到世界各地當(dāng)房東去

如果想在國(guó)內(nèi)政策調(diào)控炒房的當(dāng)前，去香港及海外進(jìn)行房產(chǎn)掃描，尋找逢低買進(jìn)的機(jī)會(huì)，現(xiàn)在正當(dāng)其時(shí)。

美國(guó)《國(guó)際先驅(qū)論壇報(bào)》曾刊登題為《中國(guó)準(zhǔn)備投資美國(guó)的房地產(chǎn)》的文章稱，中東、俄羅斯和韓國(guó)的資金近年來大量涌入紐約房地產(chǎn)市場(chǎng)，而下一波投資大浪將從中國(guó)襲來。

隨后，嗅覺敏銳的美國(guó)房地產(chǎn)公司就迅速調(diào)整營(yíng)銷策略，人員低調(diào)飛往中國(guó)，在北京、上海等地向富人們散發(fā)樓書。

“如果中國(guó)沒有到你這里來，你就要去中國(guó)。”于2005年9月創(chuàng)建專向中國(guó)新富階層推銷美國(guó)高端房地產(chǎn)公司的卡特扎普說。他的公司提供漢語(yǔ)幫助，為那些潛在投資者協(xié)調(diào)出國(guó)到紐約看房子的機(jī)會(huì)。

如今，海外投資已不是什么新鮮事了。由于國(guó)內(nèi)購(gòu)買的普通住宅土地使用年限僅為70年，商業(yè)用地年限僅為50年，所以，越來越多的富足人士將投資目光轉(zhuǎn)向土地產(chǎn)權(quán)90%以上為永久、世代相傳并有巨大升值潛力的海外房產(chǎn)。

而且，隨著國(guó)內(nèi)抑制房?jī)r(jià)過快上漲的政策趨緊和股票市場(chǎng)的不靠譜，投資海外房產(chǎn)，實(shí)際上是許多富裕階層早晚要考慮到的事情。由于受金融危機(jī)影響，很多國(guó)家出現(xiàn)現(xiàn)房?jī)r(jià)低、匯率低、利率低這“三低”，是多年難遇的購(gòu)房好時(shí)機(jī)。

“趁人之危”的事并非正人君子所為，但把握好時(shí)機(jī)，賺個(gè)盆滿缽滿卻無可厚非。

讓我們一起，全球做房東吧。

第一站:澳大利亞

房租收益高

同樣300萬元人民幣的房子，在澳大利亞可以租到人民幣12000元/月，

比上海高一倍。

由于澳洲的房地產(chǎn)已有近百年的歷史，其市場(chǎng)已十分成熟。最新權(quán)威機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)和分析表明，澳洲房地產(chǎn)近40年來平均每7-10年即可增值一倍，因此，澳大利亞是中國(guó)人投資海外房產(chǎn)最熱的國(guó)家之一。

在澳大利亞投資房產(chǎn)，能夠獲得最大現(xiàn)金流。同樣是300萬元人民幣的房子，在澳大利亞可以租到人民幣12000元/月，而在上海僅可以租到6000元/月，因此在澳大利亞將房屋出租比較劃算。

澳洲房產(chǎn)并不像人們通常想象的那么貴，從某種程度上說，比國(guó)內(nèi)房產(chǎn)的價(jià)格還要低。一般每平方米的平均價(jià)格為3000元人民幣，10%首付，也就是說30萬澳元的房子，首付只需3萬澳元，折合成人民幣不到20萬元。澳洲銀行給海外買家最高可以提供房?jī)r(jià)總額80%的貸款，根據(jù)每位客戶信譽(yù)度的不同，一般可以保證70%的貸款。

一般來說，月收入在3萬元-5萬元人民幣的中國(guó)人都有能力在澳大利亞購(gòu)置房產(chǎn)。澳大利亞悉尼、墨爾本地段好的房子為人民幣5萬-6萬元/平方米，普通地段只需2萬元/平方米。中國(guó)人只需提供收入證明，就可以貸款在澳大利亞買到一套具有永久產(chǎn)權(quán)的房子。

