談物業稅的開征對房地產價格的影響

[摘 要] 目前，世界上大多數成熟的市場經濟國家都對房地產征收物業稅，并以財產的持有作為課稅前提、以財產的價值為計稅依據。依據國際慣例，物業稅多屬于地方稅，是國家財政穩定而重要的來源。

[關鍵詞] 物業稅 目的 構成 土地出讓金

一、什么是物業稅

物業稅就是不動產稅或房產稅，它是在房地產保有環節征收的稅種，由政府根據每年不動產的評估價在保有環節按年征收，計征稅額大小取決于持有物業的當年估價和公布稅率的乘積，一年一收。我國目前的房產稅和城鎮土地使用稅具有物業稅或不動產稅的性質。應該說隨著市場經濟的發展，探討中開征的物業稅的征收更科學、合理，但是這要以較高的征管水平為前提。物業稅以估定價值作為計稅基礎，既需要科學的估價水平，更需要全面、真實、可用的財產資料。

二、物業稅征收的現實意義

1.有效降低房價

在目前的房價構成中，土地出讓金、稅費及房產商利潤約占到60%，建筑成本僅占40%。購房者所購買的房價中不但包含了房地產開發過程中的土地出讓金、營業稅、印花稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅、企業所得稅等費用，還包含了房地產占用的房產稅等費用。國家開征物業稅的一個目的就是將現行消費者在購買階段一次性繳納的房地產稅費，轉化為在房產保有階段陸續收取，這樣必然導致房地產價格的大幅下降，估計降幅至少在10%至20%。

2. 避免地方政府的土地財政，避免寅吃牟糧的狀況出現

我國現行的土地使用制度為有限期的土地出讓制度，即在土地所有權屬于國家，土地使用者通過支付土地出讓金向政府購買一定期限的土地使用權。正是這種一次性收取土地使用費用的方式給地方政府帶來了巨大的財政收入，從而造成了地方政府過度依賴“土地財政”的狀況。

3. 調整貧富差距

目前國內貧富差距日趨拉大是中國面臨的一個嚴重的社會問題，而物業稅可以作為化解這一問題的一個有效途徑。通過對居住豪宅者以及房產投機者(占有多套住宅者)課以高稅，對貧窮家庭居住條件差的減少征稅甚至減免稅費，是調節社會貧富差距、維護社會穩定有效舉措。

同時，國家開征物業稅的目的還有增加地方財政收入、優化資源配置、調控房地產市場、有利于轉變政府職能的現實意義。

三、物業稅開征對我國房地產市場的影響

1.從整體上看，物業稅的開征對房地產價格影響不大。

其原因在于:

(1)物業稅的稅負存在轉嫁的可能。受房地產市場供求關系的影響，物業稅依然存在被轉嫁的可能。稅收負擔只要是能轉嫁出去，就不會降低投資人對房屋的投資需求。不能降低需求，那么稅收調控市場的鏈條就被中斷，就很難通過保有環節征稅來影響房地產價格;而且考慮到一些國家對自用房屋的不動產稅都有一定的免征，如果我國也實行對第一套住房免征物業稅的話，那么物業稅對房地產市場的影響將更小。

(2)即使實行“將土地出讓金也并入物業稅”的改革方案對房地產市場的調控效果也不會明顯。其原因在于:我國房地產市場經過十余年的發展，已經具有相當大的存量規模，物業稅改革后，會有一個老房與新房的區分，那么，在改革過程中，對于“老房”實行老辦法的可能性非常大，在這一條件下，如果開征物業稅或土地出讓金分期交納后，肯定會有一個對現已形成的房地產市場的價格及新開征稅率的換算，然后形成一個新的房價，在這種情況下產生的房價下跌，只是稅費分期交納導致的名義房價的下降，并不是房價的真正下跌。事實上，土地出讓金的分期交納是一種變相的不用付息的期限更長的(50年或70年)分期付款，土地出讓金改革后，房地產只是名義價格而不是實際價格的下降，對房屋購買者來說，購房負擔不會有實質性減輕。

2.從結構上看，物業稅的征稅范圍將會對住房需求結構產生一定的影響。

第一，如果征稅范圍包括所有居民住房，將在一定程度上引導人們對其居住面積的合理選擇。第二，如果對第一套住房的一定面積進行免稅 ，而對其他住房面積征稅的話，其調控作用將表現在引導一般消費者對中小戶型住房的需求。

3.物業稅的征收也許對房地產價格下降有作用，但對經濟社會穩定也有可能造成較大的負面影響。

雖然物業稅在國外已有不少成功的經驗，但仍有人擔心物業稅的征收會對中國的購房者和房地產業會造成負面的影響。國外的物業稅是基于產權私有基礎上的財產持有稅，而在我國，土地屬于國家，轉讓的只是使用權。在我國買房人在買房的時候，實際上已經向政府一次性交納了70年的土地出讓金，是一次性交付而且已經交訖，這些錢已經納入財政進行公共建設，從某種意義上講這與物業稅的征收其實是具有相通性的。因此如果開征物業稅，必須考慮政策的銜接性，對于已經買房交納了70年土地出讓金的房主業主，他們是否需要在70年之后再交納，或者如何核定他們目前應該交納的物業稅也是需要明確的地方，這中間仍需要深入的研究。

參考文獻:

[1]新筑網: www.sinzhu.com .《開征物業稅對房地產市場的影響》

[2]華西證劵:www.hx168.com.cn .《物業稅開征對房地產市場各主體的影響》

[3]龍源期刊網: www.qikan.com.cn .《淺議物業稅的開征對房地產市場的影響》