如何提高物業管理企業盈利性的探討

摘要:較長一段時間以來，中國房地產業發展迅猛，但很多物業管理企業的經營卻陷入了盈利不佳的境地，這是因為物業管理企業在經營運作中存在著種種的盈利障礙，這些障礙的存在影響了物業管理企業正常利潤目標的實現，甚至使其陷入虧損的局面。如果這些盈利障礙得不到有效的解決，將不僅影響到中國物業管理企業的生存與發展，甚至會影響到中國和諧社會的建設。因此，如何從企業內、外經營層面及社會消費理念、法律環境、政策層面去分析并解決中國物業管理企業的低盈利性就成了一個具有現實意義的課題。

關鍵詞:物業企業;管理;營利性;方法

中圖分類號:D93文獻標志碼:A文章編號:1673-291X(2010)19-0186-02

隨著中國經濟體制改革和社會主義市場經濟的發展，中國的房地產業迅速崛起，作為房地產業售后服務的物業管理企業也從房地產業中分離出來，發展成為一個集管理、經營、服務于一體的新興服務性行業，被譽為中國21世紀的朝陽產業。物業管理企業作為物業管理服務的提供者，是物業管理市場中必不可少的中堅力量，為中國物業管理的發展和和諧社會的建設作出了不可磨滅的貢獻。

社會消費理念、法律環境、政策層面等宏觀性因素不是單個物業管理企業能夠左右并改變的，因此本文將著重從物業管理企業自身內、外經營層面及管理理念展開探討和研究，以期對物業管理企業盈利性的提高有所貢獻。

一、物業管理企業的功能及收費特點

物業管理屬于社會服務類行業，關系到社會和諧和廣大人民群眾的生活。為此，物業管理企業在成立條件、程序、管理標準、服務費用核定等方面更多地受到政府和公共部門的制約和監督。物業管理的經營對象是以物業形式存在的各種建筑物，而其服務對象則是業主和用戶，其管理目標是為業主和物業使用人提供一個安全、衛生、舒適、方便、文明的生產、辦公與生活環境。物業管理企業在經營過程中，要對物業進行出租、出售、維修和養護等，其服務范圍和收費標準以合同或契約的形式加以規定，因此，收費水平的高低受到較多約束，價格彈性較小。雖說物業管理是一個兼多行業特點的綜合服務行業，其經營方式應為“一業為主，多元經營”或“一業為主，多業發展”，但絕大多數物業管理企業經營方式單一，盈利渠道狹窄，多數僅靠較低的基本物業費作為收入的主要來源。物業管理企業應改變經營和管理理念，真正做到“一業為主，多元經營”，通過充分發揮自身功能擴大收費渠道、提高盈利能力。

二、物業管理企業擴大盈利的綜合策略

1.滿足業主多方面的物業服務需求。隨著人們經濟收入的增加，文化素質、生活水平的日益提高、人口結構等的變化，業主已不僅僅只滿足于基本的物業管理服務，而是產生了多樣化的物業管理服務需求。

2.滿足潛在購房者的需求。對于購房者來說，購買物業是一項長遠的高額投資，當然希望自己投資的物業能夠保值、增值，但是由于與開發商之間的信息不對稱，購房者在購買前難以知曉物業質量的好壞，因此購房者就會產生向“專家”咨詢的需求，而物業管理企業則可以利用其專業優勢提供這類服務。

3.滿足房地產開發商的需求。當前及今后很長一段時間，房地產業將是中國經濟發展的重要支柱產業，房地產開發及銷售的競爭也會變得更為激烈。房產開發商為了做到房產開發建設的科學、合理并最大限度地滿足市場需要，也會越來越需要物業管理企業的幫助和扶持，為其開發房產的銷售起到畫龍點睛和錦上添花的作用，就如同家電等商品的售后服務一樣，當市場上的家電產品質量相差不大的時候，家電生產廠商的售后服務優劣就成了客戶選擇的重要決策條件。同理，房產開發商在開發房產的時候會非常愿意聘請富有物業管理經驗的物業管理企業提前介入，參與物業的開發過程，為其提供咨詢和監督服務，改進、完善物業的具體設計。

4.創建社區經營模式、滿足社區多方位需求。物業管理企業可以在進行準確的市場需求預測的基礎上，創建社區經營模式，一方面滿足各類客戶的多方面需要，同時不斷拓展公司的收入渠道。物業管理企業創建社區經營模式(如上圖所示):

如圖所示，物業管理企業可以在依托社區、立足社區、服務社區的思路下，通過開展廣泛的社區經營服務，實現收入來源的多元化:(1)通過創建社區文化平臺加強與業主之間的交流，并搜集和積累業主群體的需求信息，以便在對小區業主群體提供基本服務的基礎上開展委托服務和其他各種經濟服務，從而獲得更多的服務收入;(2)通過創建信息服務平臺，開展社區中介業務。即公司把小區的信息“出售”給社會服務供應商，以獲取信息服務費;將掌握的物業管理方面的知識和經驗向購房者和房地產開發商提供咨詢服務，獲取咨詢服務費，或在與開發商共同打造房地產品牌時，接受開發商的營銷贊助;(3)借鑒英國物業管理企業建立“大型維修基金”的做法，通過建立社區發展基金吸收社會上大量的閑散資金，如社區成員的資金、社會資源(企業資金)、政府出資、銀行融資等，利用基金開展廣泛的社區經營活動，如建立社區教育業(如幼兒園、青少年文化藝術培訓等)、社區文化娛樂業(如會所等)、社區家政業、社區商務服務、社區老人服務、托兒所、社區健康服務業、社區餐飲業、社區汽車服務業(包括汽車租賃及維修保養)等，充分地吸收社區消費，從而使其盈利性得到最大的提高。

三、改變物業管理企業傳統管理理念

首先，作為物業管理企業，不應該把自己看成僅僅是服務的提供者，還應該認識到是服務的組織者和集成商。其次，物業管理企業服務的對象不應僅局限于業主，還應包括建筑開發商、購房者以及社會服務供應商。再次，物業管理企業在提供“技能性”服務的基礎上，還應創造良好的社區文化氛圍，滿足業主“情感性”的需要，這樣不僅為開發商和自身創造品牌價值，同時也使業主的物業有更大升值。最后，物業管理企業在開展多方位經營活動的過程中，不應只局限于自身的專業技術、設備、管理人員，還可以利用社會上各種有效資源，如人力、財力，信息、知識等。

總之，物業管理企業作為中國較為新興的行業，發展時間不長，但其發展速度卻相當迅速，同時各項法律、法規還不健全，政策性影響較大，物業服務價格的形成沒有真正符合市場經濟的要求和規范，經營理念落后，創收渠道狹窄，導致了很多物業管理企業的盈利性欠佳。因此，確立正確的公司經營策略和管理理念是企業提高盈利水平的出發點和基礎，是企業生存和健康發展的根本。