地產(chǎn)泡沫不可持續(xù)

中國的房地產(chǎn)到底有沒有泡沫?地產(chǎn)調(diào)控政策效果如何?房價(jià)是否能降到合理的價(jià)位?這些恐怕是中國老百姓當(dāng)下最關(guān)心的話題，2010年9月27日，在《大眾理財(cái)顧問》聯(lián)合恒生銀行舉辦的“財(cái)富管理講座”中，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家向松祚對這些問題表達(dá)了自己的看法。

中國房地產(chǎn)存在泡沫

對于中國的房地產(chǎn)是否有泡沫，很多人還有著不同的看法。我想引用幾個(gè)數(shù)據(jù)來說明問題。

租售比 租售比是衡量樓市投資收益的指標(biāo)。北京目前平均租售比達(dá)1：546，最高達(dá)到1：700，上海租售比達(dá)１：500，深圳租售比高達(dá)1：480。全國主要省會(huì)城市平均租售比超過l：300。而歐美國家平均租售比是1：50～1：80。1：500的租售比意味著假若依靠出租賺錢，平均需要45年才有望收回購房資金(損失利息還不算)。

投資或投機(jī)比例 全國主要城市的購房人群中，以投資或投機(jī)為目的者，比例達(dá)到46％，為全球最高。北京、上海、深圳等城市中，投資比例遠(yuǎn)超50％。中國樓市投資或投機(jī)氛圍非常濃厚。

房價(jià)收入比 判斷房地產(chǎn)市場是否健康，房價(jià)收入比是一個(gè)重要的指標(biāo)。該數(shù)據(jù)是假設(shè)夫妻雙方皆能賺取平均工資且希望購買100平方米的平均價(jià)格住宅，北京房價(jià)收入之比超過20，上海為18，深圳為16。這個(gè)數(shù)字正常水平應(yīng)為6～8，美國房價(jià)收入比平均為4～6。世界各國房價(jià)收入比是有規(guī)律性的，從這個(gè)角度看，中國房價(jià)確實(shí)已經(jīng)偏離了正常的軌道。

房價(jià)漲幅與GDP漲幅之比 當(dāng)然更準(zhǔn)確的指標(biāo)應(yīng)該是房價(jià)漲幅與人均收入漲幅之比。該比例北京超過5倍，上海超過7倍，深圳超過6倍。

房地產(chǎn)企業(yè)市值與GDP之比 判斷股市是否合理的一個(gè)指標(biāo)是股票市值與GDP之間的比例，股市在6124點(diǎn)時(shí)市值與GDP二者之比為1.5倍，而2009年中國房地產(chǎn)企業(yè)市值與GDP之比達(dá)到了3倍。發(fā)生次貸危機(jī)前，美國房地產(chǎn)企業(yè)市值與GDP之比為1.7倍。

從這些指標(biāo)可以看出，中國的房價(jià)水平已經(jīng)嚴(yán)重脫離了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本面。

3股力量決定泡沫是否持續(xù)

毫無疑問，中國的房地產(chǎn)存在泡沫，這個(gè)泡沫是否能持續(xù)取決于3股力量。

投資客是否能撐得住 購房人群中，投資客的比重非常高，且投資客中的90％是利用銀行信貸來炒房，用租金來償還銀行的月供，他們是否撐得住是一個(gè)值得關(guān)注的因素。

開發(fā)商能否撐得住中國的房地產(chǎn)開發(fā)商平均負(fù)債率為78％，上市公司負(fù)債率為72％，在這么高的負(fù)債率下，開發(fā)商長期捂盤惜售，他們能撐多長時(shí)間值得懷疑。

外部資金對中國房地產(chǎn)市場的看法 目前有很多外部資金進(jìn)入到中國的房地產(chǎn)市場，他們是通過什么渠道進(jìn)來的，還無法得到準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)。如果政府的地產(chǎn)調(diào)控政策不變，維持l～2年，外部資金可能就會(huì)謹(jǐn)慎，是繼續(xù)進(jìn)來，還是撤資就會(huì)充滿變數(shù)。

中國房地產(chǎn)價(jià)格是否能延續(xù)上漲，地產(chǎn)泡沫能否破裂，關(guān)鍵就在這3股力量的走向。

房地產(chǎn)市存在5大關(guān)系

中國的房地產(chǎn)市場上存在著5大關(guān)系，只有了解了這5大關(guān)系，才能深刻理解房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀。

中央政府和地方政府 中國土地的控制權(quán)不在中央政府和省級政府手中，而是在縣級、區(qū)級政府手中，這是一種奇怪的土地制度。只有了解了這種土地制度，才能理解在中國為什么會(huì)出現(xiàn)如此高的土地價(jià)格和房價(jià)。地產(chǎn)調(diào)控中，中央政府并沒有手段來實(shí)施，真正的實(shí)施方是地方政府，但地方政府有強(qiáng)烈的動(dòng)機(jī)把地價(jià)推高來獲得收入，從這個(gè)角度看，調(diào)控政策反彈的可能性比較大。