目前，澳大利亞回報(bào)最高的投資區(qū)域當(dāng)屬悉尼、墨爾本、黃金海岸，悉尼的北區(qū)和東區(qū)更是號(hào)稱“白金地段”，那里集中了澳大利亞最富有的人群，平均每年都有10%-15%左右的升幅，租金回報(bào)5%-7%。

專家預(yù)測(cè)，到2012年，澳洲的悉尼、墨爾本、黃金海岸、布里斯班等主要城市的房地產(chǎn)將會(huì)繼續(xù)增值一倍以上。但澳大利亞政府不鼓勵(lì)短期的投機(jī)行為，政府鼓勵(lì)超過一年以上的置業(yè)計(jì)劃，規(guī)定一年以上的樓宇買賣所得增值稅減半。

第二站:新加坡

已到自住及投資的最佳時(shí)機(jī)

越來越多中國(guó)買家前往新加坡投資置業(yè)，他們偏愛面水和臨近學(xué)校的房子，

Global Property Guide(環(huán)球房地產(chǎn)指南)指出，受大批資金充裕的中國(guó)大陸買家的推動(dòng)，去年新加坡住宅價(jià)格漲幅達(dá)到了驚人的38.1%。

高力國(guó)際(Colliers International)研究與咨詢部門主管 Tay Huey Ying 表示，不斷增長(zhǎng)的需求，推動(dòng)私人房產(chǎn)價(jià)格在2009年末達(dá)到了歷史最高的季度漲幅，其背后是“連續(xù)8個(gè)月的熱銷”。

基于此，新加坡問鼎亞洲最炙手可熱房地產(chǎn)市場(chǎng)排行榜榜首，該排行榜是利用研究公司和網(wǎng)站 Global Property Guide 的房?jī)r(jià)年同比變化數(shù)據(jù)而得出的。

目前，新加坡正轉(zhuǎn)型成一個(gè)具有活力的國(guó)際城市，許多吸引全球投資者和游客的項(xiàng)目措施仍在如期進(jìn)行:國(guó)際金融中心濱海灣金融中心，拉斯維加斯金沙集團(tuán)投資的濱海灣綜合娛樂城，馬來西亞云頂集團(tuán)投資的圣淘沙名勝世界等。

隨著新加坡政府發(fā)展經(jīng)濟(jì)措施的逐步推行，新加坡的經(jīng)濟(jì)與投資環(huán)境也將進(jìn)一步的平穩(wěn)向前，所以目前已經(jīng)是新加坡房產(chǎn)自住及投資的最佳時(shí)機(jī)。

目前，新加坡的私人住宅的價(jià)格約為每平方米4萬元人民幣到十幾萬元人民幣不等，不同的是，新加坡購(gòu)房時(shí)以套內(nèi)面積計(jì)算。而且，新加坡發(fā)展商興建的公寓項(xiàng)目是精裝修，裝入廚房衛(wèi)浴，共用設(shè)施多元化，環(huán)境綠化舒適，且土地使用期限是99年或永久。

新加坡房屋也可以期房的形式進(jìn)行預(yù)售。在政府嚴(yán)格監(jiān)管下，保障購(gòu)房者權(quán)益，外國(guó)人也享受與新加坡人同樣的貸款政策和程序，最高可申請(qǐng)至70%的貸款，銀行貸款利率非常低，只介于2%-2.5%之間。

第三站:加拿大

房?jī)r(jià)有魅力

和世界上許多其他地區(qū)相比，加拿大房地產(chǎn)價(jià)格相對(duì)比較低廉。

根據(jù)Coldwell Banker公司所作的一項(xiàng)全球價(jià)格調(diào)查，和世界上許多其他地區(qū)相比，加拿大房地產(chǎn)價(jià)格相對(duì)比較低廉。這個(gè)調(diào)查還發(fā)現(xiàn)，在許多加拿大城市，普通的“經(jīng)理之家”仍然處于支付得起的價(jià)位。

