三稅結合打擊樓市過度投機

在交易環節征收資本所得稅的作用遠大于房產稅。更有效的措施，則是在首套和改善型住房外，信貸資金占用交易所得稅(簡稱特別交易稅)、資本所得稅和房產稅三稅結合，其中最有效的是資本所得稅

董新登

武漢科技大學金融證券研究所所長、教授

資本所得稅是戰勝炒房客的唯一法寶

資本所得稅(Capital GainsTax)，也譯作資本所得稅或資本增值稅，是針對投資品買賣所產生的“差價收益”(即資本所得)征稅的。資本所得是投資所付與賣出投資所得的差額，如果投資有利潤，則產生投資收益；如果投資賠錢，則形成資本損失。或者說，資本所得是通過買賣資本性資產而獲得的利潤。資本性資產包括股票、基金、債券、不動產(如房產)、貴金屬(如黃金)、錢幣收藏、藝術品及其他收藏品。在國際上資本所得稅大體可分為4種類別：證券類、不動產類、貴金屬類、收藏品類。

根據國家稅法和政策規定，中國對個人轉讓房地產征稅涉及的稅種包括契稅、營業稅(附加征收城市維護建設稅和教育費附加)、房產所得稅、土地增值稅、印花稅等。其中，房產所得稅就是所謂的“資本所得稅”。按照《個人所得稅法》規定，個人出售自有住房取得的所得，應按財產轉讓所得項目計征個人所得稅，稅率為20％。實際上，對個人轉讓財產所得征收房產所得稅已經實行多年。

要加大對炒房客的打擊力度，房產所得稅可按資本所得稅格式進行改造，名稱可以繼續采用房產所得稅，這樣，老百姓更易于接受。但房產所得稅稅率要按照房產持有期來定，比如1年內50％，1～2年40％，2～3年35％，3～5年30％，5～lO年25％等。

只有這樣的房產所得稅，才能真正精準打擊炒房客。反過來講，如果房市新政真的是要打擊炒房客，如此設置的房產所得稅，一定是威力無窮的，而不是上海所定下來O.8％的所謂房產保有稅。

葉檀

著名經濟評論人

級差制房地產資本所得稅是最好辦法

資本所得稅可以減少交易頻率，為投資性需求降火。試想，炒房者獲得100萬元的收益可能50萬元用于納稅，多半的炒房者會失去炒作的動力。在嚴酷的市場中，二套房以上的購房者不得不面對依然高漲的房價、上漲動力不足的租房市場，以及1.1倍的高息貸款，加上累進制的資本所得稅。只要大部分炒房者退出市場，房地產市場回歸消費需求主導就有可能，而房地產成為金融替代品，爆發中國式金融危機風險的概率也就大大降低。

征收房地產資本所得稅不會損害大部分普通收入階層的利益。我國的房地產大部分掌握在擁有雄厚資本的人手中，或者有能力調動金融與房地產資源的人手中，征收級差式利得稅獲利越多者納稅越多，交易越頻繁者納稅越多，普通工薪階層或者只有一套自住房，或者擁有一套為子女購置的商品房暫時出租獲利，基本不會受到級差式資本所得稅的負面影響。目前所謂的房產稅損害大多數人的吶喊，不過是手擁多套房的既得利益者拉著民生的大旗掩蓋自己的私欲罷了。

著名經濟學家哈繼銘曾經建議，為了保護真實的購房需求(居民自住)，以下兩種情況可享受免稅：長期擁有的房地產(如10年以上)，以及出售后一段時間內另外購置房產(如1年內，也就是說居民出于改善居住條件的目的為換房而賣房)。最后，利得稅還可以考慮區別對待自住和出租的房地產，對后者征收較高的稅。

記者手記

任志強說房產稅是“摟市核武器”，也確實是核武器，除了讓人恐慌外，對打擊畸高房價的實際作用并不大。要解決房價問題，加息不是長久之計，指望土地財政的破除無異于與虎謀皮。唯有兩方面著手：一是加大供給，確保保障性住房和中低價位、中小套型普通商品房的供應；二是優化需求結構，堅決抑制投機性需求。

“現在到了緊要關頭”，央行貨幣政策委員會委員夏斌強調，中央的房地產調控方向不會變。長遠來說，中國的房地產市場要走的是德國模式的消費品市場，而不是美國模式的投資產品市場。 “經過多年的折騰，最后正確的道路將是培養為消費品市場。”

