試論建筑物區(qū)分所有權(quán)之共有權(quán)的保護(hù)

摘 要: 建筑物區(qū)分所有權(quán)中的共有權(quán)，是構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)整個(gè)復(fù)合性權(quán)利的不可或缺的重要組成部分。在建筑物區(qū)分所有權(quán)問題中最復(fù)雜、最容易引起糾紛的就是區(qū)分共有權(quán)。本文論述各種侵害建筑物區(qū)分所有權(quán)之共有權(quán)的行為，并初步提出相應(yīng)的保護(hù)措施。

關(guān)鍵詞: 建筑物區(qū)分所有權(quán)之共有權(quán) 侵權(quán)行為 保護(hù)指施

一、前言

現(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的熱潮，由于城市化進(jìn)程的加快，產(chǎn)生了非常復(fù)雜的建筑物區(qū)分所有權(quán)問題。建筑物區(qū)分所有權(quán)作為現(xiàn)代民法一項(xiàng)重要的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)形式，目前已被世界各國(guó)的民事立法所普遍確立，并成為現(xiàn)代社會(huì)人們區(qū)分建筑物所有的最重要的法律制度。建筑物區(qū)分所有權(quán)由專有權(quán)和共有權(quán)構(gòu)成，其中共有權(quán)是建筑物區(qū)分所有權(quán)的共同性靈魂，是構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)整個(gè)復(fù)合性權(quán)利的不可或缺的重要組成部分。對(duì)于共有部分的共有性質(zhì)存在多種學(xué)術(shù)觀點(diǎn)，而觀點(diǎn)的不同直接影響到對(duì)于共有部分權(quán)利義務(wù)的分擔(dān)。同時(shí)，我國(guó)的《物權(quán)法》對(duì)相關(guān)內(nèi)容的規(guī)定過于籠統(tǒng)，對(duì)共用部分的使用、收益、處分與侵權(quán)責(zé)任等內(nèi)容雖有涉及，但較為簡(jiǎn)略。

在建筑物區(qū)分所有權(quán)問題中最復(fù)雜、最容易引起糾紛的就是區(qū)分共有權(quán)，尤其一些特殊部份的共有權(quán)問題，如停車位、停車庫、樓頂平臺(tái)、小區(qū)綠地、公共休閑娛樂設(shè)施等的歸屬與使用，常因權(quán)責(zé)不明，導(dǎo)致利益矛盾、沖突，常常成為侵權(quán)的重災(zāi)區(qū)。探討如何對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)之共有權(quán)采取有效保護(hù)措施既有理論意義又有現(xiàn)實(shí)利益。

一、各種侵害建筑物區(qū)分所有權(quán)之共有權(quán)的行為

(一)開發(fā)商侵害共有權(quán)的行為

近些年來，隨著房?jī)r(jià)的高漲，房地產(chǎn)開發(fā)持續(xù)升溫，各房地產(chǎn)開發(fā)商為了獲取最大利益，利用各種手段或明或暗地侵犯建筑物區(qū)分所有權(quán)人的權(quán)益。由于對(duì)共有部分認(rèn)知模糊，且缺乏相關(guān)法律的保護(hù)，因此對(duì)共有部分的侵害成為開發(fā)商侵害所有權(quán)人利益的“重災(zāi)區(qū)”。開發(fā)商常常在其樓盤銷售的宣傳中向購(gòu)房者承諾小區(qū)的綠化面積和各種休閑娛樂設(shè)施，以此來吸引購(gòu)房者，但開發(fā)商隨意改變小區(qū)規(guī)劃，任意插建，減少綠地面積，使這些美好的承諾往往得不到兌現(xiàn)。而且在實(shí)務(wù)中，對(duì)于本該屬于區(qū)分所有權(quán)人的共有部分，如樓頂及一樓空地等開發(fā)商還會(huì)加價(jià)出售給某些業(yè)主，或?yàn)槠湓O(shè)定專有使用權(quán)而收取設(shè)定費(fèi)和使用費(fèi)。另外，在房屋售出后至區(qū)分所有權(quán)人大會(huì)召開成立管理委員會(huì)并選聘物業(yè)管理機(jī)構(gòu)之前這一期間，開發(fā)商往往會(huì)指定物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，這些物業(yè)管理多是開發(fā)商的關(guān)系企業(yè)，有的物業(yè)管理公司甚至是開發(fā)商拼湊起來的不具有管理資質(zhì)的企業(yè)，開發(fā)商實(shí)際上占據(jù)了物業(yè)小區(qū)管理權(quán)，并利用物業(yè)管理公司為其牟取不正當(dāng)?shù)睦妫缦驑I(yè)主收取高額管理費(fèi)和維修準(zhǔn)備金，并將業(yè)主繳納的管理費(fèi)和維修準(zhǔn)備金等挪作他用或竊為己有。開發(fā)商的諸種行為嚴(yán)重影響了其與住戶之間的關(guān)系，導(dǎo)致各種糾紛頻繁發(fā)生。

