房產稅征與不征的困境

自本輪房地產調控以來，最熱門的話題無疑是房產稅(物業稅)了。許多人認為它是樓市調控政策的殺手锏和終極核武器，可與對畸高房價幾乎一邊倒的詬病和抨擊形成鮮明對照的是，輿論在物業稅是否應該推出上，竟然出現了勢均力敵的兩種力量，反對的力量一度還隱隱占據上風。這是怎么回事?究竟什么地方出現問題了?

從兩大陣營來看，樓市春天派(任志強等)持堅決反對態度，樓市民生派(曹建海等)的內部則出現了分化，除部分人表示支持外，不少人持謹慎態度，認為當前推出物業稅的時機并不成熟。

公說公有理，婆說婆有理。然而總體來看，支持和反對的理由都不充分。反對者利益使然，有攪亂混水和一葉障目之嫌；贊成者以為物業稅必能打壓畸高房價，有簡單化和一廂情愿之感。

房產稅是什么

房產稅是政府以政權強制力，對使用或者占有不動產的業主征收的補償政府提供公共品的費用。主要針對土地、房屋等不動產，要求其承租人或所有者每年都要繳納一定稅款，而應繳納的稅值會隨著不動產市場價值的升高而提高。

目前，世界上大多數成熟的市場經濟國家都對房地產征稅，它以財產的持有作為課稅前提、以財產的價值為計稅依據，其實質就是房地產保有稅。各國的名稱不盡相同，有的稱不動產稅，如奧地利、波蘭、荷屬安的列斯；有的稱財產稅，如德國、美國、智利等；有的稱地方稅或差餉，如新西蘭、英國、馬來西亞等；中國香港則直接稱物業稅。

由于與物業費的名稱接近容易混淆，同時在我國為了規避產權和立法等較敏感問題，物業稅又常被稱為房產稅。5月31日，國務院批轉國家發改委《關于2010年深化經濟體制改革重點工作意見的通知》明確提出“逐步推進房產稅改革”之后，上海、重慶等地紛紛開始了物業稅征收草案的制定和上報，其中重慶的方案中還有一個名稱——特別房產消費稅。

現階段涉及房地產的稅費共有53種，占據了房地產成本的30％-45％其中9項為稅，剩下的44項是費。這些稅費分布于房地產開發建設和交易的各個環節，在開發建設環節主要有耕地占用稅、土地增值稅、土地出讓金、印花稅和企業所得稅等，在交易環節主要有契稅，營業稅和個人所得稅等在保有環節的房產稅和城市房地產稅僅有名目而沒有開征。

從稅收的要件來說，一般應具備兩個基本條件之一，一是納稅者得到了一定的收益，以收益作為稅源并以一定的比例提取稅費，例如增值稅所得稅等：二是給納稅者提供服務來收取稅費，如印花稅，燃油稅等。從國外慣例看，物業稅屬于第二要件，即當局為物業持有者提供服務如維護道路、綠化環境，配套購物場所等。

房產稅在不同國家的征稅方式有所相同。在加拿大政府對100％的物業征稅，對擁有兩套住宅的人還以高稅率征收對自居，退伍軍人，老人、殘疾人等有優惠。在美國，擁有房產后每年交不動產稅給州政府，各州稅率有所不同，幅度在房產價值的1％～2％。在澳大利亞和新西蘭，不動產稅則是政府根據房屋的占地面積和每年進行評估的房屋價值按0.3％～1％征收。

房產稅有起征點

朋友小王自認是個悲觀主義者。他認為，在房價問題上，不可能代表老百姓說話。同樣，物業稅是否開征，直接關系到政府公務人員的利益，而這個群體的力量極大。以一套市值200萬元的住房為例，按照8％。稅率，年征稅額1.6萬元，相當于每人每月多了1333元的支出，阻力可想而知。而對于擁有多套住房的人來說，更有剜心頭肉之痛。

小王的觀點在當前有不少擁躉。在反對物業稅的聲音中，最強音來自房地產商代表，其次是擁有多套住房的炒房客。房地產商為了維護既有利益，凡可能對房地產市場造成重大沖擊的政策措施都要反對。物業稅一旦出爐，首當其沖的便是炒房客。關乎切身利益，不由不大聲疾呼。隨后不少僅有一套住房的人也跟著慌亂起來，以為自己也要繳稅，懵懂地加入到了反對的隊伍。

