房屋承租人優先購買權制度分析

摘 要:現階段我國的房屋承租人優先購買權制度存在諸多不足。在分析房屋租賃與房屋優先購買權的含義及構成要件后，立足我國法律關于房屋優先購買權制度的相關規定和司法實踐，認為我國的房屋承租人優先購買權制度房屋租賃合同備案的法律性質、“同等條件”的含義、通知的方式及房屋優先購買權的行使期限等方面存在不足，應予以改進。

關鍵詞:房屋承租人優先購買權;房屋租賃

中圖分類號:D9

文獻標識碼:A

文章編號:1672-3198(2010)08-0153-01

1 房屋優先購買權制度及我國法律的相關規定

1.1 房屋優先購買權的含義

(1)房屋租賃的含義。

房屋的含義。按照建設部2002年3月20日頒布的《房地產統計指標解釋(試行)》的規定，所謂房屋，一般指上有屋頂、周圍有墻、能防風避雨，御寒保溫，供人們在其中工作、生活、學習、娛樂和儲藏物資，并具有固定基礎，層高一般在2.Zm以上的永久性場所;根據某些地方的生活習慣，可供人們常年居住的窯洞、竹樓等也應包括在內;實踐中往往采納建設部頒布的標準作為認定“房屋”的依據。

租賃的含義。史尚寬先生認為:租賃，謂當事人約定一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。

房屋租賃的含義。按照《房地產管理法》第52條規定，是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

(2)房屋優先購買權的含義。

所謂房屋承租人的優先購買權，是指在房屋租賃關系中，承租人按照法律規定所享有的、在出租人出賣租賃房屋給第三人時，承租人得以同等條件優先于他人而購買的權利。

可以看出，承租人行使優先購買權的構成要件有兩點:一是承租人與出租人之間須簽訂有合法有效的租賃合同。二是承租人只能在同等條件下行使優先購買權。

1.2 我國法律關于房屋優先購買權制度的相關規定

從立法歷程來看，我國法律關于房屋優先購買權制度最早規定在最高人民法院1952年5月17日發布的《解答關于處理房戶行使優先購買權案件，發生疑義問題的函》(法監字第8012號)，在該文件中最高人民法院對房屋優先購買權制度提出了一些指導性意見。1983年12月17日國務院發布的《城市私有房屋管理條例》第11條規定:“房屋所有人出賣租出房屋，須提前三個月通知承租人。在同等條件下，承租人有優先購買權。”其后的法律法規多以此為基礎。最高人民法院1984年8月30日發布的《最高人民法院關于貫徹執行民事政策法律若干問題的意見》、最高人民法院1988年1月26日發布的《最高人民法院關于貫徹執行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見(試行)》、《城市私有房屋管理條例》、建設部1994年3月23日發布的《城市公有房屋管理規定》等相繼對這一制度做出了進一步的規定，但從法律淵源角度看，對該制度的規定都停留在司法解釋、行政法規、部門規章的層面，1999年頒布的《合同法》將該制度規定在了我國的基本法律中，法律效力層級得到進一步提升。《合同法》第230條規定:“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。”

2 房屋優先購買權制度的不足與改進

2.1 房屋租賃合同備案的法律性質。

未經備案的房屋租賃合同是否有效?《城市私有房屋管理條例》、《城市房地產管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》均明確規定實行房屋租賃備案制度，要求房屋租賃合同簽訂后要向房地產管理部門進行登記備案。我國民法對備案有兩種規定，一是備案生效制度，一是備案對抗制度。從房屋租賃備案制度的相關內容來看，該備案只是對有關部門的告知和公告，屬于備案對抗制度，即是否備案不影響合同的生效與否，合同一般在簽訂時成立和生效，備案具有對抗效力，未經備案的，不得對抗善意第三人。

2.2 “同等條件”的含義

同等條件是房屋優先購買權制度得以式實現的條件之一，對此我國法律沒有明確的規定。一般認為應以出租人與第三人簽訂的購房合同約定的條件為準，同時應參考以下標準:(1)第一，標的物同等。即購房的房屋是同一的，如果出租人出賣的是2間房，承租人購買的也應是這2間房。(2)價格同等。比如出租人與第三人簽訂的購房合同約定買賣該房屋的價款是20萬元，承租人就不得以低于20萬元的價格要求行使優先購買權。(3)付款時間和付款方式等相同。比如出租人與第三人簽訂的購房合同約定于本月10日前一次性付清，承租人就不得要求晚于本月10日或分次付清并行使優先購買權。

2.3 通知的方式及房屋優先購買權的行使期限

《合同法》規定，“應當在出賣之前的合理期限內通知承租人”。何謂“合理期限”，通知的方式有無要求?

從法律規定來看，《合同法》頒布之前的《城市私有房屋管理條例》和《民通意見》規定提前通知承租人的期限應當是三個月，地方性法規和規章中有的規定了3個月，有的規定了30天。對于承租人作出答復的期限，有的地方法規的規定承租人應當在接到通知后的30日內作出書面答復。總體上看來法律對房屋優先購買權的行使期限的規定是存在空白和模糊地，需要高位階的法律對此作出明確的規定。

關于通知的方式，為了更好的保障承租人的利益，認為應該采取書面的通知方式，不能采取公告等籠統的方式，并告知具體的房屋出賣條件。

參考文獻

[1]蔡福華.民事優先權新論[M].北京:人民法院出版社，2002.

[2]謝在全.民法物權論[M].北京:中國政法大學出版社，2000.