(二)共有權(quán)人侵害共有權(quán)的行為

共有權(quán)人在使用共有部分時(shí)應(yīng)盡到合理使用的義務(wù)，盡量避免對(duì)其他共有權(quán)人和小區(qū)利益造成損害，但是在現(xiàn)實(shí)中共有權(quán)人不當(dāng)行使共有權(quán)的行為時(shí)有發(fā)生，如在共有的走廊堆放自家雜物，妨礙共有權(quán)人的通行與防火安全;將共有的一樓空地隨意圈劃為自家使用;將樓頂?shù)耐ǖ婪馑溃辉S他人到樓頂晾曬衣物，隨意占用共有部分的空間;改變樓房主體結(jié)構(gòu)或承重結(jié)構(gòu)，或?qū)欠康碾姟狻⑺戎鞲晒艿肋M(jìn)行變更;破壞綠化、污染環(huán)境，影響小區(qū)景觀;將居住用住宅供非居住用;不按期繳納有關(guān)費(fèi)用，等等。業(yè)主在行使專有權(quán)時(shí)也會(huì)對(duì)共有權(quán)造成損害，業(yè)主在行使專有部分專有所有權(quán)時(shí)，若將自己的專有部分用作與原初目的完全相反的用途來使用，或?qū)⒂杏绊懡ㄖ锶w之安全的危險(xiǎn)物帶進(jìn)，以致有害于建筑物的保存或者違反有關(guān)建筑物的管理使用，而使住戶相互間共同的利益受到影響，這就是間接侵害物業(yè)小區(qū)中共有權(quán)的行為。

(三)物業(yè)管理公司侵害共有權(quán)的行為

當(dāng)前，物業(yè)管理公司與小區(qū)業(yè)主之間的糾紛屢見不鮮，這些糾紛多是由物業(yè)管理公司侵害區(qū)分所有權(quán)人的共有權(quán)引起的，如將共有部分隨意處置收取設(shè)置費(fèi)和使用費(fèi)，而將共有權(quán)人的權(quán)利排除在外，限制共有權(quán)人行使共有權(quán);物業(yè)管理項(xiàng)目雜亂，隨意設(shè)置收費(fèi)項(xiàng)目;挪用維修基金;借與開發(fā)商的關(guān)系先拿鑰匙，以不簽物業(yè)合同，不同意所設(shè)置的收費(fèi)項(xiàng)目就不給購(gòu)房者交鑰匙，要挾購(gòu)房者簽協(xié)議;對(duì)本是代收、代保管、代使用的物業(yè)管理費(fèi)用的財(cái)務(wù)帳目不公開，等等。物業(yè)管理公司這些侵害行為的發(fā)生的最大原因是其對(duì)自身地位的不明確，物業(yè)管理公司是接受委托，為區(qū)分所有權(quán)人提供服務(wù)的具有專業(yè)管理能力的服務(wù)機(jī)構(gòu)，它的權(quán)利和職責(zé)范圍由區(qū)分所有權(quán)人賦予，但其未認(rèn)識(shí)到自己的服務(wù)者身份，反而將自身置于區(qū)分所有權(quán)人管理團(tuán)體之上，這種觀念的錯(cuò)位便導(dǎo)致各種侵權(quán)行為的發(fā)生。

