物業稅能否“空轉實”

[摘要]物業稅是政府向地產物業征收的一種財產稅，通常向物業的業主或租戶等使用者征收。負責征收物業稅的政府機構會對物業進行估值，并以物業價值的一個百分比作為應繳的物業稅額。對于是否征收物業稅，國內已經展開激烈的爭論。對于物業稅，國內多數人認為將有助于平抑我國目前的房地產市場，使房地產價格回歸正常。依照目前我國的實際情況，物業稅實施的時機是否成熟，能否達到預期目的等有很多影響因素。

[關鍵詞]物業稅房地產房價 政府 開發商購房者

一、物業稅

物業稅，是指針對土地、房屋等不動產，要求其擁有者每年要繳納一定的稅款。由于我國2009年樓市的回暖、房價高漲、開發商漲價，我國對于開征物業稅的呼聲越來越高，許多人希望通過物業稅來達到抑制房價的目的。

目前，世界上很多經濟發達的國家都對房地產征收物業稅，并以財產的持有作為課稅前提、以財產的價值為計稅依據。我們從國外的物業稅的制度上來看，它是一種物業所有者自愿繳納的稅種，目的在于財產的保值、升值，它是財產稅，是一種持有環節的稅種。而這一種稅種的開征基礎是物業包括土地的私有化。而我國實行土地制度的國有化，因此，在我國開征物業稅必然會有自己的特色。今年年初，國務院批轉了發改委《關于2009年深化經濟體制改革工作意見的通知》，其中，明確提出要“深化房地產稅制改革，研究開征物業稅”，并要求有關部門盡快研究開征物業稅。根據中央對房地產稅制改革的要求，我們設想，如果在我國開征物業稅，它將成為現在的土地出讓金、房產稅、土地增值稅等稅費合并，轉化為房產保有階段統一收取的物業稅。因此，在過去，這些費用為一次性征收，而征收物業稅后，它將在房產保有期內分批繳納。因此，物業稅在我國的開征會對我國現行的土地出讓制度、房地產開發模式以及稅收制度都產生巨大的影響。

二、短期內物業稅開征無法實現

我國對于物業稅的爭論已持續很長時間，雖然爭論從未停止。但是，到目前為止，很多專業人士都認為開征物業稅會面臨很多問題，因此，短期內開征物業稅很難實現。

開征物業稅主要面臨以下幾方面問題:

1.土地所有權問題

我國實習土地國有化，這對于開征物業稅，有一定的限制。物業稅從屬性上來說屬于一種財產稅，目的是為了使納稅人所持有的物業保值增值而設立的稅收，因此，納稅人才會愿意繳納物業稅。納稅人納稅的前提是他的物業能夠保值、增值，物業稅的征收的基礎是土 地的私有化。而在我國，購房者只有70年的產權，因此，購房者的物業隨著時間是貶值的。從這可以看出，在我國征收物業稅存在一定難度。

我國要開征物業稅，就必須合理解決這一問題，建立合理的土地制度，妥善地處理物業稅與土地所有權之間的問題。

2.現行稅收制度問題

征收物業稅對現行的稅收體系會產生重大影響。如何將物業稅與現行的財稅制度進行銜接，成為人們討論的焦點。如何將土地出讓金、房產稅等稅費合并為房產保有階段的物業稅，引起了激烈的爭論。

3.如何開征

如果我國征收物業稅，以什么為標準來征收也是專業人士討論的重點。有人認為按地理位置、戶型面積等，有人認為按持有套數，或者按物業價值等，這個標準很難界定。我國目前有許多種享受不同政策的房屋，對于這些政策基礎差別巨大的房產，如何評估價值并對其征收物業稅，成為征收物業稅的一個難題。而且，對于居住來說，有的房子雖然比較舊，但地理位置優越，這種房子理應繳納物業稅，但同時，這些房子的居住者通常都是低收入或者是老年人，這樣很難保障物業稅能夠順利地征收。因此，我國如果要開征物業稅，會有一系列的細節問題有待商討。

三、開征物業稅的意義

如果我國開征物業稅，這將對房地產市場產生深遠影響。

1.打擊投機行為

中央財經大學稅務學院副院長劉桓指出:“物業稅一旦開征，哪怕是試點開征，都將釋放一個信號，那就是國家要參賽過稅收調節房價，打擊房地產市場的投機行為。”

如果實行物業稅，這將對投資性購房造成毀滅性打擊，物業稅推出之時就是房價暴跌之日。物業稅開征后，投資性購房者將承擔高昂的風險投資。物業稅開征，投資者很難靠出租房產收回成本并獲得高額回報，因此，為了降低成本，投資者不得不拋售房產，房價一定會大幅度下降。征收物業稅，對防止投機炒房、抑制過高房價有一定積極作用。

2.有利于行業發展

筆者認為，如果開征物業稅，土地制度會發生改變，開發商不必一次性支付高額的土地出讓金，資金壓力必然減少，這將減少開發商的負擔，同時，也不會再出現為了土地而引起的腐敗問題。這有利有房地產業的健康發展。

3.購房者受益

從購房者角度來看，因為物業稅是持有稅，是分期繳納，這就避免一次性支付巨額房款，購房負擔減少。同時，由于購房者支付物業稅，國家征收了此項稅款，必然會提高公共設施的建設，如在居住周邊加大綠地面積、改善交通等。從而業主可以享受到高質量的服務與生活。

綜上，開征物業稅有利于我國房地產行業健康發展，同時，物業稅的開征有利于我國房價的穩定與樓市的健康和諧發展。

但是，我國對于物業稅的征收與否，還存在很大的爭論，也有很多專家、學者不認同物業稅能夠降低房價的觀點。中國人民大學民商法研究所所長劉俊海認為物業稅不會降低房價。他認為，物業稅破壞了購房者的買房預期，購房者本已花費巨大的費用來支付房費，還要再支付物業費，這已經造成了對購房者的利益損害。因此，物業稅能否“空轉實”還要等待時間的檢驗。

參考文獻:

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[2]王銳:《關于物業稅的幾點思考》《經濟師》 2010年第3期

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