房產稅別總喊“狼來了”

又一記房地產調控重拳或“蓄勢待出”。房產稅真的要來了嗎？

5月12日《上海證券報》報道，上海市正緊鑼密鼓地討論樓市調控細則，其中即包括房產稅征收辦法。細則最快將在本月公布，旨在對住房保有環節征稅的房產稅征收，也將隨之正式啟動。稅率在千分之八左右，且計稅基礎為估價，而非歷史成交價。

盡管這一政策尚未得到監管層的表態，但卻被市場認為“八九不離十”。需要強調，房產稅之要義是：使狂熱的市場卸去資產泡沫和通貨膨脹的重負，讓房價控制在合理范圍之內；體現真正的社會公平與正義，高昂的稅費不會加諸普通百姓身上，調控的重拳應落在投機者和權貴階層之上。

“借殼”物業稅需盡早“實轉”

所謂房產稅，無非是“借殼”的物業稅。房價飆升，很多人將抑制瘋狂房價的希望，寄托在擴大房產稅征收范圍或開征物業稅上。

物業稅自2003年開始進入公眾視野，已經“空轉”7年。目前，大部分試點地區還停留在評估的技術操練階段，也沒有全面準確的財產信息，沒有統一的數據平臺，所謂“空轉”不過是無源之水。至于自住用財產差別對待、累進稅率結構、豁免與優惠等政策工具的引入，能否保證公平實施，如何銜接新舊體制，目前有無具體的思路等均無下文。

在物業稅的“空轉”中，換了個“帽子”的房產稅最近頻頻見諸媒體。

房產稅其實并非新稅種，根據1986年頒布的《中華人民共和國房產稅暫行條例》(下稱《房產稅暫行條例》），房產稅依照房產原值減去10%~30%后的余值計算繳納，稅率為1.2%。其中，房產出租的，以租金收入為計稅依據，稅率為12%。

按其房屋原價值的70%~90%每年進行征收，如果房產原值100萬元，以后每年要繳納0.84萬元~1.08萬元的房產稅；如果出租，則按經營所得繳納稅款，假設每年租金收入為10萬元，就得繳納1.2萬元房產稅。

這是一種進步：在房屋保有環節征稅，將增加炒房者的持有成本，能精準打擊投機性購房，是有效抑制房價飆升的一柄利劍。雖然不能解決全部問題，但會增加炒房人的風險預期，一旦這種預期增加，其行為也會有所收斂。

房產稅是中央改革地方土地“第一”財政的根本途徑，也是破除把地方財政和GDP建立在高房價、高地價基礎上，由社會大眾和民間財富承受的根本出路。

借此，可以使地方政府得到一種大宗、穩定、隨自己職能履行而不斷“水漲船高”式增長的支柱稅源，減弱地方政府對土地財政的依賴，遏制地方政府推高地價的沖動，避免因地價上漲推高房價。地方政府職能的偏差，行為的短期化，都有望得到矯治。由此，房產稅不應像物業稅那樣“空轉”，而應實現真正意義上的“空轉實”。

不過，在國務院未修改《房產稅暫行條例》的情況下，上海是沒有權限擴大房產稅征收范圍的。

如果擴大房產稅征收范圍，首先必須符合法定程序，先行修改《房地產暫行條例》，依法進行，然后摸清復雜的房屋產權情況，建立一個中立、客觀、公正的房屋評估體系，相關配套制度的調整和完善，積極征求公眾、專家和各利益群體的意見等。

總之，征稅應以法律為先導，任何時候，對法律獨立性的尊重都會促使社會走向良性循環。

調控重劍應直指投機

起征房產稅名義上是指向開發商和炒房客，但在目前樓市供不應求、剛性需求旺盛的實際背景下，他們的利益近乎“零傷害”，而代價轉嫁給普通消費者的可能性已然大大增加。

房產稅到底該不該收、如何收，需平衡多方利益。政府在開征房產稅之前，應該先理清多種住房消費關系。綜合考慮豪華住宅與普通住宅的區別，個人自住房與個人多處房產，家庭實際人口與家庭人均住房面積等多方面的因素。合理考慮部分免稅情形，既要避免有人鉆空子，規避、轉嫁房產稅，更要精確指導，防止增加普通百姓稅收負擔。

對于房產稅，反對者最為擔憂的就在于它可能并不去調整和規范造成房價畸高的大量房產稅費，成為一種純粹的加征。因此，房產稅的出臺應以規范、合并、調整目前房產各項稅費為前提。如果它完全變成一種增加政府收入的加征，徒然增加人民的負擔，扭曲社會收入分配關系，那還不如干脆“束之高閣”。

警惕房價報復性上漲

房產稅是含著金湯匙出生的，甚至被坊間喻為拯救樓市魔鬼的天使。

然而，房價飆升由資金、預期等各種國內國際因素復合促成，單靠征稅，無論是保有環節的稅收，還是交易環節的稅收，都無法從根本上解決。因為房屋價格總體是由需求決定。

在需求旺盛尤其是預期房價不斷上漲的情況下，所有的成本都可以轉嫁出去。征收房產稅調節房價的前提是，稅負不能轉嫁，通過稅收拿走炒房者的收益，得利少了，投機性購房需求才會減弱。如果稅負無法轉嫁，這部分增加的成本只會以更高的價格售出，從而進一步推高房價。而對照去年全國25.1%的平均房價漲幅，炒房利潤勢必遠遠高于稅費。

對于那些擁有多套住房用于出租的人來說，房產稅減少了租房的收益，他們一定會將此損失轉嫁到租住者的頭上。從而變相推高租價，促使房屋回報率提高，二次推高房價。這樣形成的局面是，擁有住房的人不一定都要交納房產稅，但租住房屋的人卻無可逃避地要納稅。

征收住房持有稅是為了打壓房地產投機，建立正確的激勵機制，使資金從泡沫走向實體。因此，從技術層面而言，在厘清稅收時，征收的對象應主要為暴利獲得者、職業炒作者與利用權力占有大量社會資源者。合理考慮部分免稅情形，既要避免有人鉆制度空子，架空房產持有稅，更要最大限度地避免傷及普通購房者與自住房群體。