中糧地產(chǎn)系從擴張到整合

作為國資委今年3月最終確定的16家主業(yè)包含地產(chǎn)的央企之一，中糧集團在大刀闊斧進行“全產(chǎn)業(yè)鏈”改革的同時，對旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)的思路也日漸清晰。

11月10日，中糧集團董事長寧高寧率領(lǐng)地產(chǎn)核心團隊亮相北京西單大悅城，高調(diào)舉行“大悅城與時尚品牌戰(zhàn)略聯(lián)盟交流會”。對于外界頗為關(guān)注的中糧地產(chǎn)板塊整合進展，寧高寧表示集團內(nèi)部整合已經(jīng)開始。“中糧集團地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合的未來，一定是地產(chǎn)板塊的整體上市。”按其設(shè)想，地產(chǎn)板塊將最終融為一體，實現(xiàn)“股權(quán)統(tǒng)一、資產(chǎn)管理統(tǒng)一、團隊統(tǒng)一”，同時公司計劃采取A+H股的方式，即保留中糧地產(chǎn)內(nèi)地A股的上市地位，同時在H股實現(xiàn)整體上市。不過他也強調(diào)：“這個計劃只是中糧目前正在運作的想法，還不知道會不會批下來。”

曾經(jīng)成功主導(dǎo)華潤萬象城的寧高寧自空降這家糧油食品巨頭后，并未放棄自己的大地產(chǎn)夢想。2006年4月，在耗資近8億元收購深寶恒約六成股權(quán)后，中糧集團將深寶恒更名為中糧地產(chǎn)，搭建出中糧在地產(chǎn)業(yè)務(wù)上的資本運作平臺，寧高寧當時也承諾會將中糧集團旗下優(yōu)質(zhì)住宅資產(chǎn)逐步注入其中。緊接著，中糧集團又在原物業(yè)投資部的基礎(chǔ)上成立了中糧置業(yè)，并確立了中糧地產(chǎn)主攻住宅和工業(yè)地產(chǎn)、中糧置業(yè)主攻商業(yè)地產(chǎn)的分工版圖。

“找人找地找標桿”，寧高寧對新成立的中糧置業(yè)寄語了這樣7個字，而西單大悅城作為中糧置業(yè)運作的首個項目的確不負所托，最終自身也成為行業(yè)標桿。2007年4月，中糧置業(yè)從中冶集團手中收購了西單MALL，并更名為西單大悅城，同年12月西單大悅城試營業(yè)。大批國際品牌進駐，年接待消費者近3000萬人次，銷售額也一路走高：2008年實現(xiàn)10億元銷售額，2009年突破15億元，今年有望達到19億元。

西單大悅城的成功極大鼓舞了中糧的商業(yè)地產(chǎn)雄心。2009年11月5日，中糧集團在上海舉行“大悅城”品牌推介會，正式發(fā)布了“全產(chǎn)業(yè)鏈”戰(zhàn)略之外的另一大戰(zhàn)略——“全服務(wù)鏈城市綜合體”戰(zhàn)略，同時高調(diào)宣布，中糧計劃未來5—10年在全國布局20個大悅城項目，規(guī)劃的商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)總額則將達到集團資產(chǎn)的30%（700億元左右）。

作為中糧集團發(fā)展城市綜合體戰(zhàn)略的統(tǒng)領(lǐng)性品牌，大悅城除了已開業(yè)的北京西單、北京朝陽和沈陽三家外，今年2月中糧置業(yè)13.5億元收購的新梅太古城項目，預(yù)計將于今年底以上海大悅城的嶄新面貌開門營業(yè)。此外，天津和成都的大悅城項目計劃于明后年正式入市。

“有一些標桿是我們要真正效仿的，比如華潤的萬象城，以及日本東京的商業(yè)地產(chǎn)項目都很不錯。”中糧集團副總裁、中糧置業(yè)董事長史焯煒在接受采訪時曾表示，商業(yè)地產(chǎn)分為項目運作、項目復(fù)制以及資本運作三個層次，目前中糧置業(yè)還只屬于項目運作階段，相比之下，萬達集團、華潤置地是項目復(fù)制階段；而凱德置地、西蒙、GGP等外資都已經(jīng)到了大規(guī)模復(fù)制、資本市場支持的層面。

相對于如火如荼的中糧置業(yè)，主營住宅業(yè)務(wù)的中糧地產(chǎn)則并不是那么順暢。在2007年8月第一次資產(chǎn)注入成功之后，中糧集團對其后續(xù)的資產(chǎn)注入并不順利。2008年3月中糧集團對中糧地產(chǎn)的第二次資產(chǎn)注入計劃最終被擱淺。2009年9月，中糧地產(chǎn)啟動配股再融資計劃，擬募資35.37億元，并依順序收購中糧集團擁有的5家住宅開發(fā)房地產(chǎn)公司的股權(quán)，但受到宏觀調(diào)控影響，這次配股再融資計劃也還未通過審批。

資產(chǎn)注入和配股都不順利，中糧地產(chǎn)采取出售金融資產(chǎn)或借貸發(fā)債等方式自謀出路。11月5日，中糧地產(chǎn)發(fā)布公告，已使用自籌資金將中糧集團旗下開發(fā)住宅的上海加來房地產(chǎn)開發(fā)有限公司51%股權(quán)收購?fù)戤叀Ｍ瑫r中糧地產(chǎn)今年已花費67億多元在成都、杭州、北京、沈陽和深圳競得6塊地。

繁榮背后也存在隱憂，中糧置業(yè)在各地都能復(fù)制西單大悅城的成功嗎？資金、團隊和管理能力都是其所面臨的內(nèi)在風險；而中糧地產(chǎn)受地產(chǎn)調(diào)控影響，在銷售業(yè)績和股市上的表現(xiàn)都難盡人意。此外，外界更為關(guān)注的是中糧地產(chǎn)和中糧置業(yè)的“兄弟之爭”，名義上分工明確的兩家企業(yè)，由于實際業(yè)務(wù)上有交叉重合，同業(yè)競爭難以避免，中糧集團地產(chǎn)業(yè)務(wù)的整合已經(jīng)勢在必行。

目前除中糧地產(chǎn)和中糧置業(yè)外，中糧集團旗下的地產(chǎn)板塊還包括中糧集團深圳有限公司、中糧（海南）投資發(fā)展有限公司等，總資產(chǎn)累計達400多億元。“從集團戰(zhàn)略角度來講，下一步會把地產(chǎn)酒店事業(yè)做成一個統(tǒng)一的上市公司。”寧高寧希望這家“統(tǒng)一的公司”能在明年年底之前完成整體上市，屆時整個房地產(chǎn)業(yè)務(wù)將在股權(quán)、資產(chǎn)管理、團隊上實現(xiàn)一體化。