我國保險資金投入不動產領域探析

摘要：今年來，保險業迅猛發展，保險資金投資渠道日漸多元化。介紹了我國保險資金投資不動產的必要性，并結合實際分析了當前我國保險資金投資不動產存在的幾個問題，同時提出了對我國保險資金投資不動產相應的建議。

關鍵詞：保險資金；不動產；保險業；投資

中圖分類號：F83 文獻標識碼：A 文章編號：1672-3198(2010)11-0204-01

1 我國保險資金適度介入不動產領域是必要而又可取的選擇

允許保險資金投資不動產是我國保險業發展的必然選擇。一方面，保險資金投資房地產有利于實現資產配置多元化。根據海外的監管與實踐，不動產投資是保險資金投資的重要組成部分。就海外保險公司資產構成而言，各國或地區保險公司資產組合中大都包括了不動產投資，直接投資不動產比例在1％-5％，間接投資比例在1％-20％不等，以此來平衡風險，提高組合收益率。與國外相比，我國保險資金投資渠道還比較單一。以2008年為例，保險資金配置情況為銀行存款26.8％、債券57.1％、基金5.4％、股票8.4％，其余只有2％左右是直接投資品種，包括債權投資計劃和直接股權投資等。這造成了保險資金投資的收益率過多地依賴資本市場的漲跌，波動幅度較大。另一方面，保險資金投資房地產有利于提高資產與負債的匹配度。對應保險市場，尤其是壽險市場上的長期負債，保險公司需要有利潤穩定的長期資產來對應，最終實現總量匹配、期限匹配和資產性質匹配。

2 當前我國保險姿金投資不動產存在的問題

保險負債的特性要求資金運用在期限、成本、規模上與其較好地匹配，以滿足償付要求。目前，保險資金中約有80％以上為壽險資金，壽險資金中約48％是20年以上的長期資金，25％為5-20年的中期資金，27％為5年以下的短期資金。保險資金的期限分布特性，為其使用提供了寬裕度，也為投資的長期穩定復利增長提供了前提。因此，不動產投資規模大、期限長，比較符合保險資金追求長期價值、穩健投資的特點。盡管不動產投資符合保險公司的長期投資戰略，但是目前我國保險資金進行不動產投資仍然存在以下幾個問題：

2.1 不動產投資專業人才匱乏

作為與“承保業務”同樣重要的投資行為。要求保險公司能夠對經濟運行趨勢、產業發展方向等經濟情況的變化有明確認知。不動產投資是一個專業化非常強的領域，需要專門的組織體系和人員配備，如果僅作為保險公司或保險資產管理公司的一個部門運作，不利于它的長遠發展。但是受“重保險輕投資，重來源輕運用”的固有思想影響，我國的保險公司往往忽視發展投資專業隊伍，缺乏具有較高專業性、技術性的投資管理人才儲備，特別缺乏熟悉不動產投資領域的專業人員。

2.2 不動產投資可投資產較少

按照保險資產配置的要求，保險資金投資不動產所要求的年化收益率通常在6％-10％的區間。從風險與回報匹配的角度看，往往能取得高租金和低空置率的一線城市核心地區的商用物業能夠在中長期獲得較高的回報水平，符合保險資金的安全性和追求長期回報的要求。而且，隨著一、二線城市住宅與商用物業間價格差距的逐步拉大，商業地產的投資價值已經開始逐漸顯現出來。因此，一、二線城市將成為保險資金主要關注的區域，一線城市核心區域的高端商業物業將成為保險資金重點考慮的投資目標。

2.3 不動產投資監管有待完善

隨著近年保險業的急劇發展，償付能力不足一直保險公司面臨的突出問題。目前，我國險投資的政策環境不夠完善，配套的《保險公司不動產投資試點管理辦法》尚出臺，對保險資金不動產投資的有效監機制還處于發展的初級階段。法律法規系不完善，監管信息化程度低，無法適動態監管的要求；監管隊伍力量薄弱，制約了保險資金運用水平和能力的高。同時，保險資金在不同市場的運用保險金融集團跨行業運營，都會對現行分業監管格局帶來沖擊，這些都對保險監管提出了挑戰。

3 對我國保險資金投資不動產的幾點建議

3.1 堅持長期持有、穩定回報的投資策略

保險資金采取“長期持有、穩定回報”的投資策略，可以有效地抵御不動產自身周期性所帶來的投資風險。保險企業不應該為謀取短期利益而參與不動產投機炒作，因為這不僅會使企業承擔巨大的投資風險，而且不利于不動產市場以及社會的和諧穩定。可以說，這既是企業投資策略的問題，也是企業承擔社會責任的問題。

3.2 積極探索多種創新性投資模式

目前，由于我國不動產證券化產品較少，我國保險公司主要是采取直接投資方式來進行不動產資產配置。但由于房地產投資風險比較高，考慮到保險資金對穩健性的要求，目前還不可能完全依賴于直接投資。作為不動產市場的后進入者，保險資金必須積極探索多種投資形式，挖掘市場潛在的發展空間。在這方面，國外一些保險企業的成功經驗值得我們研究借鑒，比如將所持有的優質物業進行資產證券化，不但可以增強自身資產的流動性，而且可以獲得豐厚的物業增值回報。再如設立并募集不動產投資基金，通過提供專業化的不動產投資管理服務，既可以實現不動產項目的布局又可以獲取傭金收益。