房地產項目環境影響評價探討

摘 要:根據房地產項目的特點，對房地產項目施工期環境影響評價、營運期環境影響評價、外環境對項目的環境影響評價、生態環境影響評價和景觀生態評價進行了探討，并分析了房地產項目環境影響評價過程中容易忽視的一些問題。

關鍵詞:房地產項目;環境影響評價 

中圖分類號:F2

文獻標識碼:A

文章編號:1672-3198(2010)08-0149-02

1 引言

房地產項目已經成為我國目前經濟發展中的一個熱點。隨著房地產建設的突飛猛進而帶來的環境問題也越來越引起人們的關注。因此做好房地產項目的環境影響評價非常重要。

2 施工期環境影響評價

房地產項目的施工期一般較長，施工期的環境影響持續時間也較長，隨著基建工程活動結束，其影響消失。施工期的環境影響主要包括施工揚塵、施工廢水和生活污水、噪聲、固體廢物、廢氣等。

施工揚塵對周圍環境的影響較大，浮于空氣中的粉塵被施工人員和周圍居民吸入，不但會引起各種呼吸道疾病，而且粉塵還夾帶大量的病原菌，傳染各種疾病，嚴重影響施工人員及周圍居民的身體健康。此外，粉塵飄揚，降低能見度，易引發交通事故。粉塵飄落在各種建筑物和樹木枝葉上，影響景觀。對于大項目(按確定環評的形式，\"報告書\"為大項目，\"報告表\"為小項目)應根據挖、填土方量采用面源模式定量預測揚塵對大氣環境的影響，或利用現有的施工場地實測資料進行類比分析，小項目可簡化只作一般分析。環評單位應提出切實可行的減輕揚塵污染的措施。

施工廢水(如泥漿水、沖洗水、地下滲透水等)應集中收集，經沉淀澄清后盡可能回用。生活污水可根據施工場地情況分析，如位于城區應盡可能接入城市污水管網進入污水處理廠處理。若無接管條件，可設置新型地埋式污水生化處理設施，處理達標后排放。

施工噪聲污染是個焦點問題，污染糾紛和矛盾較多，對于大項目應根據施工機械的種類和數量分析聲源強度，定量預測對場界和敏感點的影響，小項目從簡只作一般性分析。施工噪聲影響評價中還要提出有效的措施。

施工產生的固體廢物主要有建筑垃圾、生活垃圾和施工棄土，要求妥善處置，不產生二次污染，施工棄土必須回填。對于施工廢氣，主要是對施工機械廢氣提出排放要求。

3 營運期環境影響評價

營運期環境污染問題主要包括生活污水、廢氣、生活垃圾和噪聲。

位于城區內的房地產項目， 一般生活污水進入城市污水管道， 可不進行定量的環境影響預測， 如果廢水直接排入地表水， 對于大項目， 則應進行定量環境影響預測， 小項目作一般性分析。

4 外環境對項目的環境影響評價

作為環境保護目標的房地產項目，其外部污染源對項目的環境影響應重點評價，也是評判擬建項目選址合理性的重要依據之一。

4.1 外環境污染源調查

一般應對擬建項目周圍500米范圍內的各類已有和在建污染源(包括危險源)進行詳細調查，弄清污染源的類型、數量、位置、排放的主要污染物及排放量，可查閱相關歷史資料，必要時應進行實地監測。

主要調查的污染源有:交通噪聲和設備噪聲;微波發射塔、高壓線、變電站等電磁污染;周邊一些影響較大的工業污染源;餐飲業油煙等異味污染。

4.2 環境影響評價

在污染源調查的基礎上，確定污染源的影響范圍和影響程度，并預測污染源在非正常排放和不利氣象條件下可能對擬建小區的環境影響。若周邊污染源未能達標排放，則應根據\"誰污染，誰治理\"原則，對污染源提出有效治理措施和對策使其達標排放，并要求當地環保行政主管部門予以監督執行。對于無法治理達標的污染源及存在安全隱患的危險源，須提出搬遷要求。由于噪聲污染具有直接感受性特點，且污染來源較多，對居民的生活影響較大，應予以重點評價。對于隱性環境污染，如電磁輻射、放射性污染對居民的影響也不能忽視。小區的選址要遠離生產和儲存易燃、易爆和劇毒化學品的工業企業和倉庫，對一些實在不能避開的環境污染源或危險源，在項目規劃設計和環評時應考慮采取有效的處理措施，并設置一定的安全和衛生防護距離。項目附近若有危險源，還應進行環境風險評價。

