土地囤積與房價

[摘 要]目前，根據國土部提供的資料，至2010年6月全國存在土地囤積1457宗，閑置面積約有9700公頃。囤地，炒地一直被認為是房價居高不下的助推劑。大面積囤地的原因與危害又有多少，為什么一直得不到有效遏制。

[關鍵詞] 土地囤積 房地價格

近期，國土部又開始清查土地囤積行為，這已不是國土部第一次出手打擊土地囤積行為，去年的12月份和今年的3月份國土部采取一系列措施打擊土地閑置，開發商囤地，捂地行為今年4月17日，國務院發布的《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》其中包括:加強對房地產開發企業購地和融資的監管。國土資源部門要加大專項整治和清理力度，嚴格依法查處土地閑置及炒地行為，并限制有違法違規行為的企業新購置土地。但是經過一系列的舉措之后，效果甚微。土地囤積如同現在的房地產市場一樣，仍在高歌猛進。2001年至2007年，統計數字表示房地產開發商累計購置土地面積為21.6億平方米，實際開發完成12.96億平方米，由此可知有不少土地被開發商囤積起來。

正常的土地開發經營可以使取得土地使用權進行土地開發，將生地變為熟地之后轉讓，也可以是自己取得土地使用權進行土地開發之后，再進行房地產建設，將開發好的房屋進行租賃或者銷售。但是現在開發商的囤地則是取得土地的使用權之后不進行土地開發，或者進行最簡單的開發，等待土地自己升值。我國法律規定:對于超過合同動工開發日期一年未動工開發的，征收土地出讓金20%以下的土地閑置費，閑置兩年以上未開發的土地 ，政府無償收回開發商的土地使用權。雖然我國早有明文規定，但囤地行為也是由來已久，囤地現象依然猖獗，究其原因無非是“利益”二字在作怪。

中國最近幾年什么行業最火，無疑就是房地產，交易市場火爆，老百姓排隊買房，開發商爭相拿地。在這火爆的表面下，籠罩著的是存在的房地產能的泡沫，房地產商有意囤地，捂地造成供給緊張的現象，哄抬房價。潘石屹曾表示，中國有1/3的開發商只囤地從來不蓋房，這些開發商有自己的小算盤。他們發現囤地，炒地比房屋建設開發要賺錢，不蓋房要比蓋房更賺錢，更有人通過數字計算表明囤地比囤積黃金要多賺18%左右，僅靠囤地，賣地比辛辛苦苦蓋樓，賣房賺錢賺的更容易，更快，這使得眾多的開發商樂此不疲，大家都來囤地，炒地，建房的寥寥無幾，所以土地市場供給不足，隨之房地產市場也會存在供給不足，房屋價格上漲也就在情理之中了。

囤地的行為不僅直接導致了土地價格的上升，進而推動了房屋價格的上升。此外，囤地行為導致了大量土地資源的浪費，土地利用率的降低。中國雖然幅員遼闊，但是人口基數大，人均資源不足，人均土地面積更是較發達國家比較相差甚遠，加上水土流失日益加劇，土地污染現象頻頻發生，國家在力保18億畝的耕地紅線，來保障國民的吃飯問題。在多方倡導節約集約利用每一寸土地，提高土地利用率的大潮下，仍有大片的土地囤積，閑置，還有大量的農民無地可耕怎能不叫人痛心不已。此外，土地囤積，土地倒賣浪費了大量的人力，物力資源，這無形之中增加了土地開發建設成本，這些額外的負擔也使的房屋建設成本增加，房屋價格升高。

在開發商囤地待價的表面下，我們還應看到更多本質的東西。國土部最新的政策規定:嚴格土地出讓合同管理。土地出讓成交后，必須在10個工作日內簽訂出讓合同，合同簽訂后1個月內必須繳納出讓價款50%的首付款，余款要按合同約定及時繳納，最遲付款時間不得超過一年。這些真的能遏制囤地行為嗎?首先讓我們看一看究竟是那些人在囤地，中小房地產企業流動資金少，向銀行能夠貸款的數額也有限，取得土地之后會迅速開發，保障現金流動順暢，而囤積土地的主力軍則是上市企業，國有企業，他們資金雄厚，購買土地不進行開發也能保證資金鏈不斷，50%的首付款對于他們來說也不能傷筋動骨。

我們還需看到，土地囤積的另外一個原因則是政府因素。在最近的1457宗土地囤積案例之中，其中有60%以上是遭遇政府因素。地方政府土地供應未能按照計劃完成，土地利用監管不力，縱容開發商囤積土地市土地囤積現象嚴重的主要原因之一。土地出讓已成為地方財政收入的重要來源，地方政府也樂得開發商抬高地價，土地價格上升，地方政府有更多的財政收入，所管區域的土地升值也就更快。而且，地方政府也存在著土地不能按照供地計劃進行供應，也使得土地市場供應緊張，開發商爭相拿地，土地價格也隨之攀升。此外，政府部門對于用地監管也存在著很大的不足，大批閑置土地已經超過規定年限，有的土地已經空置了10年，未進行合理開發，但是當地政府聽之任之，睜一只眼，閉一只眼，放縱開發商的行為，充當開發商囤積土地的保護傘，國家的法律法規沒有起到應有的作用。有了政府的放任，開發商囤積起土地，減少房屋的供應，房地產的價格也就在他們的控制之中了。

最近，國土部聯手銀監會調查囤地案例中信貸情況，加大查處力度，整頓這批囤地企業。與此同時，還應注意其余幾個方面。加大監控，結合遙感的衛星圖片，加大大宗土地的監管力度，確保大宗土地出讓不再存在囤地的行為。對于確實已經超過規定年限(2年)未進行開發的，政府要堅決無償收回，重新安排使用，主要供給保障性住房，廉租房等。對于取得土地使用權一年未進行開發的，也要征收20%的土地閑置費，提高囤地成本，迫使開發商提早進行土地開發。同時，規定項目竣工時間，在規定開工時間的同時，給與開發商一個竣工的期間，切實防止囤地行為，增加房屋供給。對于要出讓的土地，減少每宗地的面積，增加競爭，在土地出讓的同時，做好原有住戶的安置工作，減少土地請按其開發的時間。

可以預見，在未來一段時間內，整理開發商囤地，炒地，將是國家主管部門的主要任務之一，也是抑制房價股快增長的主要手段之一。只有搞好這一工作，才能維持一個健康，長久的房地產市場。

參考文獻:

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