另一央行貨幣政策委員會委員李稻葵則稱，靠房產稅解決房地產投機的問題是幻想，如果真要解決投機問題的話，則可以征收資產增值稅、流轉稅，而非簡單征收房產稅。

為更有效打擊房產投機，還可以把持有和交易環節貫穿起來，對首套和改善型之外的住房，信貸資金占用交易所得稅(簡稱特別交易稅)、資本所得稅和房產稅三稅結合。

根據對信貸資金的占用征收特別交易稅

征收特別交易稅的邏輯：既然買房人申請了按揭貸款，就理所當然地可認為自住。那么在按揭期內，住房就不該再次交易。如果需要交易，其部分溢價應該以稅金的形式來補償前期對信貸資金的占用，稅金的高低與對信貸資金的占用情況成正比。公式為：

納稅額=房產溢價×(1-首付成數／1 O)×(按揭期限-已過期限)／按揭期限。

相關內容可參看本刊2010年08期文章：《打掉房價永遠上漲的預期》。

對二手房交易征收資本所得稅

當前二手房交易過程中的主要稅種有營業稅和個人所得稅等，但對于過度炒作的打擊力度不夠。可整合成為統一的資本所得稅，按照房產持有期或房產套數，實行累進稅率。持有期越短，名下交易過的房產套數越多，稅率越高。第一次交易可免征或低稅率。對于按揭貸款的交易者，特別交易稅與資本所得稅累征。

在持有環節征收房產稅

對首套和改善型住房之外的房產征收房產稅，征稅范圍為個人名下的所有房產，按照價值征收。

三稅結合，主要打擊炒房客，而對占大多數的首套和改善型住房購買者不形成任何負擔。在持有和交易環節同時征以重稅，可予投機客以重創，打掉房價永遠上漲的預期。根據難易程度，可先從特別交易稅和資本所得稅開征。資本所得稅威力最大也最具有現實性，如若開征，房價下跌的可能性將大增。需要點明的是，如果不改變當前定位不明、動機不純的現狀，則房產稅不如不征；為了打擊過度投機，如果不首先開征資本所得稅，也是不如不征。

十一長假剛過，消息傳來，財政部、國稅總局和住建部聯合啟動對房地產稅會簽的相關程序，意味著上海、重慶的房產稅試點已箭在弦上。但與長假前的新一輪樓市新政相比，市場反應冷淡。多年來的“只聞樓梯響，不見人下來”，使人們不得不從“聽其言而信其行”變成了“聽其言而觀其行”。著名經濟學家徐滇慶甚至認為，此前所謂的房產稅空轉，實際上從沒有轉過。由此可見，房產稅將成為一個長期話題，然而也僅限于此而已。

穩定是當前的大局，宏觀部門似乎更愿意看到房地產市場穩中略降，而非暴跌暴漲。存在著以泡沫促發展的思路，對摟市炒作和泡沫也并沒有真正下決心打擊。在觀察政策走向時應注意這一點。

目前公認的國家調控房地產市場最得力的國家是德國.德國房價10年未漲。重重的稅收限制大大壓縮了炒房者進行“低買高賣”的利潤空間。在德國其自有自用的住宅不需要交納不動產稅.只交納宅基地的土地稅。用于出售的房地產首先要繳納評估價值1％～1.5％的不動產稅，房屋買賣還要交3.5％的交易稅。如果通過買賣獲得盈利.還要交15％的差價盈利稅。自有房屋的出租除繳納不動產稅外.租金收入還要交納個人所得稅，稅率在20％～45％，2009年后統一為25％的資本所得稅。

韓國物業稅主要分為兩種.即資本所得稅和綜合房地產稅(注：上海物業稅方案與之類似)。資本所得稅每年7月和9月向地方自治團體繳納.綜合房地產稅則12月向國稅廳繳納。為控制個人的房地產投機行為.韓國政府對擁有多套房產的個人制定了一系列限制政策.資本利得稅率隨房產數增加。例如個人將第二套房產出售時.資本利得稅的稅率高達50％，而第三套房產則達到60％。韓國政府于2005年開始向擁有高價房產的人另征收綜合房地產稅。被納入征收對象的是個人房產價值(根據政府每年評估價格)超過6億韓元(約合人民幣358萬元)的戶主。國稅廳征收的綜合房地產稅將全額捐獻給地方自治團體.以均衡地方經濟發展。