5 生態環境影響評價

對于生態環境影響問題分析，主要遵循《非污染生態環境影響評價導則》(HJ/T1.9-1997)的原則進行。由于導則涉及面較寬，內容較復雜，而一般房地產項目較簡單，因此本文提出從以下三個方面進行評價:

5.1 植被覆蓋率、生物量和生物多樣性的變化

通過調查，掌握評價區植被情況，特別是項目占用場地目前是農田、林地、草地、濕地、園林綠化用地等生態用地時，分析項目建成后對生態環境的影響，并提出相應的生態補償措施。

5.2 水土流失

房地產項目在建設期間，大面積的土壤較長時間裸露，降雨時就可能導致水土流失。水土流失會使大量泥沙擁入附近河道，影響河道的水質。水土流失強度一般在平原地區較小，丘陵及山區較大，應根據項目規模大小和所在地區的具體情況，進行詳細或簡略的評價。大項目或特別敏感項目(涉及特殊環境功能區)應根據氣象和地理條件進行定量預測，提出較詳細的水土保持措施，小項目可不進行定量分析。

5.3 移民搬遷問題

房地產項目涉及的移民搬遷問題通常是由地方政府和開發商共同協商解決。環評應核實移民的數量、構成及生活質量，分析移民安置區的環境容量，以及移民安置區的建設和移民搬遷對當地生態環境可能造成的影響。本著不降低移民生活質量的原則，提出具體的移民安置措施，核實移民安置經費，列入項目環保資金。

6 景觀生態評價

陸雍森在《環境評價》一書中對景觀的解釋是:“構成視覺圖案的地貌和土地覆蓋物。土地覆蓋物由山水體、植被和人工開發的景物(包括城市外表等)組成。景觀也是人眼從一個角度看到延伸著的自然景色。”

評價作為生活、工作環境的房地產項目的環境影響，不但要評價生活、工作的安全性、方便性、舒適性，同時還要考慮自身的建筑效果和與周邊環境的協調性。通常人們把建筑景觀的可接受性、陽光的適度性、生態環境的適宜性三項作為景觀生態環境影響的評價指標。

6.1 景觀環境可接受性分析

項目的景觀環境可接受性分析，應從項目布局與周圍環境的協調性入手。對于大項目或特殊敏感項目，應從開發、設計的風格為出發點，結合城市及項目周邊地帶歷史、文化傳統和整體建筑風貌，分析項目設計、布局和建筑、設施的美學價值。

首先對評價區域的現狀景觀進行描述(包括文字和圖片)，在此基礎上評述開發項目設計風格與當地民俗、歷史文化和區域功能的相符性，評價開發項目建筑外觀造型、色調搭配等與擬建項目使用功能的相適性，并從建筑高度、建筑造型、建筑色彩等諸方面分析與周邊建筑的協調性，分析評價項目建設對城市景觀的有利和不利影響。6.2 陽光照射適度性分析

房地產項目在規劃設計和環境影響評價時均要考慮光遮擋的影響，并選用《城市居住規劃設計規范》(GB50180-93)中居住建筑日照最低標準進行評價。

光在人的生活中不能少，但照射強度如果越過了接受能力也會產生污染，即光污染。一般房地產項目可能產生的光污染一是白亮污染，即建筑物的玻璃幕墻、釉面磚墻、磨光大理石和各種涂料等裝飾反射光線產生的污染，二是人工白晝，即廣告燈、霓紅燈等夜間照明設備產生的污染。

由于環境影響評價階段大多不可能清楚的了解建筑物光源的布置情況，一般重點的評價是玻璃幕墻。環境影響評價解決這一問題的辦法，主要是提出一些限制措施，合理布置玻璃幕墻:

