特殊，連人口普查和經濟普查那么大的數據量都可以做到，那么理論上空置率的統計有什么理由做不到?”文林峰說。

獨立經濟學家謝國忠警告說，在過往民眾關注的房價泡沫之外，有可能潛藏著更大的風險——房量泡沫。這是即使在當年的日本和香港地產泡沫中也未曾出現過的。他認為中國商品房的空置率約為25％至30％，至少比正常市場情況高出l倍。他將這些空置房視為投機庫存，其價值可能占中國GDP的15％。而這一投機有可能在未來兩年持續放大。因為現有調控有意在控制供給節奏，這間接形成了開發商的庫存。而—旦調控放松，投機行為將卷土重來，導致庫存價值翻番，愈演愈烈。

之所以出現這些情況，在于中國在經濟復蘇的艱難通道中，仍處在負利率區間。謝國忠認為，流動性資金為了抵御通脹而將旁地產視為避風港。這些投資者們堅信，中國政府不會眼睜睜看著房價回落。因為整個中國地方政府的發展模式里，土地財政是最不可或缺的一環。現在看來，他們賭對了。