中國古代“樓市”

賣房先問親鄰

在宋朝買房，與元、明、清三朝一樣，都是先立契，就是簽合同，再輸錢，就是繳契稅，最后印契，就是請有關部門在合同上蓋章。

事實上，在買賣雙方簽合同之前，還有一道手續，叫做“遍問親鄰”。即便房產證上注明業主是您一個，其他任何人不得共有，您也不完全擁有對那套房子的處分權。因為宋朝是個宗法社會，在宗法社會里，個人的財產總有一部分屬于家庭，家庭的財產總有一部分屬于宗族，直截了當地說，你的房子總有一部分屬于你的爸爸媽媽叔叔阿姨堂哥堂弟堂姐堂妹，如果他們不同意你把房子賣掉，那你就不能把房子賣掉。

宋太祖時期有明文規定:“凡典賣、倚當物業，先問房親，房親不買，次問四鄰，四鄰不要，他人并得交易。”可見賣方在賣房之前，不僅要得到家人和族人的首肯，還要得到鄰居的首肯。這種首肯不能只是口頭允許，正規的做法是“以帳取問”，就是拿一小本子列個“問帳”(元代叫“問貼”)，把親戚鄰居的名字都列在上面，并寫明我想賣房的理由，以及想賣多少錢，然后先交給三叔二伯九弟八哥他們，問這些族人是否樂意買我的房，如果他們都說“NO”，再去找隔壁王大爺和對門張大媽，問問他們是否愿買。總而言之，問帳上密密麻麻列滿大家的簽名，才有權把房子賣給別人，否則就是違法，族人、四鄰就有可能去舉報。倘若其中一個拒簽，這房就別打算賣了。當然，拒簽也得說出理由，譬如說您敗家啦，說您賣房子有違祖訓啦，說您損害了他的優先購買權啦，四鄰不愿街坊換陌生人啦等等。如果打官司的話，這些理由一般都能得到法官大人的支持。可以想像得到，一個宋朝人不管平時有多神氣，到了賣房的時候對族人和鄰居都是點頭哈腰的，以便得到他們的簽字。

宋仁宗時期又追加一條:“戶絕莊田檢覆估價曉示，見佃戶依例納錢，竭產買充永業……佃戶無力即問地鄰，地鄰不要方許全戶收買。”又給了房客、佃戶們優先購買權。

過了“遍問親鄰”這一關，買賣雙方就可以簽合同了。按照文件的規定，買賣雙方要去縣衙買張“定貼”，起草一份合同，經有關人員審查通過，再買幾份“正契”，才能正式簽訂合同。

“正契”一式四份:一份買方持有，一份賣方持有，一份交縣衙審批，一份留商稅院備案。“商稅院”是宋朝的稅費征收機構，類似現在的國稅局。商稅院一般不設在縣城，契稅常常由縣衙代收，更多的時候是由房牙代勞。房牙既是中介，又是擔保，既是估價師，又是登記代理人，同時還兼任稅務稽察。房牙也不能白忙活，他們得吃傭金，如果沒有特殊約定，傭金都是賣方來出。

像其他所有帝制時代一樣，宋朝也沒有房產證，等四份合同都蓋了章，其中一份就是買方對房產擁有所有權的合法憑據。蓋章與否，對買方來講很關鍵，同樣一份合同，不蓋章叫“白契”，蓋了章叫“赤契”(明清兩代改叫“紅契”)，白契在民間或許有用，拿到公堂上就等于廢紙一張了。您剛買了套房，還沒住進去，就被別人給占了，如果您拿著白契去告狀，法院不但不給您做主，還要沒收您的房子。

我們知道，現代人買房，買到的其實是居住權、抵押權、租賃權、出售權、對腳下那塊土地的使用權，以及不讓鄰近物業影響我們采光之類的相鄰權、不讓其他建筑妨礙我們出門之類的地役權。而所有這些權利，都有一個時間限制，或者70年，或者更短，時間一到，無論您的房子有多新，都要無償地收歸國有。而古代，秦漢唐宋元明清，除了王莽等幾位偶爾來一次產權改革，更多的時候，中國人對不動產享有永久產權，沒有時間限制。

