郭士英:房價下跌只會是暫時現象

郭 士英

方正商學院副院長。中國人民大學經濟學碩士。曾任北京物資學院副教授，招商證券、東海證券投行部總助，太平洋證券研發部總經理、首席研究員。具有證券、期貨、基金及獨立董事資格。

我前兩個月就提出來，住房市場短期的任務是要給市場和政府一個交待，未來中國的房地產市場只能是軟著陸，不能硬著陸。原因就是它是中國經濟的命脈，短期之內中國還不可能找到第二個行業來代替房地產在經濟方面的拉動作用。

另外，房地產的產業鏈根深蒂固，城市化的進程我們現在是47%，西方發達國家是70%。即使每年以1.5%的速度在增長，我們也要到2018年或2020年才能夠實現基本的城市化。所以在這個過程中，長期前景不容懷疑，甚至長期來看房價上漲的前景也不用去懷疑。

從現在來看，主要大城市的房地產價格短期空間已經不大了，但是長期仍然是有空間的，就算是未來一兩年房價會跌的話，一線城市仍然有空間。因為，一線城市代表著最豪華的公共服務，最現代化的理念，也就是區位和地段優勢永遠是一線城市房地產和居民所能夠享受的。就算中國在三四線城市和城鎮化實現以后，這些人作為人生和財富的一種追求，也永遠是向上走，最有錢的那部分人永遠都是告別小城市而走向中等城市，告別中等城市而走向大城市，所以我覺得一線房地產的空間是相當巨大的，起碼十年之內還有巨大的升值空間。

這次調控，我個人認為是對過快上漲的市場自身自發的一種調整，當然我們恰逢了政策要打壓的需要。我覺得，這次的市場下調是應該的，必須要給政治一個交待。劉淇曾經接受《每日經濟新聞》的采訪，他說“這個國家是人民的，還是總理說了算，不是總經理說了算”。不知道這句話是否引起了大家的注意，看到這兒，我感覺房地產市場要開始調整了，現在北京通州和廣州的房價已經開始下降了。

從短線操作來講，投資者可以套現一部分房產，但是從長期來看，作為家庭理財和財富的主要存在形式，我仍然相信十年之內，房產會以數倍于其他投資的增長幅度增長你的家庭財富。只有到2018年或2020年，出現幾個系統的不利因素疊加以后，才會使得中國房地產的高速增長面臨威脅。

城市化到2018年或2020年是60%，目前的人口紅利到2018年正式進入老齡社會，屆時65歲以上年紀的人口有可能占到10%到15%，已經是人口負債期了。這兩個因素疊加，我覺得只有到那一年，你才考慮說我沒有賣出房子有可能鑄成大錯，而今年不是大問題。

今年要不要賣掉一批房子?我覺得最主要的不是去看官方的這些數據，這里面可信的成份，至少不如自己感受自己的房價來得更實在一些。把我們房價在一年半之內增值的價值量與我們實際的勞動收入做個對比，例如一套房產可能一年升值200萬元，自己要想想，我和我的家庭如果用工資收入掙這筆錢要花多長時間，就知道這筆財富值不值得套現。

我認為，本輪房地產的調整如果從四五月份就開始的話，可能持續一年到兩年的時間，一線城市平均下降20%左右是正常的。但是從長期來看，2011年年底甚至2012年還是做資產非常好的機會，資產價格還會再度上漲。

*孫曉宇根據郭士英在2010投資與理財年會上的演講整理。