二、建筑物區(qū)分所有權(quán)之共有權(quán)的保護(hù)措施

(一)建立和完善小區(qū)統(tǒng)一登記制度

開發(fā)商對(duì)共有權(quán)的侵害行為的發(fā)生在很大程度上是由于對(duì)共用部分的權(quán)屬不明，因此，我們有必要建立小區(qū)統(tǒng)一登記制度，不僅對(duì)專有部分予以明確界定，而且對(duì)共用部分作分類登記，這樣將共用部分作出界定后使其能夠得到法律的確認(rèn)和保護(hù)。許多國(guó)家和地區(qū)根據(jù)本國(guó)本地區(qū)的實(shí)際情況對(duì)共用部分的登記進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定。日本有關(guān)建筑物區(qū)分所有的現(xiàn)行法律明確規(guī)定，區(qū)分所有建筑物的專有部分、共用部分與基地利用權(quán)的登記應(yīng)為一體性。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)仿效日本不動(dòng)產(chǎn)登記法，現(xiàn)行“土地登記規(guī)則”設(shè)有關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)第一次登記規(guī)定，并分為專有部分、共用部分、地下層及屋頂突出物的登記。我認(rèn)為這些規(guī)定值得借鑒，它能夠厘清共有權(quán)人的權(quán)利，防止開發(fā)商的侵權(quán)行為，減少開發(fā)商與業(yè)主之間的糾紛的發(fā)生。

(二)實(shí)現(xiàn)小區(qū)權(quán)利由開發(fā)商向業(yè)主的移轉(zhuǎn)

開發(fā)商將商品房出售后，小區(qū)業(yè)主理應(yīng)享有小區(qū)的各項(xiàng)權(quán)利，成為小區(qū)真正的主人，如果繼續(xù)由開發(fā)商掌握小區(qū)的控制權(quán)則顯然對(duì)小區(qū)業(yè)主不公平，因此開發(fā)商必須將權(quán)利移交給區(qū)分所有權(quán)人。

1.明確開發(fā)商向業(yè)主交權(quán)的時(shí)間。明確時(shí)間可防止房地產(chǎn)商無限期拖延權(quán)力的移交，以使區(qū)分所有權(quán)人盡早掌握主動(dòng)權(quán)，防止房地產(chǎn)商肆意濫用權(quán)利侵害區(qū)分所有權(quán)人利益。如在美國(guó)，各州的區(qū)分所有物業(yè)產(chǎn)權(quán)法規(guī)定，開發(fā)商向業(yè)主移交控制權(quán)的時(shí)間，是在物業(yè)小區(qū)全體業(yè)主選舉產(chǎn)生第一屆管委會(huì)之后2個(gè)月內(nèi)。而各州法律所規(guī)定的業(yè)主選舉產(chǎn)生第一屆管委會(huì)的時(shí)間期限，一般是開發(fā)商所銷售的房屋單元達(dá)到小區(qū)房屋單元總數(shù)75%之后的60天內(nèi)。如果開發(fā)商銷售房屋單元的進(jìn)度緩慢，則必須在開發(fā)商將物業(yè)小區(qū)登記之日起3年期滿后60天內(nèi)。

2.明確規(guī)定開發(fā)商向業(yè)主所移交權(quán)利的內(nèi)容和范圍。這樣就可最大限度地明確業(yè)主的權(quán)利，也可規(guī)范業(yè)主權(quán)利的行使，防止其濫施權(quán)利。如美國(guó)伊利諾伊州法律明確規(guī)定，在業(yè)主選舉產(chǎn)生第一屆管委會(huì)之后60天內(nèi)，開發(fā)商必須向管委會(huì)辦理移交手續(xù)，該州法律還進(jìn)一步明確規(guī)定:“如果開發(fā)商不在60天內(nèi)嚴(yán)格按照法律規(guī)定的要求，向業(yè)主選舉的管委會(huì)全面辦理移交手續(xù)，并在管委會(huì)提出書面要求之后的10天內(nèi)，仍不全面辦理移交手續(xù)，管委會(huì)可向當(dāng)?shù)胤ㄔ禾崞鹪V訟，請(qǐng)求法院強(qiáng)制開發(fā)商履行法律規(guī)定的全面辦理移交的義務(wù)。”