政府與開發(fā)商 由于土地的控制權(quán)在地方政府手中，土地價(jià)格越高，地方政府的收入就越多，地方政府與開發(fā)商的利益是完全一致的。在對閑置土地的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，一些地方政府對閑置土地的情況并非一無所知，而是睜一只眼閉一只眼。很多情況下，他們和開發(fā)商聯(lián)合起來囤積居奇，推高地價(jià)和房價(jià)，形成一個(gè)利益共同體。

開發(fā)商和銀行 中國房地產(chǎn)貸款，尤其是按揭貸款的不良率是最低的，銀行有強(qiáng)烈的動(dòng)機(jī)發(fā)放房地產(chǎn)的相關(guān)貸款。可以說，銀行和開發(fā)商的利益也是一致的。

炒房客和銀行 據(jù)說調(diào)控政策出臺(tái)前幾天，北京有一個(gè)炒房客一天賣掉58套房，這其中大部分是通過銀行信貸購買的。銀行承擔(dān)了炒房客最有力的助手，房價(jià)豈有不漲之理?

購房人與前四者在房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈上，真正的購房人處在最低端和最弱勢的地位。

理順市場看4方向

這幾個(gè)關(guān)系是判斷中國房地產(chǎn)未來改革的方向，未來房地產(chǎn)市場怎么走主要看以下4個(gè)問題的解決。

土地產(chǎn)權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)目前中國的房屋是70年產(chǎn)權(quán)，確切地說，應(yīng)該是70年的居住權(quán)。對于個(gè)人是否應(yīng)該擁有土地的產(chǎn)權(quán)，中央還沒有明確的政策，但這個(gè)麻煩是無法回避的。

中央和地方財(cái)政稅收制度的改革 現(xiàn)在地方政府為什么需要錢，因?yàn)樨?cái)政負(fù)擔(dān)比較重，但財(cái)政收入的75％都要被中央政府拿走，地方政府只能靠賣地獲取收入。

政府與開發(fā)商之間 中國有可能借鑒新加坡和德國的模式，方式是修一個(gè)“長城”隔斷兩個(gè)核心市場：一個(gè)是解決低收入者的市場，稱為廉價(jià)房或保障房。誰能進(jìn)入這個(gè)市場政府有嚴(yán)格的規(guī)定，如必須是當(dāng)?shù)鼐用窕蚣{稅人、收入必須低于某個(gè)水平等，當(dāng)收入超過這個(gè)基準(zhǔn)線后就必須退出這個(gè)市場。另外一個(gè)市場是完全商業(yè)市場，土地采取競拍的方式，房價(jià)完全由市場來定。

開發(fā)商與銀行、投資客與銀行之間 銀行中房地產(chǎn)相關(guān)貸款占多大比例，投資客在銀行能貸到多少錢，這都必須要有法律的規(guī)定，不能由銀行沒有任何限度地放貸給開放商和投資客。糾正兩個(gè)錯(cuò)誤觀念

關(guān)于房地產(chǎn)有兩個(gè)說法是極端錯(cuò)誤的，會(huì)造成很大的危害。

只要市場化就會(huì)萬事大吉 一些學(xué)者談到匯率、房市就認(rèn)為必須市場化，其實(shí)沒有深入研究，是一種教條主義。全世界最鼓勵(lì)市場經(jīng)濟(jì)的美國，房地產(chǎn)市場也不是完全市場化的。中國從20世紀(jì)90年代開始，房地產(chǎn)開始走市場化道路，現(xiàn)在走不下去了，看來是有很大的問題。與新加坡比起來，中國香港的房地產(chǎn)市場是失敗的，政府是土地唯一的控制者和買家，1997年回歸之前，土地屬于英國女王，回歸后屬于特區(qū)政府，老百姓沒有土地。

房地產(chǎn)業(yè)定義為經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè) 最近全國工商聯(lián)房地產(chǎn)行業(yè)分會(huì)、中國房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)認(rèn)為，要保護(hù)國家經(jīng)濟(jì)就必須發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，地產(chǎn)調(diào)控政策打擊了中國的支柱產(chǎn)業(yè)。其實(shí)帶動(dòng)鋼材、水泥、家具、家電等行業(yè)的不是房地產(chǎn)業(yè)，而是建筑業(yè)。房價(jià)從50萬元上漲到500萬元，所需要的家具家電并沒有增加。這種最錯(cuò)誤的理論就是簡單地把房價(jià)持續(xù)上漲定義為房地產(chǎn)，定義為國民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)。