(1)在城市主干道、立交橋、高架路兩側的建筑物20m以下，其余路段10m以下不設置玻璃幕墻。

(2)使用玻璃幕墻時，玻璃反射比應≤0.16; 若反射比>0.16， 應控制玻璃幕墻的面積或采取其他材料對建筑立面加以分隔。

(3)居住區內原則不應設置玻璃幕墻。

(4)在十字路口、丁字路口不宜設置玻璃幕墻。

(5)道路兩側幕墻設計成凹形弧面時，應避免反射光進入行人或駕駛員視野。

(6)在建筑物南、東立面容易造成光污染的方向一般不得使用玻璃幕墻。

6.3 生態環境適宜性分析

生態環境適宜性分析涉及到區域的舒適、方便、高效節能、健康環保和景觀美化等多方面，需要建立一個綜合指標體系進行評價。一般可選擇的評價指標有:舒適性指標(包括建筑容積率和綠地率)、方便性指標(交通出入口設計和停車位)、環保健康(包括環境質量和污染物排放)、高效節能(資源、能源合理利用和市政化)、景觀和諧度。7 容易忽視的幾個問題

7.1 項目選址必須符合城市規劃

隨著城市的發展，一方面，原有的城市建設用地已經不能滿足房地產業的發展要求，許多房地產項目已經向原有的老工業區、鐵路沿線發展;另一方面，一些城市的布局比較凌亂，規劃滯后，居住區、工業區、商業區混雜現象比較突出。

根據《中華人民共和國城市規劃法》，一切建設項目選址必須符合城市規劃，房地產項目也不例外。因此，環評報告中必須提供項目選址的相關依據。特別是對于城市規劃區以外的項目和涉及風景名勝區等特殊功能區的項目，還應符合相應功能區規劃(如風景名勝區規劃等)，并提供規劃審批部門的意見。

7.2 與周邊企業衛生防護距離相協調

衛生防護距離系指產生有害因素的部門(車間或工段)的邊界至居住區邊界最小距離。目前，國內已經制定了水泥廠、煉鐵廠、焦化廠、氯堿廠、石化企業、以噪聲污染為主的工業企業及電視塔電磁輻射等30 多項衛生防護距離標準。這些污染源原有衛生防護距離內可能沒有居住區，但由于城市土地資源十分寶貴，致使許多房地產建設項目也在向工業企業周邊靠近，房地產建設項目即使符合城市總體發展規劃，其選址也可能進入到衛生防護距離之內，從而給居民生活帶來了環境污染。因此，在進行房地產建設項目的環評時一定要了解清楚項目選址周邊工業企業的基本情況，并詳細核實其衛生防護距離，避免將房地產項目建設到污染企業的衛生防護距離內，避免對運營過程中的居民身體健康產生影響和引起污染糾紛。

7.3 土地置換過程的土壤環境影響評價

隨著經濟、社會的發展，場地性質的變更越來越頻繁。一些原有工業用地將逐漸轉變為居住或其他用地。由于歷史的原因，過去我國工業企業在工業生產過程中長期存在的\"跑、冒、滴、漏\"等問題，使土壤可能存在不同程度的污染，房地產項目開發后，有可能對居民健康尤其是兒童的發育造成危害。環評中應作出土壤環境影響評價。7.4 與市政基礎設施相協調

房地產建設項目中生活廢水污染防治問題主要在于能否將其排入到城市排水管網，并進入到城市污水處理廠進行處理。在一些房地產建設項目中，特別是別墅區，遠離市政排水管網，沒有配套污水收集系統，污水不能納入集中式污水處理廠處理范疇，這類項目應嚴格要求生活污水不得直排入地表水體，必須自行建設污水處理設施或建設排水管網進入城市排水系統。

7.5 附屬商業網點對居民的影響

在住宅區內，為了節約用地，增加綠化面積和公共活動場地面積，方便居民生活等，往往在住宅建筑底層或適當部位布置商店及其它公共服務設施。隨著經濟改革和第三產業的發展，由集體或個人經營的服務項目往往也布置在住宅樓內。

參考文獻

[1]陸雍森.環境評價(第二版)[M].上海:同濟大學出版社，1999.

[2]彭琦，劉紹仁.房地產類建設項目環境影響評價的幾點思考[J].江西化工，2006，3，(1):99-102.