叩問樓市哪里去

“衣食住行”中的“住”是人類生存的基本需求，然而，滿足這一基本需求的硬件——房子，卻成為最困擾百姓的頭等大事。近來樓市新政連下猛藥，令人望而生畏的房價何去何從?

山雨欲來風(fēng)滿樓。政府一個“二套房房貸首付比例提高至50%”的新政，便使北京通州區(qū)領(lǐng)漲樓盤頃刻之間變身為領(lǐng)跌盤。在2010投資與理財年會上，樓市的走向成為眾人關(guān)注的焦點。

政策充當(dāng)天平

受所謂國際新城規(guī)劃、軌道交通等利好的刺激，通州房價近兩個月迅速上漲，新盤價格直逼3萬元/平方米大關(guān)。而4月14日出臺的房貸新政——對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，猶如一根繡花針狠狠地戳在了通州房價的泡沫上。

通州區(qū)的K2 海棠灣樓盤，全款支付每平方米直降2000元，貸款每平方米優(yōu)惠1200元。其兄弟項目K2 清水灣樓盤價格降幅更大，每平方米平均便宜3000元。

以100平方米的戶型計算，總價少則優(yōu)惠12萬元，多則優(yōu)惠30萬元，而對于K2 清水灣這樣的純新盤來說，這種降幅在北京樓市堪稱史無前例。

近來，房產(chǎn)新政不斷出臺，招招擊打樓市軟肋，像K2海棠灣、K2清水灣這樣的領(lǐng)跌樓盤，還會有多少浮出水面?房價真的要跌了嗎?

4月14日舉行的國務(wù)院常務(wù)會議提出“堅決遏制房價過快上漲”的指導(dǎo)意見，責(zé)令各城市政府要切實負(fù)起維護(hù)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的責(zé)任;加強住房保障工作，增加住房建設(shè)用地有效供應(yīng);實行更加嚴(yán)格的差別化住房信貸政策，抑制投機性購房。之后，便推出了二套房貸新政。

4月17日，國務(wù)院出臺“新國十條”，再遏房價過快上漲。與此同時，加大對房地產(chǎn)市場的土地供應(yīng)工作已經(jīng)鋪開。

此外，盡管被寄予厚望的物業(yè)稅并沒有在兩會中得到相關(guān)答案，然而在瘋狂飆升的房價“追逐”下，物業(yè)稅即將征收的傳言也在近日開始甚囂塵上。有消息稱，物業(yè)稅已獲住建部審批，通過財政部和國務(wù)院審批的概率也很大。該消息還透露，試點地區(qū)為京滬深渝四市，物業(yè)稅將按照買房時合同價打七折后再按1.2%-1.5%征收。而早在今年的3月24日，重慶市市長黃奇帆就在重慶市人大常委會上透露，重慶已上報國務(wù)院申請施行“特別房產(chǎn)消費稅”等抑制高房價的措施，業(yè)內(nèi)一度認(rèn)為此稅即是物業(yè)稅的“變臉”。

房價或顯拐點

樓市新政的密集發(fā)布，已使房價出現(xiàn)明顯波動。4月17日下午，“新國十條”的出擊再次震蕩樓市，占據(jù)各大房地產(chǎn)門戶網(wǎng)站的頭條。新浪網(wǎng)上調(diào)查顯示，67.5%的網(wǎng)友認(rèn)為，第三套房貸停發(fā)能夠有效遏制房價過快增長，是近期對政府調(diào)控房價信心最高的一次。此外，在是否計劃買房的選項中，48.5%的網(wǎng)友選擇觀望，30.7%的網(wǎng)友表示無買房計劃，只有20.8%的網(wǎng)友依然打算買房。

在本次“投資與理財年會”上，清華大學(xué)金融系主任李稻葵在接受本刊記者采訪時也表示，房價未來會進(jìn)入調(diào)整期，房產(chǎn)新政會在短期內(nèi)影響房價走勢，房價在未來1-2年內(nèi)不會過快上漲。