“多倫多的房?jī)r(jià)一點(diǎn)也不貴。”來自江蘇南通的投資移民陳女士今年3月移居加拿大，稍作安頓之后，就和在國(guó)內(nèi)開工廠的先生到處看房子，“不要說和上海比，江蘇南通的別墅價(jià)格現(xiàn)在都漲到了每平方米1.2萬-1.5萬元人民幣，多倫多大部分地區(qū)的House(相當(dāng)于國(guó)內(nèi)的別墅)比南通還要便宜。”

業(yè)內(nèi)人士表示，確實(shí)有不少移民認(rèn)為多倫多房?jī)r(jià)很便宜。比如，在上海佘山地區(qū)的別墅動(dòng)輒售價(jià)上億元人民幣，在多倫多只需500萬左右加元(約合3250萬元人民幣)即可買到類似面積的豪宅，且周邊環(huán)境和教育資源等軟硬件設(shè)施均要好于上海。

不久前，曹先生在多倫多的房東、來自北京的Lisa Li購(gòu)置了另外一套房產(chǎn)作投資。這套靠近市區(qū)、面積達(dá)3500英尺(約合325平方米)的半獨(dú)立屋，售價(jià)為72.9萬加元(約合473萬元人民幣)，每平方米的價(jià)格僅為14500元人民幣左右，比北京五環(huán)外的房?jī)r(jià)還低，但是租金回報(bào)率卻是北京同價(jià)位房屋的兩倍以上。

多倫多華人地產(chǎn)專業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)吳樹聲表示，多倫多房?jī)r(jià)在世界范圍的大都市中都是偏低的，自1996年以來年均增幅僅為6%左右，如果考慮到通貨膨脹因素，增幅甚小。

最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年7月，全加拿大平均房屋售價(jià)為33.04萬加元。其中，第一大城市多倫多房屋均價(jià)為42.48萬加元;溫哥華最高，為57.71萬加元。

除此之外，加拿大房產(chǎn)受中國(guó)投資移民青睞，與加拿大的房產(chǎn)政策不無關(guān)系。據(jù)了解，中國(guó)來加的新移民，即使沒有在加拿大的信用記錄，但一般若能準(zhǔn)備約為35%-40%樓價(jià)的首付，再向銀行借貸并不成問題。而且，在加拿大借貸，只要能提供購(gòu)房人在中國(guó)的銀行賬戶，能證明財(cái)力的文件，加拿大本地一些銀行均會(huì)采納。

第四站:美國(guó)

炒房需謹(jǐn)慎

“抄底”容易，養(yǎng)房成本太高，物業(yè)費(fèi)比中國(guó)高10倍。

次貸危機(jī)爆發(fā)后，自2008年下半年開始，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上出現(xiàn)了大批名為“foreclose”(銀行拍賣房)的“便宜貨”，廣告猛打4-7折的拍賣房比比皆是。美國(guó)的房?jī)r(jià)現(xiàn)在真的“觸底”了嗎?

《華爾街日?qǐng)?bào)》近日?qǐng)?bào)道，“美國(guó)房?jī)r(jià)仍有下行空間”。文章稱，現(xiàn)在美國(guó)的整體房?jī)r(jià)只回落到2003年底的水平。要達(dá)到泡沫開始前的房?jī)r(jià)，須回溯到2000年左右，那時(shí)房?jī)r(jià)比現(xiàn)在低1/3。

業(yè)內(nèi)人士也提醒中國(guó)投資者以日本投資者的遭遇為鑒。上世紀(jì)80年代，日本經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)巨大泡沫，不少人投資美國(guó)房地產(chǎn)，有財(cái)閥甚至購(gòu)買了美國(guó)“洛克菲勒”中心，結(jié)果美國(guó)IT泡沫破滅后，很多日本公司在美的地產(chǎn)投資虧了錢。

