我論房產稅

［摘 要］近期關于房產稅的紛爭風起云涌，很多人士都認為房價居高不下，是時候需要政府拿起稅收杠桿加以調節(jié)了。他們認為，房產稅的開征有利于抑制投機需求減少囤積數量，從而降低房價；房產稅還可以調節(jié)各階層收入減少貧富差距，從而促進社會和諧。對此種觀點筆者不以為然。文章從支持房產稅的各種“理由”入手，然后層層剖析，揭示出房產稅將帶來的各種負面效果，降低人們對房產稅不切實際的預期。

［關鍵詞］ 房產稅 需求 供給 出租房市場 土地出讓金

自從2010年5月27日國務院批準了發(fā)改委《關于2010年深化經濟體制改革重點工作的意見》以來，房地產界一片風生水起，關于房地產稅的紛爭鋪天蓋地。因為《意見》中明確指出了：深化財稅體制改革，逐步推進房產稅改革。在當下房價高漲，民怨沸騰，調控政策不斷出臺但效果始終微弱的背景下，房產稅的征收與否撥動著各階層國民的敏感神經。房產稅的紛爭體現(xiàn)了一系列的博弈，有地方政府和中央政府的博弈，有各大房產企業(yè)和政府職能部門的博弈，也有不同利益階層之間的博弈。

房產稅是指以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人征收的一種財產稅。其實我國早在1986年就開始實施房產稅的，只不過當時規(guī)定的征收范圍只限于城鎮(zhèn)的經營性房屋，如商業(yè)住宅，居民出租的自有房屋等。近期人們廣泛關注的關于開不開征房產稅的討論，主要是要不要擴大房產稅的開征范圍，即要不要對個人非經營性的住房征收房產稅。

目前媒體和很大一部分國民乃至學者對房產稅都抱有相當大的期望，似乎房產稅將成為抑制房價的最后殺手锏。支持征收房產稅的人都認為，一來房產稅將會有效地抑制需求，這主要是針對準備購買第二套乃至更多房產的投機者來言，因為房產的持有成本將大大增加；二來房產稅還會變相地增加供給，簡單分析，已經擁有多套房產的業(yè)主在房產稅面前不再能那么安然地等待房產升值了，而是加快拋售。買房者將減少而賣房者將增加，從而房價將會下跌，這似乎符合經濟常理的。經濟觀察家徐昌生指出，倘若增加一項持有稅負便可以降低商品價格的話，那么，這種經驗值得我們全面推廣。面對大蒜價格上漲，我們假想國家開征蒜稅，對每天人均購買大蒜超過50克或者囤積大蒜達到一定數量的家庭課以重稅，則居民必將降低購買需求，于是蒜價持續(xù)下跌。這一假設無疑是荒唐的。認為房產稅的征收會降低房價的人忽視了其對出租房市場的影響。當房產稅使人們不敢擁有多套住房的同時也大量減少了可供出租的房源，從而導致出租房的價格大幅上漲，進而反過來影響新房和二手房的供求狀況。因此我們可以得出結論，房產稅的開征可能在短時間內能一定程度地抑制房價，但長期效果未必盡如人意。

還有人認為，就算房產稅的開征對抑制房價起不了顯著作用，但起碼可以調節(jié)收入分配，縮小貧富差距，增加政府財政收入加快現(xiàn)代化建設。但是，這些人沒有注意到，房產稅這點兒錢對于有錢倒賣房產者來說，根本構不成威脅，千分之幾的稅率也削弱不了擁有多套豪宅的富人們的收入。相反，對于剛性需求巨大的中國房地產市場來說，這些稅賦最終還是會轉嫁到普通購房者身上，而且對于那些中低收入者來講，他們更加只能“望房興嘆”了。進一步分析，富人多交的稅就一定能通過政府之手改善底層人民的生活嗎，就一定能體現(xiàn)出社會的公平與和諧嗎？據報道，轟動全國的打黑案件中的文強，除了豪宅別墅他居然還有經濟適用房；陜西眉縣的經濟適用房都賣給了公務員；深圳也曝出公務員以4000元超低價買房，等等。所以，指望房產稅能縮小貧富差距有點過于樂觀。 對于能“增加政府財政收入”這一說法，確實很直接很明顯。為何連續(xù)的房產新政效果都不明顯？其中的一個重要原因是，中央立旨調整房地產市場抑制房價暴漲，但是地方政府一方面受政績驅動，為了拉動經濟增長，堅持把房地產作為主導產業(yè)，另一方面由于財政困難，把賣地作為財政收入的主要渠道，高地價催生高房價。現(xiàn)在城市土地資源越來越稀缺，若不開辟新的收入來源，地方政府的土地財政肯定會在賣掉最后一寸土地的那一刻崩潰。如果把房產稅作為新的收入來源，難保地方政府將來在出現(xiàn)財政困難時不擴大征收范圍，也難保在監(jiān)管不到位的情況下，這種稅不會造成地方政府的更嚴重的濫權和腐敗。所以，在財政收支沒有建立起有效地監(jiān)督體制時，開征房產稅增加財政收入，只會給老百姓增加稅務負擔，不會帶來政府公共服務的改善，更不會帶來政府效率的提高。

從法理層面來講，購房者在購房時已經一次性交納了70年的高額土地出讓金，再征收房產稅屬于重復征收了，既不公平也不合理。如果對土地和房產稅合并征稅，那么就應該明確商品房土地永續(xù)民有。從操作層面來講，房產稅的開征將涉及到一系列的難題。業(yè)內人士指出，對房產稅的征收要解決三個問題，一是對住房產權的認定，二是對房屋進行資產評估，三是新的房產稅與土地出讓金的銜接。這些都是很難掌控和操作的。就目前情況而言，房地產市場評估所需要的評估中介機構、中介機構的公信力、征收浮動持有稅的地方財政公開透明度等都無法跟上。房價難定，征稅成本很高，這些都是很難克服的障礙。

房價居高不下的原因錯綜復雜，房產稅的調節(jié)作用微乎其微。地方政府財政困難，房產稅的開征只能治標不治本。貧富差距日益懸殊，房產稅也難以起到抑富扶貧的作用。人們應該理性看待當前中國的宏觀經濟形式，正確分析房地產市場的狀況，而不是把所有希望都寄托在政府征收房產稅之上，降低那些對房產稅不切實際的預期。

參考文獻：

[1]徐昌生: 房產稅豈能抑制房？．中國經濟和信息化，2010年第 15期

[2]王濤: 房產稅：征還是不征．大眾理財顧問，2010年08期

[3]高永梅：淺談我國房產稅的未來發(fā)展．網絡與信息．2010年07期