出典與活賣

我有房，沒錢，想把房變成錢，怎么辦呢?不外三條路:要么出售，要么出租，要么把它押給銀行，換一筆貸款。

以前還有第四條路，叫做“出典”。

宋朝初年，有位領導叫薛居正，居官清廉，掙錢不多，倒辛辛苦苦置下一片房產。后來他死了，老婆孩子沒錢用，就把房子讓給別人住，還約好期限，只能住五年，五年期滿，房子再還給他們。當然，這五年可不是白住，對方必須先付一筆錢，夠薛家老小應急。或許您會說:這跟租房不是一樣嗎?絕對不一樣，您租房得掏房租，房租到了房東手里可是要不回來的;而交給薛家的這筆錢只是墊支，五年期限一到，您把房退了，錢一文不少還是您的。在這筆交易中，您實際付出的只是那筆錢五年期的存款利息，得到的卻是五年期的房產使用權;薛家實際付出的只是五年期的房產使用權，得到的卻是一筆五年期的無息貸款。在房子和錢的所有權都沒有發生轉移的前提下，一方暫時有房居住了，另一方暫時有錢應急了，房不起租，錢也不生息，雙方各得其所，互惠互利，這就是出典。

除了出典，還有第五條路，叫作“活賣”。

元朝末年，有位先生叫施還，他也是有房沒錢，母親死了都無力安葬。為了盡快籌錢買副棺材，他把祖房賣給了一位牛公子。按照時價，他們家祖房該值幾千兩銀子，牛公子卻只給他140兩。或許您又會說:那施還豈不太吃虧了?一點兒也不吃虧，因為交易并沒結束，等這位施先生有朝一日發了大財，他還能按140兩的原價再從牛公子手里把祖房買回來。在這筆交易中，施還實際付出的只是一段不定期的房產使用權，得到的卻是一筆不定期的無息貸款;牛公子實際付出的只是一筆活期存款的利息，得到的卻是一段不定期的房產使用權。在房子和錢的所有權都沒有發生轉移的前提下，一方暫時有錢用了，另一方暫時有房住了，房不起租，錢也不生息，雙方各得其所，互惠互利，這就是活賣。

如果有套房子是我的愛巢，我缺錢也只是暫時的，為了一時救急就把房子賣掉，再想買回來可就難了，即便是另買一套，按房價天天這么瘋漲的勁頭，誰知要多掏多少錢才能再買同樣的一套房子?如果把房租出去呢，每月收那點兒租，羊拉屎似的，也難解燃眉之急。至于說押給銀行，我相信銀行會貸款給我，但是利息可是很高的。要是在古代，可以出典或活賣，路子就寬多了。

有出典的，自然就有典房的。《金瓶梅》第一回，原籍陽谷縣的武大郎來到清河縣，作為流動人口，自然沒房，而賣炊餅本小利薄，又沒錢買房，所以就在紫石街“賃房居住”。后來與潘金蓮結婚，被原房東張大戶的老婆趕出來，“遂尋了紫石街西王皇親房子，賃內外兩間居住”。武大郎租房，每月都要向房主交租金，如果換成典房，只需要把一筆典房款付給房主，就能按約定期限，住上十二三年，到期后，典房款一文不少還是自己的。這種房產交易現在很少見，而在明代，甚至到了民國，典房一直與租房并駕齊驅。唯一的缺陷，是需要押上一大筆典房款。

找房款

今天買東西，“找”是找零的意思。過去賣東西，標價一百，人給八十，一咬牙，賣了，隨后又覺得虧，喊住買家，讓他再掏二十。這種行為在清朝也叫“找”，不過不是找零，而是找要。就是賣方向買方追討一部分貨款，以補足商品價值。《康熙字典》中“找”的釋義即“補不足也”。

如康熙六十年(1721)，江蘇省武進縣居民劉文龍以七兩紋銀的價格賣了一畝八分地。八年后，劉某說“原價輕淺”，又委托中介向買主“找”了一兩紋銀。

又咸豐元年(1851)六月，浙江省山陰縣居民高宗華以十八塊大洋的價格賣了六分地，三個月后，高某說“契內價銀不足”，又委托中介向買主“找”了七塊大洋。

明清兩代和民國時期江南地區的不動產交易記錄中，“找”這個字在契約里俯拾皆是，說明賣方在交易完成后再次索要價款的現象很普遍。

如果在今天，買虧了也好，占便宜了也罷，我猜您都不會去找賣方索還一部分房款(除非那房存在質量問題)，當然更加不可能再給賣方加錢——法院也不會支持任何人在交易完成后再加收價款。

而清朝政府明文規定，允許賣方“憑中公估找貼一次”，也就是說，即便雙方已經過了戶，只要后來的市場價高于原來的交易價，賣方就可以再讓買方掏一次錢。這條法律很變態，不過它可以抑制炒房，假如當時就流行炒房的話。

