房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)防范研究

［摘 要］房地產(chǎn)業(yè)同其他行業(yè)相比，具有投資大、風(fēng)險(xiǎn)高、周期久、供應(yīng)鏈長(zhǎng)、地域性強(qiáng)的特點(diǎn)。在實(shí)際投資中，眾多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目因無(wú)力償還到期銀行債務(wù)而停工，導(dǎo)致“爛尾樓”現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，如何防范房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)就成為當(dāng)前急需解決的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。本文在總結(jié)國(guó)內(nèi)外有關(guān)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)理論研究成果的基礎(chǔ)上，探討了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)投資財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因，及防范房地產(chǎn)企業(yè)投資財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策等有關(guān)問(wèn)題。

［關(guān)鍵詞］ 房地產(chǎn)企業(yè) 投資風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)防范

一、房地產(chǎn)企業(yè)的投資現(xiàn)狀

近幾年來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫，房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)，銷售價(jià)格不斷攀升。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的房地產(chǎn)業(yè)投資統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的顯示，2001-2009年9年間，全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)投資額由2001年6344.11億元增長(zhǎng)到2009年的19422.92億元，2009年投資規(guī)模是2001年的3.06倍。

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)平均資產(chǎn)總額過(guò)低，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金需求動(dòng)輒上億，因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)大多依靠銀行貸款和多種集資進(jìn)行開(kāi)發(fā)。我國(guó)目前多角債權(quán)人的權(quán)益，多角債務(wù)盛行，債權(quán)人權(quán)益往往得不到有效的保護(hù)，使得有的房地產(chǎn)企業(yè)根本不顧債權(quán)人的權(quán)益，將借債資金自目投資，造成房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)極不合理。

二、投資風(fēng)險(xiǎn)的成因分析

1.房地產(chǎn)粗放型開(kāi)發(fā)。城市化規(guī)模的自目擴(kuò)張與房地產(chǎn)粗放型開(kāi)發(fā)，導(dǎo)致了大量土地資源的占用和利用效率的低下。首先是缺乏科學(xué)發(fā)展觀的指導(dǎo)，在城市的總體規(guī)劃和建設(shè)過(guò)程中，忽視了經(jīng)濟(jì)、生態(tài)、社會(huì)的可持續(xù)性發(fā)展，導(dǎo)致重復(fù)建設(shè)、自目建設(shè)、隨意建設(shè)的情況比較嚴(yán)重。其次，違法違規(guī)征地圈地現(xiàn)象較嚴(yán)重。為了商業(yè)目的，有的地方或開(kāi)發(fā)商使用各種手段，不顧國(guó)家法律法規(guī)，大量征地、囤積土地，造成了土地資源的極大浪費(fèi)。

2.房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)過(guò)快。由于房地產(chǎn)投資過(guò)快增長(zhǎng)導(dǎo)致房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)性失衡和大量的商品房空置。近年來(lái)，雖然住宅開(kāi)發(fā)投資穩(wěn)定增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)適用房的開(kāi)發(fā)投資規(guī)模在各類住宅建設(shè)中所占的比例也并不是最低的，但是與我國(guó)的收入結(jié)構(gòu)相比，這一比例明顯偏低，在房地產(chǎn)和住宅開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)分別高達(dá)32%和32.2%的同時(shí)，而且濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)投資的增長(zhǎng)只有9.1%。因此造成供給與需求的結(jié)構(gòu)性矛后有加劇之勢(shì)。普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房供不應(yīng)求，高檔商品房卻不同程度地空置積壓。

3.對(duì)合作伙伴或項(xiàng)目開(kāi)發(fā)不了解。房地產(chǎn)企業(yè)自身所掌握信息不全、不準(zhǔn)，使得開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目前期調(diào)查不周，測(cè)算不精，投資決策草率。所依據(jù)的信息不夠準(zhǔn)確，或前期調(diào)研不細(xì)，對(duì)購(gòu)買(mǎi)力及項(xiàng)目的銷售前景預(yù)期過(guò)于樂(lè)觀，在運(yùn)用中出現(xiàn)與當(dāng)初的估計(jì)有較大偏差。如北京等一些大城市，當(dāng)前人們對(duì)住房的最迫切的需求是“廉租屋”，以及以成本價(jià)并享受各種優(yōu)惠折扣出售的公房；其次為經(jīng)濟(jì)適用型住房；最后才是高級(jí)公寓及別墅。這與消費(fèi)者整體收入水平呈現(xiàn)“金字塔”型不無(wú)關(guān)系。而一些發(fā)展商至今仍心存“暴利”思想下的某種“幻覺(jué)”。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)防范

