淺談房地產企業開發成本及會計核算中應注意的問題Q

［摘要］本文就將對房地產企業開發成本的核算內容、會計核算中應注意的問題進行探討.

［關鍵詞］房地產企業開發成本開發成本核算

一、引言

房地產企業要想獲得經營利潤必需嚴格控制控制成本，又由于房地產企業的特點是物質形態不可移，開發產品規模大，周期長，所需資金多，這導致了房地產開發企業的成本核算具有獨特的性質，因此處理好房地產企業開發成本核算是提高經營利潤的必經之路。

二、房地產企業開發成本內容概述

要想做好房地產企業的開發成本核算，必須先明確房地產企業開發成本的定義和內容。房地產企業開發成本是指在一定時期內為生產和銷售房地產開發產品而花費的各耗費，主要由房地產開發成本、開發費用和稅金三大部分組成。

1.房地產開發成本。主要包括以下六方面的內容：

(1)土地征用及拆遷補償費。這是房地產開發成本的主要內容，包括取得土地使用權所支付的土地出讓金、土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費、地上和地下附著物拆遷補償凈支出及安置動遷用房支出等。

(2)前期工程費。主要包括規劃、設計、項目可行性研究、水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”發生的費用。

(3)建筑安裝工程費。是指建設單位以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費、以自營方式發生的建筑安裝工程費。

(4)基礎設施費。包括小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程發生的支出。

(5)公共配套設施費。包括不能有償轉讓的小區內公共配套設施發生的支出。

(6)開發間接費用。指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程借款利息和周轉房攤銷費等。

2. 房地產開發費用。是指與項目建設無直接關系、不能計入某個特定開發項目成本的費用。這些費用在其發生的會計期間直接進入當期損益，包括管理費用、財務費用和銷售費用。

(1)管理費用，是指房地產開發公司的行政管理部門(總部)為組織、管理房地產開發經營活動而發生的各項費用。

(2)銷售費用，是指房地產開發企業為銷售產品或在提供勞務過程中所發生的費用。

(3)財務費用，是指房地產開發企業為籌集資金而發生的各項費用，包括利息凈支出和金融機構手續費等。但凡是與開發產品建造相關的利息支出等，在開發產品交付使用之前發生的，均應計入開發產品的成本，而不作為財務費用列支。

3.房地產開發稅金。是指房地產企業轉讓、銷售、出租開發產品，提供售后物業服務、銷售材料、轉讓無形資產和出租固定資產，應按規定計算繳納營業稅、城市維護建設稅、教育費附加和土地增值稅等。

三、房地產企業開發成本的會計核算時應注意的問題

房地產開發成本的核算是指企業將開發一定數量的商品房所支出的全部費用按成本項目進行歸集和分配，最終計算出開發項目總成本和單位建筑面積成本的過程。企業進行開發成本核算，除了必須嚴格執行國家制定的房地產開發企業會計制度和財務制度外，還應該注意以下幾個問題。

1. 開發成本會計科目及輔助項目的設計

正確劃分成本項目，可以客觀地反映產品的成本結構，便于分析研究降低成本的途徑。按現行的房地產開發企業會計制度規定，首先，把“開發成本”作為一級成本核算科目，其實，分別按照土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用等六項明細設立二級科目明細，最后，按各二級明細科目以工程項目為單位的設立項目輔助帳，形成交叉定位，方便統計和查詢。清晰的成本項目有利于將來的項目土地增值稅清算和企業所得稅匯算。

2. 公共成本費用的分攤標準的選擇

公共成本費用分攤適用于“誰受益誰分攤”的原則，一般能分清成本核算對象的，可直接計入特定的成本核算對象中；如果不能分清成本對象的，可以通過設定的分攤方法分配計入有關成本對象。其中，土地價款可按占地面積比例分攤，而前期工程費、基礎設施費、公共配套設施費可按可售面積比例分攤，建筑安裝工程費可按照建筑面積分攤，開發間接費用可按照受益對象的不同選擇不同的分攤標準進行分攤。

3. 間接費用的核算

企業的間接費用主要包括管理費用、財務費用和銷售費用。按現行房地產開發企業會計制度規定，這些費用應作為期間費用，直接計入當期損益。特別要注意的是，為項目貸款而支付的利息，如果將其直接列入損益類科目進行核算，勢必會形成虛假的財務成果，不能客觀地反映企業的實際經營情況，同時損失開發成本加計扣除的稅盾收益。因此，對受益對象明確的貸款利息應視同資本性支出進行核算列入“開發成本”，作為成本項目的一個組成部分。

4. 項目的竣工決算及合理稅務籌劃

房地產開發成本核算的最終目的是計算出項目的總成本和單位可銷售面積的開發成本，以便企業結出經營利潤。可是現在房地產開發企業較普遍存在的現象是重視工程決算而忽視項目決算。因為工程決算在施工完成后進行，時間性比較明確，而且涉及到工程款的支付，不易拖拉。而項目決算有可能因為各種原因變得遙遙無期，而要解決這個問題，可以通過“預提費用”科目將尚未實施的工程預算計入成本，使項目決算能按計劃進行，以后待工程完成再按實際支出調整項目成本。由于這部分工程支出，通常在項目總投資中所占的比例很小，這樣做對項目的總成本和單位成本不會造成較大的影響。 值得注意的是，根據現行稅法規定，在土地增值稅清算前未取得正式發票的成本最多按照合同總額的10%計提允許稅前列支，超過部分不得在當期稅前列支。因此，作為財務人員，必須進行合理的稅務籌劃，在項目土地增值稅清算、企業所得稅匯算前盡最大可能取得已經發生成本費用的發票，哪怕是暫時沒法付款，也要和公司各業務部門一起跟供應商進行良好的溝通，爭取把發票取得后掛應付帳款進行處理，為公司項目進行土地增值稅清算、企業所得稅匯算打下良好的基礎，盡最大可能降低公司稅負或遞延公司應交稅款的時間。

四、結語

土地開發成本的核算關系著企業成本控制的好壞，因此我們企業的財務人員應該定期對房地產企業開發成本的核算制定一系列合理的核算方案和措施，從而達到降低開發成本，增加企業利潤的目的。