帝制時代的廉租房

古時也有廉租房，但都是民間性質的。

唐宋時期，廉租房主要來源于寺觀。寺觀的土地是政府劃撥的，建房的資金是信民捐獻的，歷年的房產維護費用可以從香火錢里沖銷，僧尼和道士既沒有任何投資，理論上也不以營利為目的，再加上宗教本身普度眾生的信仰要求，當然有提供廉租房的義務。唐憲宗元和年間，白居易進京趕考，前后兩個月，就一直租居在一個叫華陽觀的道觀里，因為那里房租便宜。宋朝的辛棄疾，早年赴金國中都燕京應試，為了省錢，住的是現在北京的憫忠寺。看過《西廂記》的朋友還知道，張生和鶯鶯在山西停留一整月，租住的也是寺觀，在那永濟縣普救寺里，鶯鶯住西廂，張生住東廂，兩人同租一套公寓，順便在西廂搞點兒風流韻事出來。

明清時期，寺觀在居住方面的社會保障功能更加明顯。《儒林外史》里，匡超人他們村遭了火災，一村人沒地方住，在新房子建好之前，全靠村南頭的和尚庵遮風擋雨。這還是農村的小寺廟，大都市的廟宇常有上千間的客房，供應試的士子、出門的商旅以及遭了天災的百姓臨時租住。

除了寺觀，明清兩代又多了個廉租房的來源，那就是會館。會館是異鄉人在客地建的聚會場所，凡是像樣的會館，都有戲臺、議事廳，以及客房，客房是為旅居在外沒有住處的同鄉們準備的，租金非常便宜。順治十八年建于北京的漳州會館，福建人來租，每月只收租金三文。就在這一年，大清朝開科取士，各地進京應試的太多，致使京城房價暴漲，考場附近的包租公獅子大開口，各家掛出牌來:“狀元吉寓，日租千文”，如果不是會館的廉租房撐著，那年北京城一多半的房客都得露宿街頭。

這些民營的廉租房無需房客寫申請，無需民政局開證明，也無需一層又一層的資格審查，并且好進也好出。問題是，民營廉租房現在好像行不通，拿到開發權的地產商正嫌暴利不夠呢，傻瓜才去民營廉租房。

后唐的樓市調控

從2001年到2005年，全國房價以8.95%的平均增幅一路狂漲，中央政府出面阻止，先出臺了一“國八條”，沒擋住;又出臺了一“國六條”，還是沒擋住。到2007年6月份，全國70個大中城市，房價同比上漲7.1%，就有樂觀的領導站出來向大伙報喜了:漲幅已經回落了嘛。但只要您還沒有完全變傻，就會明白漲幅回落是怎么回事兒，好比一亡命徒開車撞人，以前每月撞死的人數按10%遞增，現在每月撞死的人數按8%遞增，那也叫漲幅下降，照舊宰你沒商量。

房價暴漲的局面之所以沒有改觀，倒不是因為那些政策不好，而是因為沒有被貫徹落實。比方說，中央一向限制開發商囤積土地，而從2001年到2007年5月份，全國開發商購置了21.62億平方米的土地，實際僅開發12.96億平方米，約40%的土地被囤積了。如果近七年來國家提供給開發商的土地完全開發，就能讓50%的城鎮居民喬遷新居，哪還有什么供不應求的破事兒?既然供不應求的局面不會出現，那么居高不下的房價也就缺乏支撐了。

當然，房價居高不下究竟在多大程度上是因為調控政策沒能落實，還需要仔細算算，譬如將人口增長、通貨膨脹、媒體誤導、炒家操控以及購房者喜歡裝胖的心思都考慮進去，大多數影響因素都難以量化，想為樓市建一完整的數學模型，不會比讓地方政府打壓房價更容易。

我倒發現，后唐時期的樓市完全可以拿來模擬調控政策貫徹落實后的理想狀態。后唐莊宗李存勖頒布過一道敕令:“其空閑有主之地，仍限半年，本主須自修蓋，如過限不見屋宇，亦許他人占射。”后唐明宗李嗣源也有類似規定:“諸色人等置到田地，并限三個月內修筑蓋造，須見次第。”這兩條很像我們國土部的《閑置土地處置辦法》，只不過我們規定的閑置時限是兩年，后唐規定的是半年和三個月。

我們通過禁止捂地來打壓房價，沒戲;后唐通過禁止捂地來平衡供需，卻收到了打壓房價的奇效。還記得盛唐時期，有個馬周在長安購買房基一畝，花了銅錢二百萬;而在后唐的首都洛陽，“連店基地，每畝價錢七千”，房價下降了將近三百倍。

跟現在的調控手段相比，后唐那兩條規定毫不新鮮，憑什么就能把房價打壓下去呢?我能找到的解釋是，后唐地方政府不靠賣地吃飯，所以對高房價不感興趣;那時也沒有開發商，還不存在官員和開發商之間那種或明或暗的利益鏈。

(選自《千年樓市——穿越時空去古代置業》/李開周 著/花城出版社/2009年1月版)