演講嘉賓方正商學(xué)院郭士英副院長也持相同觀點，他預(yù)計在今年三四季度，房價會進(jìn)入下行通道，短期內(nèi)不會繼續(xù)上漲。

北京中原市場研究部張大偉認(rèn)為，“新國十條”比此前的政策更加嚴(yán)格，第三套以上住房將可能停止貸款的規(guī)定，使很多依靠貸款購房的客戶很難再獲得大量的資金。通知還指出，地方政府可根據(jù)實際情況，采取臨時性措施，在一定時期內(nèi)限定購房套數(shù)，“如此嚴(yán)格的貸款政策前所未有。”

他預(yù)計，在如此嚴(yán)厲的政策下，北京等大城市房價將停止上漲，其中部分郊區(qū)房價年內(nèi)有望下調(diào)20%至30%。“現(xiàn)在已有很多購房者再度觀望，約有一半炒房客近期開始拋盤，北京的成交量將下滑三成左右。”

經(jīng)濟學(xué)博士馬光遠(yuǎn)預(yù)計，由于信貸政策和稅收政策的明顯去杠桿效應(yīng)，未來接盤者的接盤能力幾乎被廢，房價最保守估計將下跌30%，房價的拐點應(yīng)該很快會到來。“買房居住者終于可以松口氣，坐等價格著陸了。”

樓市還有沒有機會?

樓市如果應(yīng)政策之風(fēng)而回歸理性，它還有沒有投資機會呢?

其實，近來的政策組合拳，擊中的多是一線城市瘋狂上漲的房價，在很多專家看來，樓市仍然存在投資機會，但是是在二三線城市。

“隨著城市化進(jìn)程的加速，二三線城市住房需求日益增加。”郭士英表示，“再加上一些大城市房價過高，使得財富逐漸流向中小城市，所以目前二三線甚至三四線城市房價仍有上漲空間。”

中國社科院金融研究所易憲容指出，目前一線城市的樓市泡沫比較嚴(yán)重，現(xiàn)在房地產(chǎn)繁榮已經(jīng)從一線城市向二三線城市轉(zhuǎn)移，甚至蔓延到了全國。他認(rèn)為，導(dǎo)致城市房價飆升的關(guān)鍵，仍在于以消費為主導(dǎo)的市場轉(zhuǎn)向以投資為主導(dǎo)的市場，信貸政策的過度優(yōu)惠為投資者低成本進(jìn)入投機市場提供了機會。易憲容坦言，誰也不知道地產(chǎn)泡沫何時會被刺破，但只要政府的政策沒有改變，房價就依然會上升，“從這個角度來看，目前投資房地產(chǎn)仍有機會，在泡沫膨脹的過程中，投資者應(yīng)該先享受全球資產(chǎn)價格上漲的喜悅。但心中必須要有警戒線，必要時甚至‘割肉’也在所不惜。”

深圳市房地產(chǎn)研究所所長王鋒也認(rèn)為，目前，二三線城市對于5-7年的長期投資客比較有吸引力，畢竟二手房轉(zhuǎn)手沒有一線城市快。一線城市目前房價過高，透支嚴(yán)重，上漲空間有限。而從房價收入比上看，二三線城市房價還有較大的上漲空間。

不過，二三線城市的投資風(fēng)險也同樣并存。二三線城市的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)手一般需要5-7年，而5-7年后新房變成了舊房，到時更高品質(zhì)的房子可能會對它形成擠壓，何況有些二三線城市的房價目前偏高。如此計算，二三線樓市應(yīng)該還有5年繁榮可期。

而在本次“投資與理財年會”上，著名經(jīng)濟學(xué)家金巖石則認(rèn)為，政府只是“遏制部分城市房價過快上漲”，目前一線城市房價上漲速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過政府可承受的范圍，所以政府才會出臺政策予以調(diào)控。但是，這并不意味著房價要進(jìn)入下行通道，一線城市房價只是放緩了增長的腳步，“從一個月上漲11%穩(wěn)步到一個月上漲1%”，所以一線城市樓市只是暫時遇冷，“10個月之后還是值得投資的”。