3.明確規(guī)定業(yè)主有權(quán)終止在開發(fā)商控制階段由開發(fā)商代表業(yè)主協(xié)會(huì)對(duì)外簽訂任何合同或協(xié)議。開發(fā)商若為了自身利益而對(duì)外簽訂了有損業(yè)主利益的合同，準(zhǔn)許業(yè)主有權(quán)終止該合同，是對(duì)業(yè)主合理利益的維護(hù)。如美國(guó)緬因州區(qū)分所有物業(yè)產(chǎn)權(quán)法明確規(guī)定:“在由業(yè)主選舉產(chǎn)生管委會(huì)就職以后，業(yè)主協(xié)會(huì)有權(quán)在提前3個(gè)月通知對(duì)方的前提下，終止或解除以下合同租約并免于承擔(dān)任何賠償責(zé)任:(1)任何物業(yè)管理合同、聘用合同或小區(qū)娛樂設(shè)施或車的租賃合同;(2)業(yè)主協(xié)會(huì)與開發(fā)商或開發(fā)商的附屬公司或關(guān)聯(lián)公司簽訂的任何其他同或租賃合同;(3)任何非善意的或業(yè)主不知情的情況下簽訂的合同或租約。”

(三)完善小區(qū)管理制度

為了小區(qū)中各區(qū)分所有權(quán)人和平共處并合理地行使其權(quán)益，小區(qū)業(yè)主業(yè)主會(huì)議可制定出各區(qū)分所有人應(yīng)遵守的事項(xiàng)，就建筑物與基地的管理、使用與所有關(guān)系制訂出治理規(guī)則，并將制訂出的各管理事項(xiàng)與規(guī)則在小區(qū)內(nèi)予以公布，以此來促進(jìn)小區(qū)內(nèi)管理制度完善化，防止糾紛的產(chǎn)生。

(四)建立和完善侵害共有權(quán)的民事責(zé)任體系

所有權(quán)的民法保護(hù)在所有權(quán)制度中具有重要的地位，它是國(guó)家機(jī)關(guān)和民事主體為了預(yù)防、制止侵害民事權(quán)利的行為，恢復(fù)被侵害的民事權(quán)利而依法采取的預(yù)防措施或?qū)嵤┑难a(bǔ)救行為。責(zé)令違反民事義務(wù)的人承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任，通過法律事先規(guī)定使違反義務(wù)者預(yù)知其行為將要承擔(dān)的法律制裁的后果，則是權(quán)利保護(hù)的最有效的方式。因此通過設(shè)定民事責(zé)任來使區(qū)分所有權(quán)人的共有權(quán)得到維護(hù)和救濟(jì)，是應(yīng)該有的保護(hù)措施。

本文對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)中的共有權(quán)進(jìn)行研究，希望能通過對(duì)最有爭(zhēng)議問題的研究來幫助解決現(xiàn)實(shí)中的糾紛。目前，我國(guó)關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)中共有權(quán)的規(guī)定散見于《物權(quán)法》、《城市異產(chǎn)毗鄰房屋管理規(guī)定》、《公有住宅售后維修養(yǎng)護(hù)管理暫行規(guī)定》及《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)之中，其中，關(guān)于共有部分的范圍，業(yè)主對(duì)特殊部分共有權(quán)的實(shí)現(xiàn)，以及共有權(quán)的保護(hù)等方面規(guī)定不多，甚至缺乏規(guī)定，還有待引起立法、司法機(jī)關(guān)的重視，完善立法。

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