物業(yè)管理企業(yè)內部問題及對策分析

[摘要]隨著房地產的蓬勃發(fā)展，物業(yè)管理企業(yè)也隨之發(fā)展起來。但是在此同時，物業(yè)管理企業(yè)內部涌現出了許多問題限制了其發(fā)展。鑒于這種情況，企業(yè)采取了各種對策來解決這些問題。

[關鍵詞]物業(yè)管理問題對策

經過20多年的發(fā)展，我國的物業(yè)企業(yè)管理發(fā)展迅猛，具有廣闊的發(fā)展前景。但是，近幾年來，物業(yè)公司與業(yè)主的

矛盾日益突現。所以只有認真剖析物業(yè)公司內部的本質問題，準確地定位物業(yè)公司自身的價值，才可以促進公司的發(fā)展。

一、物業(yè)管理出現的問題及原因

隨著物業(yè)管理的發(fā)展，其新問題、新情況也不斷涌現，某些實質性的問題逐漸暴露出來，歸納起來主要有以下的幾個方面:

1.機制不健全，服務效率不高

在我國大多數的物業(yè)企業(yè)中，因為對物業(yè)企業(yè)主要的任務缺乏正確的認識，加之不健全的機構和制度設置，從而導致不能及時解決業(yè)主提出的問題;一些物業(yè)服務的項目主要是由領導親自決定，大多數的企業(yè)沒有領導的值班制度和相應的領導的負責制度，因此面臨一些突發(fā)的事件無法及時處理，導致許多不必要的矛盾;激勵機制不完善，造成工作人員的工作態(tài)度不好，辦事效率不高。

2.誠信觀念差

在物業(yè)管理企業(yè)行業(yè)的繁榮景象背后，誠信缺失、不守信用成為阻礙我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展的主要因素。另外，企業(yè)在招投標的時侯，經常承諾業(yè)主，要以嚴格的管理，優(yōu)良的服務，為業(yè)主營造溫馨、舒適的家園。然而實際上，物業(yè)管理的服務質量卻相差甚遠，以至于使業(yè)主有被騙的感覺。

3.財務管理混亂

由于物業(yè)管理的資金來源渠道及數量比較有限，并且很難取得銀行貸款，再加上財務人員素質不高、水平偏低、無證上崗以及不具備會計技術上崗的現象嚴重，造成財務管理混亂。分析原因，主要有以下幾個方面:一是有些企業(yè)領導對物業(yè)管理企業(yè)的財務管理認識不清，只是簡單的理解為收支、記賬，所以對工作人員要求不高;二是好多企業(yè)領導任用財會人員時任人唯親，采取非正常競爭的手段，虛報效益，隱瞞問題，做假賬，迎合領導;三是由于目前該行業(yè)的財務會計制度不完善，財務規(guī)定不明確，致使某些人處理問題時不規(guī)范。由此產生了不能正確核算企業(yè)經營成果，并且也反映不了企業(yè)的真實財務狀況。

4.企業(yè)文化不完善

企業(yè)文化是企業(yè)的靈魂，體現了企業(yè)發(fā)展過程中的思想意識、行為習慣和價值觀。但是經過轉制發(fā)展起的物業(yè)企業(yè)，即使在名義上已經是獨立的企業(yè)法人，然而在很多的時候，這些物業(yè)企業(yè)比較愿意到原來單位的籌措資金，而且缺乏競爭意識，不重視企業(yè)文化建設;對房地產開發(fā)公司的子公司來說，還依賴房地產總公司，沒有企業(yè)文化重要性的意識。所以遇到問題時，不能及時解決，忙得應接不暇，不能徹底的解決問題;此外對小的民營企業(yè)來說，由于規(guī)模比較小、資金匱乏，因此它們的主要任務是經營，并無心顧及公司的企業(yè)文化的建設。

二、采取的解決問題的對策

1.建立完善的物業(yè)管理機制，同時提高工作人員的服務效率

企業(yè)除了設立常設的機構外，在接收具體項目之后，必須結合實際的情況和業(yè)主的數量來設置適合的現場的辦公機構進而提高工作人員的服務效率。(1)設立應急的處理機構，可以保證在24小時之內，能及時處理業(yè)主的問題，使業(yè)主能夠正常地生活。(2)健全企業(yè)各項制度并加以公示，這樣既能夠提醒工作人員，還確保業(yè)主心中有數。此外，將物業(yè)企業(yè)和房地產公司簽訂的物業(yè)服務合同公示出來，便于工作人員接受監(jiān)督。(3)建立監(jiān)督和反饋機制，可以讓工作人員接受監(jiān)督以及接受業(yè)主的反饋信息。

2.建立物業(yè)企業(yè)財務管理體制

物業(yè)企業(yè)管理的財務問題是企業(yè)的重要問題，必須采取一定的措施。鑒于物業(yè)企業(yè)的特點，可以采取以下對策:(1)制定一套有行之有且效章可循的會計體制;(2)建立和完善企業(yè)內部的財務管理制度;(3)提高會計人員的素質，健全及規(guī)范企業(yè)的會計核算工作;(4)強化物業(yè)管理資金籌措和運作。

3.加強企業(yè)的信用管理

加強企業(yè)的信用管理，第一社會公眾和新聞輿論要相互監(jiān)督，從而可以充分地保障監(jiān)督者的言論權利，以及充分發(fā)揮公眾評價和新聞輿論的權威性、客觀性。企業(yè)通過自律，來促進企業(yè)和公眾之間的互信和互動。第二加強物業(yè)企業(yè)的內部信用制度的建設，進而完善企業(yè)的財會與審計制度。

4.建立適宜的企業(yè)文化，提高企業(yè)的綜合競爭力是

企業(yè)文化是一個企業(yè)的靈魂，關系到企業(yè)的發(fā)展前途，因此企業(yè)必須給以足夠的重視。建立適宜的企業(yè)文化可以從以下幾方面入手:(1)各個企業(yè)都有自身的特點，必須根據自身的情況來建立并完善自身的企業(yè)文化;(2)積極鼓勵全體職員全面參與到企業(yè)文化建設中來;(3)將建設企業(yè)文化和社區(qū)文化融合;(4)按系統工程建設企業(yè)文化。

三、結論

綜上所述，物業(yè)管理企業(yè)內部出現了許多問題:機制不健全，服務效率不高;

誠信觀念差;財務管理混亂;企業(yè)文化不完善。這些問題對于企業(yè)的發(fā)展即為不利，因此企業(yè)采取了各種對策，如建立完善的物業(yè)管理機制，同時提高工作人員的服務效率，建立物業(yè)企業(yè)財務管理體制，加強企業(yè)信用管理，建立適宜的企業(yè)文化，提高企業(yè)的綜合競爭力等。總之物業(yè)管理企業(yè)是一個有發(fā)展?jié)摿Φ男袠I(yè)，其發(fā)展前景十分光明。

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