北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示，美國(guó)的經(jīng)濟(jì)正遭受很大的沖擊，房地產(chǎn)行業(yè)的損失更是首當(dāng)其沖，可以預(yù)計(jì)到它的復(fù)蘇將是一個(gè)漫長(zhǎng)的階段，如果中國(guó)投資者要進(jìn)入美國(guó)地產(chǎn)行業(yè)，就必須作好打持久戰(zhàn)的準(zhǔn)備。與目前陰晴不定的宏觀經(jīng)濟(jì)一樣，美國(guó)的商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)也開始有底部企穩(wěn)的跡象。但是，什么時(shí)候開始能真正進(jìn)入回升軌道，眾多業(yè)內(nèi)人士都還比較悲觀。

此外，陳國(guó)強(qiáng)還強(qiáng)調(diào)，美國(guó)房產(chǎn)高額的物業(yè)稅費(fèi)也是值得特別考慮的。100萬元左右的房產(chǎn)每年物業(yè)費(fèi)高達(dá)2萬元以上，比中國(guó)高出了近10倍。

華裔房地產(chǎn)代理人劉偉敏說，自去年9月以來，房屋的銷售價(jià)格確實(shí)出現(xiàn)了滑落，但好地段、好學(xué)區(qū)、好套型的住房幾乎沒降價(jià)。這種降價(jià)只能說明原來不合理的漲價(jià)開始回歸正常，無法說明房地產(chǎn)業(yè)本身出現(xiàn)了蕭條。

第五站:泰國(guó)

房地產(chǎn)市場(chǎng)潛力大

與亞洲地區(qū)其它國(guó)家相比，泰國(guó)公寓價(jià)格增幅最小，市場(chǎng)潛力巨大。

據(jù)報(bào)道，泰國(guó)世邦魏理仕(CBRE)董事經(jīng)理阿麗娃沙近日表示，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇及消費(fèi)信心好轉(zhuǎn)，促使房地產(chǎn)的小宗投資者增加，大多數(shù)購(gòu)買公寓項(xiàng)目。與亞洲地區(qū)其它國(guó)家相比，泰國(guó)公寓價(jià)格增幅最小，且泰國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)潛力大。

真是這樣嗎?

據(jù)了解，泰國(guó)房地產(chǎn)供應(yīng)體系高度市場(chǎng)化，私人開發(fā)商是最主要的住房提供者。目前在華欣地區(qū)，大部分項(xiàng)目都選擇靠山或沿海建造，目的是吸引當(dāng)?shù)厝撕秃Ｍ馊耸壳叭ネ顿Y。

調(diào)查顯示，雖然目前泰國(guó)經(jīng)濟(jì)狀況仍舊低迷，但由于房地產(chǎn)價(jià)格水平較低，且開發(fā)前景廣闊，因此吸引了大量外資。

今年由于受紅衫軍示威以及全球金融危機(jī)影響，房地產(chǎn)呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。調(diào)查顯示，地處商業(yè)中心已經(jīng)修建好的公寓項(xiàng)目，2010年平均每平方米價(jià)格為117875銖，比2009年下降了5.6%。目前高檔公寓銷售價(jià)格沒有降低，但是推出其它促銷措施，相當(dāng)于價(jià)格降低6.3%。

泰國(guó)政府在政治穩(wěn)定后，必將推出一系列刺激房地產(chǎn)行業(yè)的政策，這為投資者帶來了商機(jī)。而且，泰國(guó)政府正在鼓勵(lì)地產(chǎn)商將泰國(guó)打造成退休生活的理想之地，希望在2015年之前，能夠吸引到近百萬外國(guó)退休人士。

看來，泰國(guó)在紅衫軍撤退之后，很可能會(huì)再迎來一波紅潮，那是房地產(chǎn)掀起的浪潮。