縱觀任志強等人的言論可以看出，他們始終有意忽略了房產稅有免征點。在當前看到的上報方案中，對于第一套房和改善型住房，原則上并不開征房產稅。

據報道，上海上報的房產稅方案有5套備選。(1)新老劃界，即在新的房產稅沒出臺前買的房子都不征稅，不管三套還是四套，而房產稅出臺后買的第一套不征，第二套人均70平方米以下不征，第二套人均70平方米以上及第三套以上的征；(2)按照房屋總價的6％o或者8％o征；(3)按照人均60平方米或者人均70平方米為界限：(4)按照區域劃分，以環線，在空間區域征收，不是這個區域的不征：(5)以三套房為界，即針對三套房以及三套以上的，都視作經營房。

反對者扛著的大旗主要有三個。一是政府并不愿意征。首先是公務員不同意，如上所述。其次是部分官僚不同意，開征物業稅就要對房屋進行普查和實名登記。

二是房地產稅負太重，再開征此稅就是稅上加稅。他們認為，開征物業稅，首先要解決商品住宅70年土地使用權(產權缺失)問題，要廢除土地出讓金。這在某種程度上是實情，卻恰恰點出了當前房地產市場最大的困局：對政府來說，土地財政“天生麗質難自棄”，這也是當前高房價鼓吹者有恃無恐的主因。

不少人認為，既然土地公有，就不應該繳土地出讓金。既然繳土地出讓金，就不應該只給70年的土地使用權，而應給完全產權。既然繳了土地出讓金，取得了70年的土地使用權，就不應再收物業稅；如果繳物業稅，應該把地價(土地出讓金)除以70，每年繳一份。

這里面有幾個問題值得商榷。土地誠然公有，但作為一種稀缺的俱樂部產品，存在排他性，個人占有時繳納土地出讓金也并非說不過去。70年土地使用權是一個過渡時期的政策，從長遠來看，必然會成為完全產權。土地出讓金代表對產權的購買，是在交易中一次完成的，而物業稅是產權保護費，只要警察上班就得繳，是兩個不同概念。房地產稅負過重的問題不可否認，但不能混為一談。

三是征稅對象和征稅標準如何設置。房地產市場存在著諸多歷史不平甚至不公，小產權房、農村住宅、自建房、官產房、單位房、房改房、限價房、經濟適用房和商品房等，取得時的成本和取得后的權益不同，如何能按照統一的標準征稅?然而他們忘了，歷史不公并不能成為解決當前更大不公的借口，問題只有解決的過程中才能進一步消化處理。

在列舉了物業稅的壞處之后，房地產商進一步夸大了恐慌：“這種對持有稅的叫喊早已打擊了中國的股市，打擊了民眾的消費，也將打擊中國的經濟增長。該是國家正面否定物業稅出臺的時候了!”

房產稅能降房價嗎

贊成者認為，只有開征房產稅，才能解開地方政府與土地財政之間的臍帶，才能從根本上解決高房價。否則，政府永遠是房地產泡沫最大的推手。

他們看到了造成畸高房價的根本原因之一，但對土地財政的依賴程度認識不足，寄希望于給地方政府一塊骨頭而讓他們丟掉一塊肥肉。在贊成者構想的藍圖中，可以借房產稅開征之機，把一次性征收的土地出讓金、土地增值稅、城市房地產稅等取消，并人每年一繳的房產稅。這樣就會大大降低成本，使房價至少下降20％～30％。但這顯然難以實現。最大的可能是，土地出讓金和房產稅同時存在。

贊成者們賦予房產稅打擊炒房客的重任，上海、重慶等地上報的方案，也從側面印證了這一點，主要思想都反映了對經營性物業的打擊。但從國外經驗來看，恐難擔當。房產稅的本意是為了提供更好的社區服務，并不是為了打擊投機。稅率過高，對市場打擊太大；過低，則會被炒房客轉移給買房人，反而進一步推高房價。在賣方市場，本應由賣方承擔的稅負成功轉嫁給買方的情形數見不鮮。

仍以一套市值200萬元的應稅住房為例，按照8‰稅率，年征稅額1.6萬元，與現在動輒20％以上的房價年增長率相比，只能是小巫見大巫(8‰的稅負遠小于20％的溢價)。央行貨幣政策委員會委員李稻葵旗幟鮮明地說：“如果我是一個炒家，我不會關心房產稅。有多少人買了房子既不住也不租，還會在乎房產稅嗎?”

影響還會擴散到租房市場。這套房子如果出租，對出租人來說，意味著每月多了1333元的支出，這部分價格不可避免加到房租里面。與商品房市場相比，租房市場更加不規范和缺乏彈性。買不起房，可以租房，但如果連租都租不起了呢?20l0年春夏之交北京等地房租飆漲造成的嘩然可為警示。

不排除一種可能，房產稅的出臺，使市場真正認識到政府遏制高房價的決心，從而造成恐慌拋售潮，房價下挫。但這種可能性并不大，且從長遠來說，只能為房價進一步飆漲埋下伏筆。因此總體來看，當前開征房產稅的時機并不成熟。