淺談兩會后高房價是否依言得到遏制?

[摘 要]兩會期間，溫家寶總理與網民在線交談中國房地產市場:“我有決心，在本屆政府，能把這件事情管好，使房地產市場健康發展，使房價能夠保持在一個合理的價位。”房價在全國兩會期間再度成為兩會代表委員和全國人民關注的焦點，先是在兩會前夕，國家統計局發布公報稱，2009年全國70個大中城市房屋銷售價格又上漲了1.5%，引起舉國嘩然;接著從媒體中透漏出數字，政協開幕前，340多項提案中，有近一半和房地產有關，而在本次全國人大會議開幕當天，住房和城鄉建設部部長姜偉新在接受記者采訪時表示“房價能穩定，總理都說了，不穩定怎么行，肯定行，不行也得行”。兩會期間，代表委員提出大堆的提案議案，以試圖拉緊瘋漲的房價的韁繩。

[關鍵詞]兩會 政府 央企 開發商 地價 房價 遏制房價

高房價的“根”在土地壟斷和土地財政，根不動，無論在枝葉上做多少文章都是枉然。房地產與土地、房價與地價是非常密切的。住房和城鄉建設部部長姜偉新對此顯然也有很深的認識，他說:“土地財政的本質就是地方靠土地增加財政收入，房價高、地價高，地方很高興，房價怎么降得下來?” 這或許可以用來解釋房地產調控愈調愈漲的現象。除了這一點，還有就是房地產領域的囤地、炒房等等此類的土地投機現象非常嚴重，導致大大推高了房價，房地產泡沫也就越來越大了。

兩會上，政府工作報告提出的新一年工作目標:“完善土地收入管理使用辦法，抑制土地價格過快上漲。”但是在全國兩會結束后的第一天就遭遇到北京一天出現三個“地王”的現實。3月15日，北京單天成交 6塊土地，其中3塊被公認為新的“地王”，不僅成交總價創造了2009年以來的新紀錄，樓面均價也直逼每平方米3萬元。這三大地王:無論是遠洋，中信還是中國兵器裝備集團公司旗下的世博宏業，無一例外都有著國企、央企的身份或是背景。在熱門地塊的競拍過程中，主要的競爭也大多在不同的國企之間進行，這其中既包括主業為房地產開發的國企，也包括中國兵器、中國煙草等其他類型的企業。雖然在兩會期間，對地價、房價上漲的聲討不絕于耳，新一年的政府工作報告也明確提出要堅決遏制房價過快上漲、抑制土地價格過快上漲，但在兩會結束后的第一天，北京6宗地塊的成交價格就已經超過了143億元。

所以緊接著，在2010年3月18日下午，國務院國資委召開新聞發布會，除16家以房地產為主業的中央企業外，78戶開展了房地產業務但又不以房地產為主業的央企，在完成企業自有土地開發和已實施項目等階段性工作后要退出房地產業務。而15日北京的三大地王得主遠洋地產、中信地產以及中國兵器，在國資委的名單上都不是以房地產為主業的央企。這也意味著，退出將是其宿命。溫總理的“遏制部分城市房價過快上漲趨勢”的承諾也沒有明顯的效應顯現，被當作最后法寶的“讓央企完全退出到商品房市場”的措施真的有效嗎?

國家關于房價的政策文件大大小小、前前后后也不少。03年的國務院“18號文件”就比之前的央行“121文件”來的平緩的多，前者首先肯定了以住宅為主的房地產市場不斷發展，對帶動經濟增長和提高人民生活水平發揮的重要作用，同時看到，當前中國房地產市場發展不平衡，一些地區住房供求的結構性矛盾較為突出，房地產價格和投資增長過快，房地產市場服務體系尚不健全，住房消費還需拓展。2010年的兩會又焦點關注了這個問題，這一次，在各省市一把手紛紛高調對高房價宣戰后，能否出現“房地產調控愈調愈漲”的例外呢?答案恐怕是，房價過快上漲的勢頭或許能夠被遏制，但高房價依然不敗。

原因很簡單，正如姜偉新所說，高房價可以給地方帶來財政收入，但房價過高過快上漲亦會引起社會不穩定。所以早在國務院“18號文件”就指出中國房市局部地區過熱，所以目前中央政府已經明確要求遏制部分城市房價過快上漲，這也是地方政府的一個重要任務，必須完成。考慮到中國國情，這樣的任務能否完成，結果是不言而喻的。但是，完成“遏制部分城市房價過快上漲勢頭”這個任務，絕不意味著房價大幅下跌，高房價被“打敗”。就字面意思理解，只要房價平緩上漲即可，但即使房價維持在現有水平之上，相對于多數有著真實需求的群眾而言，仍然是一個高房價。

從政府調控房地產的政策意圖來看，房地產市場平穩健康發展永遠是政府追求的目標。這也是國務院“18號文件”的核心思想。政府不希望房價大漲，但也不希望其大跌。對于目前的經濟增長結構而言，房價大跌對經濟的損害是致命的。因此，政府不敢貿然戳破高房價泡沫，舉世皆知的中國房市泡沫的破裂只能依賴于市場的力量，而這又取決于目前市場投資投機力量占比和社會公眾對房價未來走勢的預期。至少從目前看來，已經很少有人會相信，房價未來會下跌。從這層意義上來說，充裕的流動性以及源于體制的弊端，將會依然支撐高房價在未來一段時間內保持不敗地位。只有當社會預期、特別是投機力量預期反轉后，高房價才會被打破。不過，從更長遠角度來看:首先，中國人口結構即將發生逆轉，當人口達到最高峰值后轉為下降，“土地有限，需求較大”之論將銷聲匿跡;其次，投資投機力量推高的高房價不會永遠脫離實際，最終需要向價值回歸。

目前看來，兩會期間與房地產市場有關的兩會提案達到150多份，其中關于保障性住房建設推進、物業稅征收以及房地產信貸控制的內容曝光率最高。雖然代表們積極獻計獻策，不過房地產業界人士卻對眾多提案最終能夠落地實施持懷疑態度。人們都熱切期待兩會能形成有效的房地產調控政策，但目前的房地產的政策已經通過國4條、國11條實施，兩會即使再多提案也難以被采納，除非將兩會召開的時間提前到中央經濟工作會議之前，這樣才有可能讓提案發揮一定的作用。政府推出的譬如這些繼續大規模實施保障性安居工程、抑制投機性購房等措施有助于改善市場預期，進而防止房價繼續大幅上漲，但要徹底解決高房價難題，卻相差甚遠。

當政府還未真正下定決心、當市場預期還未發生逆轉之時，多數人對高房價還需要繼續忍耐相當長一段時間。我們要對中國政府、中國經濟、中國房地產市場有信心，抱著一個美好的預期和期望去看待高房價問題。

參考文獻:

[1]20100320《一虎一席談》:兩會后高房價勢頭會不會遏制下來

[2]20100403《一虎一席談》:央企是否該退出房地產市場

[3]《證券時報》兩會報道:兩會熱點:誰讓高房價“不言敗”

[4]房地產泡沫—理論、預警與治理.社會科學文獻出版社，2007

[5]www.soufun.com搜房網“央企被迫退出房地產 地王可抑高房價可遏制嗎?”