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資需要考慮的風(fēng)險(xiǎn)因素最多，風(fēng)險(xiǎn)因素對(duì)項(xiàng)目成敗的影響也最為關(guān)鍵。因此，建議企業(yè)做好以下幾方面的工作:

1.高度重視可行性研究。可行性研究是對(duì)擬建投資項(xiàng)目進(jìn)行全面的綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，這是房地產(chǎn)及其他任何投資建設(shè)項(xiàng)目前期不可缺少的一個(gè)階段。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的整個(gè)過(guò)程中，可行性研究階段是房地產(chǎn)投資過(guò)程中最關(guān)鍵的一步，也是擁有最大的不確定性與機(jī)動(dòng)性的階段。因此，可行性研究階段對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估，分析正確與否，將直接影響到房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的成功與否。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須建立一支高水平、多學(xué)科的開(kāi)發(fā)隊(duì)伍，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研，充分掌握影響項(xiàng)目投資的政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境資料，并目_對(duì)此加以分析和綜合，建立一個(gè)龐大的信息系統(tǒng)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究，從而通過(guò)科學(xué)預(yù)測(cè)，對(duì)項(xiàng)目準(zhǔn)確定位，選擇適宜的投資項(xiàng)目類型、投資區(qū)位和開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)，減少房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)的自目性。

2.靈活應(yīng)用投資組合理論。在投資領(lǐng)域里，“不要把所有的雞蛋都放在一個(gè)籃子里”的做法非常適用。就是說(shuō)要懂得分散投資以達(dá)到分散風(fēng)險(xiǎn)、降低風(fēng)險(xiǎn)的目的。房地產(chǎn)投資組合策略是投資者依據(jù)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)程度和年獲利能力，按照一定的原則進(jìn)行恰當(dāng)?shù)耐顿Y的基礎(chǔ)上，搭配投資各種不同類型的房地產(chǎn)，以降低投資風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)投資策略。房地產(chǎn)投資可以選擇不同區(qū)域、不同房產(chǎn)類型的投資組合，甚至是同一類型不同項(xiàng)目的投資組合來(lái)達(dá)到分散風(fēng)險(xiǎn)的目的。不同類型房地產(chǎn)的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)不一樣，獲利能力不一樣，為了降低投資的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，又要保證獲取預(yù)期的投資收益，較理想的對(duì)策是進(jìn)行房地產(chǎn)類型組合投資。例如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以投入一部分資金在普通住宅，投資一部分在高檔寫(xiě)字樓等等。

3.關(guān)注政策變動(dòng)。我國(guó)房地產(chǎn)起步較晚，市場(chǎng)不規(guī)范，與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，其受政府政策影響則更大。所以時(shí)刻關(guān)注國(guó)家各項(xiàng)方針政策變化，通過(guò)對(duì)各項(xiàng)政策的研究，既有助于房地產(chǎn)投資確定正確的投資開(kāi)發(fā)方向，較正確預(yù)測(cè)未來(lái)，又利于其根據(jù)政策變動(dòng)及時(shí)調(diào)整投資策略，有效控制政策風(fēng)險(xiǎn)。

4.必要時(shí)采用風(fēng)險(xiǎn)回避的形式來(lái)消除風(fēng)險(xiǎn)。在對(duì)項(xiàng)目各開(kāi)發(fā)方案進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的同時(shí)，要注重風(fēng)險(xiǎn)分析，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施各程度階段可能存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行盡可能詳盡的分析，選擇可靠性好，風(fēng)險(xiǎn)隱患少，風(fēng)險(xiǎn)低的開(kāi)發(fā)方案。

投資是企業(yè)活動(dòng)的關(guān)鍵步驟，對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)投資的成功與否關(guān)系到企業(yè)的生存發(fā)展，只有最大限度地利用好企業(yè)有限的資金，才能提高企業(yè)財(cái)務(wù)成果。由于企業(yè)投資環(huán)境很復(fù)雜，因此企業(yè)投資過(guò)程中存在許多危險(xiǎn)，只有有效防范才能使投資項(xiàng)目不能達(dá)到預(yù)期效益。

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