談房產項目建筑安裝成本的特性及其控制

[摘 要]房地產開發項目的成功與否與其成本管理有很大關系，企業要保持競爭優勢，必須努力降低成本，使成本保持在一個合理的水平。房地產項目建筑安裝成本具有其特殊性，只有采取有效的管理，才能達到控制目的。

[關鍵詞] 房產項目 建筑安裝 成本控制

一、房產項目建筑安裝成本構成分析

中國房地產協會公布的一組數據表明:目前我國房地產成本構成比例為:土地成本占40%、建造成本占30%、建筑材料價格占20%、相關稅費占10%。其中建造成本和建筑材料價格統稱為建筑安裝工程成本，兩者合計占房地產項目總成本的50%以上。建設成本主要由三部分構成:基礎設施費、建筑安裝工程費、配套設施費。

1.基礎設施費

基礎設施費指項目開發過程中發生的小區內、建筑安裝工程施工圖預算項目之外的道路、供電、供水、供氣、供熱、排污、排洪、通訊、照明、綠化等基礎設施工程費用，紅線外兩米與大市政接口的費用，以及向水、電、氣、熱、通訊等市政公司交納的費用。

2.建筑安裝工程費

建筑安裝工程費指項目開發過程中發生的列入建筑安裝工程施工圖預算項目內的各項費用(含設備費、出包工程向承包方支付的臨時設施費和勞動保險費)，有甲供材料、設備的，還應包括相應的甲供材料、設備費。發包工程應依據承包方提供的經甲方審定的“工程價款結算單”來確定。

3.配套設施費

配套設施費指房屋開發過程中，根據有關法規，產權及其收益權不屬于開發商，開發商不能有償轉讓也不能轉作自留固定資產的公共配套設施支出。

二、房產項目成本特性分析

房地產產品開發的特征決定了其成本管理的特殊性。

1.產品維度上不易比較。房地產產品具有明顯的異質性。由于所在地域和地塊相異，沒有任何兩個房地產產品完全相同。產品價值不同，成本就很難直接比較。

2.地域維度上不易比較。房地產產品的房地合一屬性和土地資源管理特征形成了房地產開發的地域性，很難采取其他產品集中規模化生產而行銷各地的模式。只能在各區域當地開發。一方面是各地塊原狀、待拆遷情況不同;另一方面各區域市場需求和開發供給上也有差異，因而不同區域的項目開發很難直接進行成本對照。

3.時間維度上不易比較。房地產市場具有周期性。相關要素(如建材、勞動力、專業服務)市場也起伏變化。時間不同，即使同一企業開發同樣的房地產產品，成本也差異很大。

4.開發主體維度上難以比較。房地產開發過程是各種內、外部資源整合的過程。許多專業職能需要外包，不同開發主體面對的內外部資源不同，資源整合能力更是相異，即使開發同樣產品也很難照搬成本。況且成本信息也被當作企業秘密而很難獲取。

5.房地產產品的長生產周期和長消費周期造成開發成本衡量的復雜性。房地產開發一般都要跨度幾年，有些成本往往在工程決算或銷售時才能度量。而且房地產產品是高價值的長期耐用品，消費很長時間才能體現出，品質對于開發企業而言，應投入的成本沒投或投入不足會影響其銷售利潤和品牌價值，不該投入的成本投了或不該多投入的成本多投了也不會產生利潤和品牌貢獻，只能是成本損失。

以上特殊性決定了許多行業通用的量化成本指標及一些方法對房地產開發成本管理只能起到一定的參照作用，成本指標參照值也只能是個量化幅度范圍，具體應用中需要找到適合房地產開發特征的成本管理體系。

三、房產項目建筑安裝成本控制方法

1.以設計階段為重點進行全過程工程建安成本控制

工程建安成本控制貫穿于項目建設全過程，這一點是沒有疑義的，但是必須突出重點。根據有關資料統計，在初步設計階段，影響項目造價的可能性為75%-95%;在技術設計階段，影響項目造價的可能性為35%- 75%;在施工圖設計階段，影響項目造價的可能性為5%-35%。很顯然，造價控制的關鍵在于施工以前的投資決策和設計階段，而在項目做出投資決策后，控制造價的關鍵應設計。因此，要有效地控制造價，就應堅定地把工作重點轉到建設前上來，當前尤其是抓住設計這個關鍵階段，以取得事半功倍的效果。

2.采取主動控制措施

長期以來，人們一直把控制理解為目標值與實際值的比較，以及當實際值偏離目標值時，分析其產生偏差的原因，并確定下一步的對策。在工程項目建設全過程進行這樣的造價控制當然是有意義的。但問題在于，這種立足于調查一分析一決策基礎之上的偏差一糾偏一再偏差一再糾偏的控制方法，只能發現偏差，不會使已產生的偏離消失，不能預防可能發生的偏離，因而只能說是被動控制。自70年代初開始，人們將系統和控制論的研究成果用于項目管理后，將“控制”立足于事先主動地采取措施，以盡可能地減少以至避免目標值與實際值的偏差，這是主動的、積極的控制方法，因此被稱為主動控制。也就是說，造價控制，不僅要反映投資決策、反映設計、發包和施工，被動地控制造價，更要能動地影響投資決策、影響設計、發包和施工，主動地控制項目造價。

3.技術和經濟相結合是控制工程建安成本最有效的手段

要有效的控制工程建安成本，應從組織、技術、經濟、合同與信息管理等方面采取措施，把技術與經濟有機結合起來，通過技術比較、經濟分析和效果評價，正確認識技術先進與經濟合理兩者之間的對立統一關系，力求在房地產項目采用先進技術條件下，使房地產項目經濟合理;在房地產項目經濟合理基礎上采用技術先進，把控制項目造價觀念滲透到設計和施工各個階段和技術措施之中。

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